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- 전세살고 있는데 집주인이 집을 내놨어요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약과 관련하여 문의하신 내용에 대해 설명해 보겠습니다.세입 자가 계약 갱신을 요구하더라도 새로운 집주인이 실 거주할 목적으로 주택을 매수하는 경우에는 원칙적으로 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 여기서 중요한 점은 언제 새로운 집주인이 소유권 이전 등기를 완료하느냐 세입 자가 계약 갱신 요구 권을 행사 하느냐 의 시점입니다.세입 자는 임대차 계약 만료일 기준 6개월 전에서 2개월 전까지 사이에 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 만약 이 기간 내에 새로운 집주인이 소유권 이전 등기를 완료하고 실 거주 의사를 밝힌다면, 새로운 집주인은 세입 자의 갱신 요구를 거절할 수 있게 됩니다.따라서, 전세 만기 두 달 전에 실 거주 목적의 매매가 이루어졌다고 해서 무조건 세입 자를 내보낼 수 있는 것은 아니며, 그보다는 새로운 집주인이 세입 자의 계약 갱신 요구 권 행사 기간(만기 6개월~2개월 전)안에 소유권 등기를 마치고 실거 주를 주장하는 경우에 갱신 거절이 가능하다고 보아야 합니다.결론적으로, 새로운 집주인이 실 거주 목적으로 집을 샀다면 세입 자의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 이때 중요한 시점은 새로운 집주인이 소유권 등기를 완료한 시점과 세입 자가 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 정식으로 계약 갱신 요구를 한 시점입니다. 만약 새로운 집주인이 이 기간 안에 소유권 등기를 완료하고 실 거주를 주장한다면, 세입 자의 계약 갱신은 어렵게 될 가능성이 높습니다. 상황이 원만하게 해결되시기를 바랍니다.경제 / 부동산25.05.315.01명 평가00
- 아파트 무주택기간의 요건 충족이 궁금합니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.무 주택 기간은 일반적으로 세대 구성원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간을 말하며 미혼인 경우 만 30 세가 되는 날부터 기간이 산 정 되거나, 만 30 세가 되기 전에 혼인한 경우에는 혼인 신고 일로부터 기간이 산 정 됩니다. 말씀하신 분은 2009년에 결혼하셨으므로, 무 주택 기간 산 정은 2009년 부 터 시작되는 것이 맞습니다.하지만 주택 청약 시 무 주택 여부를 판단할 때, 분양권이나 입주 권도 주택을 소유한 것으로 간주되는 경우가 대부분입니다. 따라서 2013년과 2017년에 청약에 당첨되셔서 분양권을 보유하셨던 기간 동안에는 무 주택 자로 인정받기 어렵습니다.주택을 소유했다가 처분하여 다시 무 주택 자가 된 경우, 무 주택 기간은 건물 등기사항증명서상의 등기 접수일 이나 건축물대장등본상의 처리 일을 기준으로 다시 산 정 됩니다. 본인의 경우 분양권을 매도하셨으므로 해당 분양권을 처분한 시점부터 다시 무 주택 기간이 시작된다고 보시는 것이 맞습니다. 결론적으로 마지막으로 분양권을 매도하신 시점부터 2025년 현재 까지 의 기간이 무 주택 기간으로 계산될 가능성이 높습니다. 따라서 2009년부터 2025년까지 전체 기간이 무 주택 기간으로 인정되는 것이 아니라, 분양권을 매도하신 시점부터 다시 무 주택 기간이 산 정 된다고 이해하시면 될 것 같습니다.경제 / 부동산25.05.3100
