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잔금날짜를 바꾸려면 계약서를 다시 써야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.합의하면 바꿀 수도 거절할 수도 있습니다.재산세 납세 등 불이익이 있다면 이를 반영하여 협의하시면 됩니다바꾸기로 하였다면,계약서는 합의한 사항을 명확히 서면으로 남기는 것이므로계약서를 재작성 또는 정정하는 것이 올바른 수순입니다잔금 일을 최종 협의, 확정하면 원본 계약서를 가져와서 동시에 잔금 일을 정정하거나기존 계약서 파기후 재작성하는 조건으로 협의하시면 됩니다.주택 매매로 계약후 한달 이내에 제출하는 실거래신고를 하였을 시 이를 수정하는 과정도 필요합니다(부동산 중개사와 상담)이상 답변이 도움 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.04
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혼인으로 인한 2주택 상태에서 추가 주택 매수시 기존 주택 양도소득세 해법?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문 하신 분과 유사한 사례의 국세청 상담 사례를 참고하여 답변 드립니다.(하단 링크 첨부)혼인 전 남자, 여자분 각자 1채씩 소유한 주택이 혼인합가로 1가구2주택이 되었습니다이 경우 혼인일로 부터 5년 이내에 먼저 매도하는 1주택에 비과세가 적용됩니다이것을 <혼인합가에 의한 비과세 특례>라고 합니다그런데 혼인 후 아직 기존 주택 매도를 하지 않은 상태에서 신규 주택(비조정지역)을 구입하셨습니다만일 1주택자라면 기존 주택을 3년 이내에 매도하는 조건으로 <일시적2가구> 비과세 특례를 적용 받을 수 있을 것입니다이 두개의 비과세 특례는 중첩하여 적용 받을 수 있습니다따라서 혼인 일로부터 5년이내 그리고 마지막 주택 구입 일로부터 3년이내 기간 둘다 만족한다면 기존 주택 중 먼저 매도하는 한 채의 주택에 대해서는 양도소득세가 없습니다(양도가12억이내 + 보유기간 2년이상 + 본인과 세대원중 제시된 주택 외 다른 주택이 없다는 전제)매도 순서는 기존 주택 중 양도 차익이 큰 것을 먼저 매도하여 비과세를 받고, 남은 주택을 매도한다면 현실적인 절세 방법이 될 것으로 보입니다.답변이 도움 되셨기를 바랍니다https://teer.hometax.go.kr/home.do?mode=getReq_view&url=pub/getReq_view&reqId=IyNDY=MTA2Nz&loginId=&viewYn=Y
경제 / 부동산
22.01.04
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일시적 1가구 2주택 문의합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기존 주택 소유자가 아파트 분양권을 취득한 경우 국세청 100문 100답을 참고한 답변입니다신규 당첨 아파트는 현재 입주가 불가능하므로아파트가 준공된 이후, 취득 일로 부터 3년 이내까지 기존 주택을 처분할 경우 비과세가 적용됩니다참고가 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.02
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아파트 장기수선 부담금은 누가내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대인과 세입자와 장기수선충당금은 부담의 합의가 없더라도 법정 부담자는 소유자(임대인) 입니다 공동주택관리법 제30조 제1항은 “관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다”고 규정하고, 동법 시행령 제 31조 제7항에서 “공동주택의 소유자는 장기수선충당금을 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 그 금액을 반환하여야 한다”고 규정하고 있습니다세입자가 관리비에 포함하여 납입 부담해온 아파트 장기수선충당금은 본래는 집주인이 부담해야 하는 것입니다. 세입자는 임차기간이 끝나 이사를 갈 때 관리사무소에서 아파트 장기수선충당금 납부 확인서를 발급받아 집주인에게 청구하여 아파트 장기수선충당금을 반환 받을 수 있습니다. 답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.02
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전세반환금을 제때에 지급 못 하면 어떡하죠?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.2월이면 얼마 남지 않았습니다이사 비수기에 최근 금리 상승 분위기 탓에 전세대출을 이용한 전세 수요가 감소하고 있습니다.전세금의 원할한 회수를 위해 임차인이 현재 주택 임차 계약후 이사할 장소 물색을 해 준다면 좋겠지만임차인이 이미 계약 종료를 통지하고 이사하기로 계획되었다면 전세금 상환이 매우 중요합니다이사 과정에서 한 가구의 전세 보증금이 연쇄적으로 작용하기 때문이죠.우선 전세 보증금 반환대출을 알아볼 수 있겠습니다다만 매물 지역의 거래 규제 여부, 임대인의 주택 수, 소득 등에 따라 대출 가능 여부와 한도가 다르니 미리 은행에 확인하는 것이 좋겠습니다.전세수요는 있는 지역이나 보증금이 시장가보다 과하게 책정 되었거나 수요자들이 원하는 수준의 내부 시설이 미달되는 지도 검토해 보세요.전세 가격을 현실에 맞게 내리고 도배 , 장판은 물론 일부 인테리어 개선작업,에어컨 등 옵션 제공 등도 고려할 수 있습니다.전세라고 해서 무조건 임차인이 알아서 하라는 식 보다는 임대인이 내 주택의 품질을 높혀서 더 좋은 임대료를 받는것 이 효율적인 임대사업이라고 생각합니다.현실성이 있는 시세와 수요자 눈높이의 시설 상태 등은 몇 군데 중개사무소에서 상담하시면 답이 있을 것입니다답변이 도움이 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.02