- 이사계획있는데 좋은집알볼수있게해줘안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.좋은 집 알아보기 : 좋은 집을 찾는 것은 말씀 하신 분의 현재 상황과 미래 계획에 따라 달라질 수 있습니다. 아파트,단독 주택, 빌라 등 다양한 주거 형태에 관심을 가지고 계신 것 같습니다.우선 순위 정하기 : 어떤 지역에 살고 싶으신지, 필요한 평 수나 방 개수는 어느 정도 인지. 교통이나 편의 시설 접근성은 어떤지 등 중요하게 생각하는 부분을 정리해 보세요예산 설정 : 대출 계획과 연결되는 부분인데, 총 동원 가능한 자금과 예상 대출 금액을 고려하여 현실적인 예산을 세우는 것이 중요합니다.다양한 매물 확인 : 온라인 부동산 정보 사이트나 앱 을 활용하거나, 관심 지역의 공인중개사 사무소를 통해 다양한 매물을 확인해 보세요직접 방문 및 주변 환경 확인 : 마음에 드는 집이 있다면 낮과 밤 모두 방문해보고, 주변의 소음이나 환경, 편의 시설 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋습니다.대출 최대한 받기 :대출 한도는 개인의 소득, 신용 점수, 기존 대출 여부, 그리고 구매하려는 주택의 종류와 가치, 지역 등에 따라 크게 달라집니다.신용 관리 : 신용 점수가 높을 수록 대출 금리가 낮아지고 한도가 유리해질 수 있습니다. 평소 신용 관리에 신경 쓰는 것이 중요합니다.소득 증빙 : 은행은 대출 심사 시 소득을 중요하게 봅니다. 안정적인 소득이 있고 이를 증 빙 할 수 있다면 대출 한도에 긍정적인 영향을 미칩니다.주택 담보 알아 보기 : 주택을 구매하실 계획이라면 주택 담보 대출을 알아보셔야 합니다. 한국 주택 금융 공사 등에서 제공하는 대출 상품이나 일반 시중은행 상품을 비교해 보세요다양한 금융기관 상담 : 여러 은행이나 금융기관에 방문하여 상담을 받아 보세요. 각 기관마다 대출 조건이나 한도가 다를 수 있으므로 비교해 보는 것이 좋습니다.정부 지원 대출 확인 : 무 주택자 또는 특정 조건에 해당하는 경우 디딤돌 대출 등 지원 대출 상품의 자격 요건을 확인해 보세요 이러한 대출은 금리가 상대적으로 낮고 조건이 유리할 수 있습니다.저렴하고 신뢰할 수 있는 이삿짐 센터 찾기 : 이사 짐 센터는 비용 뿐만 아니라 신뢰성도 중요합니다. 소중한 짐을 안전하게 옮기기 위해서는 꼼꼼히 비교하고 선택해야 합니다.여러 업체 견적 비교 : 최소 2~3곳 이상의 이삿짐 센터에 연락하여 방문 견적을 받아 보세요.견적은 이사 비용, 포함 서비스(포장,운반, 정리 등), 추가 비용 발생 가능성 등을 상세히 비교해야 합니다.후기 및 편판 확인 : 온라인 후기나 주변 지인의 경험을 참고하여 업체의 신뢰성을 확인해 보세요. 특히 파손이나 분실 관련 후기가 있는지 살펴보는 것이 좋습니다.정식 허가 업체인지 확인 : 사업자 등록증과 이사 화물 주선 사업 허가 증이 있는 정식 업체를 선택하는 것이 중요합니다. 계약서 작성: 구도 계약보다는 반드시 서면 계약서를 작성해야 합니다. 계약서에는 이사 날짜, 시간, 비용, 서비스 내용, 파손 시 보상 규정 등이 명확하게 기재되어야 합니다.보험 가입 여부 확인 : 혹시 모를 사고에 대비하여 피해 보상 이행 보증 보험에 가입되어 있는지 확인하는 것이 필수입니다.추천 업체 : 영구 크린, 통인 익스프레스, 아정당 이사 등이 상위권 업체로 언급되며, 계약한 부동산에 보면 이사 업체 전화번호가 많으니 추천 받으시면 됩니다.경제 / 부동산25.05.3000
- 귀농을 하게 되면 어떠한 정착 지원 혜택이 있나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지자체마다 조금씩 차이는 있지만 일반적을 귀농인 들을 위한 다양한 지원 프로그램이 마련되어 있습니다.자금 지원 : 농업 창업 자금 및 주택 구입 자금을 지원 받을 실 수 있습니다. 이 자금은 농지나 기반 시설 마련, 농기계 구입, 주택 구입 또는 신축 등에 사용될 수 있습니다.농림축산식품부는 귀농인 또는 예비 귀농인 의 농업 창업과 농촌 정착을 위한 자금을 저리 융자로 지원하고 있습니다. 이러한 지원 사업은 정부 24 누리 집에서도 정보를 확인할 수 있습니다귀농 농업 창업 및 주택 구입 지원 사업 등을 통해 귀농 초기 정착 비용 부담을 줄일 수 있습니다.농기계 구입 지원 : 농업 기계 구입에 대한 지원 사업일 있습니다. 또한 일부 지역에서는 농기계 임대료를 감면해주는 혜택도 있습니다.세제 혜택 : 농지, 임야 및 농업용 시설 취득 시 취득세를 감면 받을 수 있습니다. 일전 요건을 갖춘 귀농인 및 귀 촌 인은 2027년 12월 31일 까지 취득세의 50% 를 감면 받을 수 있습니다.정착 후 몇 년이 지나야 혜택을 신청할 수 있는 지에 대해서는 대부분의 귀농 지원 혜택은 귀농인 또는 귀 촌 인으로 인정받는 요건을 충족하면 신청이 가능합니다. 특정 기간 정착해야 한다는 조건보다는, 농촌 지역으로 전입 하여 실제로 농업에 종사하는 등의 요건을 충족하는 것이 중요합니다. 세제 혜택의 경우에도 귀농인 요건을 갖추면 취득 시 감면을 적용 받을 수 있습니다.결론적으로 정확한 지원 내용과 신청 자격, 절차 등은 거주하시려는 지자체의 농업 기술 센터나 관련 부서에 문의하시는 것이 가장 좋습니다.경제 / 부동산25.05.3000
- 집 매매 후 전입신고일을 어떻게 해야할까요안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.매매 집 계약일(6/2)에 전입 신고를 해도 좋을 까요? :매매의 경우 임대차 계약과 달리 대항 력 유지를 위한 잔금 일이나 이사 당일에 반드시 전입 신고를 해야 하는 것은 아닙니다. 그러나 전입 신고는 '실제로 거주지를 옮긴 날'에 맞춰 하는 것이 원칙입니다. 6월 20 일에 이사를 하실 예정이므로, 6월 2 일은 실제 이사일 보다 상당히 앞선 날짜입니다. 따라서 계약 일에 미리 전입 신고를 하시는 것보다는 실제로 이사하는 날 또는 그 이후에 하시는 것이 일반적 입니다.세대 주가 매매 집으로 전입 신고를 먼저하고 세대 원은 전세 집에 남는 경우 대항 력에 문제는 없을 까요?전세 계약 에서 의 대항 력은 세입 자가 해당 주택에 거주하면서 전입 신고를 마치고 확정 일자를 받았을 때 발생합니다. 만약 전세 집에서 계속 거주하며 대항 력을 유지해야 하는 상황이라면 세대 주나 세대 원 중 한 명이라도 전입 신고가 유지되어야 합니다. 하지만 본인의 경우 6월 25 일에 보증금을 반환 받으실 예정이시므로, 전세 집에서 의 거주를 종료하는 시점입니다. 중요한 것은 새로운 매매한 집으로 이사하신 후 전입 신고를 하는 것입니다. 전세 집 보증금 받은 시점(6/25)에 전입 신고해도 문제가 없을 까요(등기 이전 일로 부 터 14일 이내 조건) ? :전입 신고 기한 14 일은 이사한 날 로 부 터 계산됩니다. 등기 이전 일로 부 터 계산되는 것이 아닙니다. 본인의 이사 예정일은 6월 20일 이므로, 6월 20 일부터 14일 이내인 7월 4일 까지 전입 신고를 완료하시면 됩니다. 