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1가구2주택 (서울아파트,안동주택)양도세발생여부
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기준시가 1억원 이하의 주택 (정비구역 또는 일부 고시구역 제외) 또는 수도권, 광역시, 세종시 외 지역에 속한 주택으로 3억원 이하 주택을 포함한 2주택자 였다면 양도세 중과가 되지 않고 일반 과세율을 적용합니다.비과세는 아니지만 장기보유 특별 공제도 가능하여 양도소득세를 많이 절감하실 수 있습니다양도소득세는 적용 시점은 물론 대상 부동산의 취득 금액, 보유(거주)기간, 세대 구성원중 다른 주택의 소유 여부, 규제 지역 여부 등등 다양한 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 거래시 전문가와 상담을 권장합니다답변이 참고가 되셨기를 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.02
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오피스텔은 1가구2주택 해당
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.오피스텔은 취득시에는 주택이 아닙니다.상가건물 정도로 생각 하시면 맞습니다다만 보유중에 거주용으로 사용한다면 (또는 주거용 임대) 대장상의 용도와 관계없이 세제상 주택으로 간주 합니다주택으로 간주되는 오피스텔 보유시 <재산세>, <양도소득세> 과세시 주택 수로 포함되어 과세 또는 중과 처분 됩니다.그리고 실제 주거용으로 사용하는 오피스텔을 2020년 8월 12일 이후 취득하였고 시가표준액이 1억원 이상이라면 다른 주택 매수시 다주택자 취득세 중과 기준을 따릅니다.따라서 주택 수에 들어가지 않기를 바란다면 보유중 업무용으로만 활용하면 됩니다.일반임대사업자 등록, 세금계산서를 발행하는 업무용 임대차, 사업자 등록후 업무용 자가사용 등 방법이 있습니다부동산 세제는 적용 시점과 구체적 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 실 거래시는 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다답변이 도움 되셨기를 바랍니다.
경제 / 부동산
22.01.02
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전세 연장을 희망하는데, 언제 누구에게?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1.현재의 계약이 2020년 12월 10일 이전의 최초 계약 또는 묵시적 갱신 계약이라면만기 6개월~1개월 사이,20/12/10 이후의 계약이라면만기 6개월~2개월 사이에 계약 갱신 청구나 거절을 할 수 있습니다.따라서 22년 5월초 만기이라면 현재(2022.01) 계약갱신 청구를 할 수 있는 기간에 해당합니다.2.특별한 이유가 없는 한 계약 당사자인 임차인이 임대인에게 직접 알리고 소통하는 것이 기본입니다.3.대출 연장 조건부라면 이 부분은 해당 대출기관을 통해 연장이 가능한지 먼저 확인할 사항입니다답변이 도움이 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.02
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전입신고 없이 보증금 보호받는 방법?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전입신고 없이 보증금을 확정일자와 같은 효력을 갖을 수 있는 것은 전세권설정입니다주민등록 이전신고 없이도 등기되는 권리이지만 비용이 들고 절차가 확정일자보다 복잡합니다.하지만 부득이한 사유로 임대인이 동의한다면 전세권 설정을 고려합니다임차인, 임대인 함께 등기소에 방문 신청 또는 법무사 위탁합니다필요서류는(임차인 임대인 함께 방문 신청 또는 법무사 위탁)임대인 /주민등본, 인감도장, 인감증명, 등기권리증, 윔임장 (위탁시)임차인/주민등본 , 도장, 전세계약서 , 건축물대장, 토지대장, 입니다.외에 등기 등록 면허세 +지방 교육세 (보증금의 0.24%), 법무사 수수료, 등기신청 수수료와 향후 말소시 말소 등기 비용이 발생합니다.참고로 확정일자든 전세권설정이든 전월세 보증금을 보호를 보장하는 것은 아니며 다른 후순위 채권보다 우선 변제 받을 수 있는 조건일 뿐 입니다.참고가 되셨길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.02
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원룸 계약 기간 중 월세 관련 질문 입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.기간과 월세 금액을 합의한 계약 기간중 임의의 인상 요구는 납득이 안가는 상황입니다계약 만기가 된다 하더라도 인상폭은 최대 5%이내로 2년을 연장할 수 있는 임차인의 선택권이 있습니다서민의 주거안정을 위한 주택임대차법상 제도입니다계약중이므로 인상에 동의하지 않는다고 말씀하시고 잘 소통이 안되면 임대인의 주변인에게 묻고 확인하라고 전하십시오답변이 도움 되시길 바랍니다
경제 / 부동산
22.01.02
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