따라서 6월 25 일에 전입 신고를 하는 것은 이사 일로 부 터 14일 이내이므로 법적인 기한 내에 해당하여 문제가 없습니다.주택 담보 대출 관련 고려 사항 : 많은 주택 담보 대출 상품은 대출 실행 후 일정 기간(예 : 1개월 또는 2개월)이내에 해당 주택으로 전입 하여 실 거주해야 하는 조건을 요구합니다. 이 조건을 충족했는지 확인하고 위해 은행에서 대출 실행 후 전입 세대 열람 내역 등을 확인하는 경우가 많습니다. 따라서 본인이 이용하시는 주택 담보 대출 상품의 약관을 반드시 확인해 보시는 것이 중요합니다.결론적으로 매매 후 전입 신고는 실제 이사한 날로 부 터 14일 이내에 하시면 됩니다. 본인의 경우 6월 20일 이사 후 7월 4일 까지만 마치시면 법적으로는 문제가 없습니다. 다만, 주택 담보 대출 약관에서 요구하는 전입 시기가 있을 수 있으니 이 부분을 반드시 확인해보시고, 가장 안전하고 정확한 시점은 이사 당일 또는 이사 직후가 될 것입니다. 6월 25 일에 하시는 것도 14일 기한 내이므로 가능합니다.경제 / 부동산25.05.305.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 가로주택정비 사업에서 이야기 되는 건축협정은 무엇을 의미하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가로 주택 정비 사업에서 건축 협정이란 무엇인지 살펴 보겠습니다.건축 협정은 토지 또는 건축물의 소유자 등이 건축물의 건축, 대 수선, 리모델링 또는 용도 변경에 관한 사항을 건축 협정 구역 지정 권자 와 협의하여 정하는 약정입니다. 이는 여러 필 지를 하나의 구역으로 묶어, 해당 구역 내 건축물에 대해 건축 관련 법규를 개별 필지 가 아닌 구역 단위로 완화하거나 특례를 적용 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 예를 들어, 단독 주택이 밀집된 지역에서 건축 협정을 체결하면 별도의 정비 계획 없이도 개별 필지 단위의 주택 정비가 가능해지며, 주민 스스로 주거 환경을 개선하는 데 활용 될 수 있습니다.가로 주택 정비 사업 에서 의 건축 협정 역할을 살펴보면 : 가로 주택 정비 사업은 소규모 주택 정비 사업의 한 종류로, 노후 불량 건축물이 밀집한 가로 구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 정비하는 사업입니다. 서울특별시가 최근 건축 조례를 개정하여 소규모 주택 정비 사업 구역을 건축 협정 체결 가능 구역으로 명시한 것은 이러한 가로 주택 정비 사업 구역에서도 건축 협정을 활용할 수 있게 되었다는 의미입니다.가로 주택 정비 사업을 진행할 때, 사업 구역 내 여러 필 지에 대한 건축 계획을 개별적으로 적용하는 대신 건축 협정을 통해 통합 적으로 관리하고 특례를 적용 받아 사업 추진의 유연성을 높이고 효율성을 도모할 수 있게 하는 역할을 합니다. 예를 들어 건폐율, 용적률, 대지 안의 조 경, 대지와 도로와의 관계, 건축물의 높이 제한, 주차장 설치 기준 등 건축 관련 규제를 건축 협정 구역 전체에 대해 통합 적으로 적용하거나 완화하여 사업 성을 개선하거나 특색 있는 건축 계획을 수립하는데 도움이 될 수 있습니다.결론적으로, 가로 주택 정비 사업 구역에서 건축 협정을 활용하면 여러 필 지에 걸친 건축 행위를 하나의 계획처럼 통합하여 유연하게 진행할 수 있으며, 이를 통해 사업의 효율성을 높이고 더 나은 주거 환경을 조성하는 데 기여할 수 있습니다.경제 / 부동산25.05.3000
- 최근 수분양자들이 고지의무 위반을 사유로 분양 계약을 취소하는 사례가 늘고 있다고 하는데요...안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대법원은 부동산 거래에 있어, 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험 칙 상 명백한 경우에는 신의 성실 의 원칙 상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다고 보고 있습니다.특히 대법원은, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래 관행 상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여 는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론 으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다는 태도를 취하고 있습니다.(대법원 2007.6.1. 선고 2005 다 5812,5829,5836 판결 등 참조)부동산 거래에서 매도인(또는 분양 자)에게 는 '고지 의무'가 있습니다. 이는 계약 상대방이 계약을 체결할지 말지 를 결정하는 데 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 성실하게 알려야 할 의무를 말합니다. 단순히 계약서에 명시된 내용 외에도 여러 가지를 포함할 수 있습니다.고지 의무 범위는 법에 명확하게 일일이 열거되어 있지는 않지만,일반적으로 다음의 내용들을 포함한다고 볼 수 있습니다.물리적 하자에 대한 고지 : 눈에 보이는 하자는 물론, 눈에 보이지 않는 중요한 하자(예 : 누수 균열, 오염 , 석면 문제 등)도 알려야 합니다.법적 하자에 대한 고지 : 소유권 관련 문제, 제한 물 권(저 당 권, 전세 권 등), 건축 법 위반 여부, 용도 지역 제한 등 부동산의 법적 상태에 관한 중요한 사실을 알려야 합니다.사회적. 환경적 요인에 대한 고지 : 부동산의 가치나 거주 환경에 중대한 영향을 미칠 수 있는 주변 환경(예: 혐오 시설 근처, 소음 문제 , 일조 권 침해 등 )이나 해당 부동산에서 발생했던 중요한 사건(예 : 과거 살인 사건 발생 등)도 고지해야 할 의무가 발생할 수 있습니다.만약 매도 인이 이러한 중요한 사실을 제대로 고지하지 않았다면, 매수 인은 이를 이유로 계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.결론적으로, 고지 의무는 계약서에 명시된 내용 외에 부동산 자체나 그 환경에 대한 중요한 정보로서 매수 인이 계약 여부를 결정하는 데 필수적인 사항들을 포함한다고 볼 수 있으며, 구체적인 범위는 사안 별 중요성과 관련 법리 및 판례를 통해 판단 됩니다.경제 / 부동산25.05.3000
- 집을 살때 등기부등본을 열람해 보고사야안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본 열람 / 발급은 대법원 인터넷 등기소 웹사이트를 통해 온라인으로 간편하게 열람하거나 발급 받을 수 있습니다.등기부 등본에서 확인해야 할 주요 내용 : 등기부 등본은 크게 표제 부, 갑 구, 을 구로 구성되어 있으며, 각 부분에서 중요한 정보를 확인해야 합니다.표제 부 : 부동산의 물리적 현황을 나타냅니다.부동산의 표시 : 건물의 종류(아파트, 빌라, 단독 주택 등), 주소, 면적, 구조 등이 기재되어 있습니다.대지 권의 표시 (집합 건물) : 아파트나 빌라 처 럼 여러 소유자가 함께 사용하는 집합 건물의 경우, 건물이 서 있는 토지에 대한 각 호실의 지분(대지 권)이 표시됩니다.확인 사항 : 등기부 등본에 기재된 주소, 면적 등이 실제 부동산의 현황이나 매매 계약서의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.특히 집합 건물의 경우, 계약서 상의 주소 및 동 호수와 등기부 등본 상의 정보가 정확히 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다.갑 구: 소유권에 관한 사항을 나타냅니다.소유자 정보 : 현재 누가 이 부동산의 소유자인지, 언제 어떤 원인(매매, 상속, 증여 등)으로 소유권을 취득했는지 등이 기 재 됩니다. 과거 소유권 변동 이력도 시간 순서대로 나타납니다.가압류, 압류, 경매 개시 결정 등: 소유권에 영향을 미치는 권리들(예: 채무로 인한 가압류나 압류, 강제 경매 개시 결정 등)이 기재됩니다.확인 사항 : 매도하려는 사람이 등기부 등본 상의 소유자와 동일인 인지 신분증과 대조하여 확인해야 합니다. 을 구 : 소유권 외의 권리에 관한 사항을 나타냅니다.저당 권, 전세 권, 임차 권 등 : 주로 담보 권 설정(은행 대출 시 근저당 권 설정 등)이나 전세 권 설정 등 소유권 이외의 권리들이 기재됩니다.확인 사항 : 금융기관의 근저당 권이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 채권 최고액이 얼만 인지 확인해야 합니다. 이는 매매 대금으로 해당 채무를 상환하고 근저당 권을 말소하는 절차가 필요한지 확인하는 데 중요합니다. 전세 권이나 임차 권 등 다른 권리가 설정되어 있는지도 확인하여 매매 후 새로운 소유자가 부담해야 할 권리가 없는지 살펴야 합니다.열람과 발급의 차이는 열람은 화면으로 내용을 확인하는 것으로, 수수료가 더 저렵하지만 법적 효력이 없습니다. 발급은 출력물 형태로 받는 것으로 법적 효력이 있습니다. 계약 시에는 법적 효력이 있는 발급 서류를 확인하는 것이 안전합니다.결론적으로 집 매매 시 등기부 등본 확인은 매수 인의 소중한 재산을 지키는 가장 기본적인 단계이니 , 꼭 꼼꼼하게 확인하시기를 권해 드립니다.경제 / 부동산25.05.3000
- 아파트나 연립주택 무주택 기산일이 궁금합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 주택을 매도하여 처분했을 때 무 주택 신분이 되는 시점은 소유권 이전 등기 접수일 또는 건축물 대장 등본 처리일 중 빠른 날을 기준으로 합니다.이는 주택 매매 계약서 작성 일이나 단순히 잔금을 주고받은 날이 기준이 되는 것이 아니라, 법적으로 소유권 변동이 등기부나 건축물 대장에 반영되는 시점을 의미합니다. 즉, 매수 자가 소유권 이전 등기를 신청하고 해당 등기가 법적으로 '접수'되거나 건축물 대장에 '처리'된 날부터 매도 인은 무 주택자로 인정받게 됩니다.따라서 잔금을 치르고 소유권 이전에 필요한 서류를 넘겨주는 날과 등기 접수 일이 같은 날인 경우가 많지만, 무 주택 기간 산 정의 정확한 기준 일은 등기 접수일 또는 건축물 대장 처리 일이라는 점을 참고해서 주택 청약을 위한 무 주택 기간의 기산 일을 잡으시면 됩니다.경제 / 부동산25.05.3000
- 경작중인 토지 일부 매입 이후 온실을 새로 지으려고 합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 부모님께서 해당 토지의 3/4 지분을 소유하시고, 나머지 1/4 지분은 다른 분이 소유하고 계신 공유(共同所有) 상태입니다. 이러한 공유 부동산의 법률 관계에 대해 몇 가지 살펴보겠습니다.1/4 지분에 해당하는 구역을 부모님께서 우선적으로 지정할 수 있는지 여부 :공유 물은 각 공유 자가 지분의 비율로 전체를 사용하고 수익 할 수 있습니다.그러나 공유 상태를 해소하고 특정 구역을 나누어 가지는 것, 즉 공유 물을 분할 하는 문제는 모든 공유 자의 동의가 원칙입니다.만약 협의가 이루어지지 않으면 법원에 공유 물 분할 청구 소송을 제기하여 해결해야 합니다.따라서 부모님께서 3/4의 과반수 지분을 가지고 계시지만, 이 지분만으로는일방적으로 1/4 지분 소유자에게 특정 구역을 내어 달라고 지정할 법적인 우선권은 없습니다. 공유 물의 분할은 원칙적으로 협의에 따르거나, 협의가 안 되면 소송을 통해 해결해야 합니다.공유 지분 과반 이상 소유 및 경작 자에게 우선권이 있는지 여부 :민법에 따르면 공유 물의 관리에 관한 사항은 공유 자의 지분의 과반수로 결정합니다.여기서 관리 행위란 임대차 계약 체결이나 갱신 거절 등과 같이 공유 물을 효율적으로 이용하고 개량하는 행위를 말합니다. 부모님께서 3//4 지분으로 과반수 이상을 소유하고 계시므로, 임대차 계약 종료와 같은 관리 행위는 단독으로 결정할 수 있습니다.하지만 공유 물을 물리적으로 나누는 '공유 물 분할'은 관리 행위와는 다른 차원의 문제입니다. 공유 물 분할은 지분 비율에 다라 현물로 분할 하거나, 여의치 않을 경우 경매를 통해 대금으로 분할하는 방식으로 이루어질 수 있습니다. 비록 부모님께서 과반수 지분 권 자 이시고 오랫동안 경작을 해오셨다고 하더라도, 이것이 1/4 지분 소유자의 동의 없이 특정 구역을 일방적으로 지정하거나 분할 과정에서 무조건적인 우선권을 부여하는 것은 아닙니다. 다만, 공유 물 분할 소송 시 법원에서 여러 사정을 고려할 수는 있습니다.1/4 지분 소유자가 특정 구역 요구 및 시설에 영향을 줄 경우: 부모님께서 새로 온실을 지으시는 것은 소유하신 3/4 지분에 기반한 사용 수익 행위라고 볼 수 있습니다. 공유 자는 자신의 지분 범위 내에서 공유 물 전부를 사용, 수익 할 권리가 있습니다.1/4 지분 소유자가 부모님의 정당한 사용 수익을 방해하거나 새로 지은 시설에 대해 일방적으로 철거 등을 요구할 수는 없습니다.다만 만약 나중에 공유 물 분할이 이루어질 때 온실의 위치가 문제가 될 수는 있습니다. 공유 물 분할은 가급적 현물 분할을 원칙으로 하되, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 감손 될 염려가 있는 때에는 경매를 명하여 대금 분할을 할 수도 있습니다. 매지 지분의 비싼 매도 가격 문제 :맹지 라서 다른 사람이 매입하기 어렵다는 점을 이용해 1/4 지분 소유자가 시세보다 높은 가격을 요구하는 상황입니다. 그렇지만 안타깝게도 법적으로 공유 자에게 자신의 지분을 다른 공유 자에게 강제로 시세대로 팔도록 강제할 수는 없습니다. 지분 소유자는 자신이 지분을 자유롭게 처분할 수 있습니다.해결 방법은 1/4 지분 소유자와 계속 협의를 통해 합리적인 가격에 매입을 하던지, 공유 물 분할 청구 소송을 제기하는 것입니다. 소송 과정에서 법원이 현물 분할이나 대금 분할(경매)등을 결정하게 되는데, 이 과정에서 1/4 지분이 부모님께 넘어가거나 전체가 경매에 부쳐져 부모님께서 재 매입하시는 결과가 나올 수 있습니다. 다만 소송은 시간과 비용이 소요되므로 신중한 결정이 필요합니다.결론적으로 , 부모님의 과반수 지분은 토지 관리(임대차 종료 등)에 대한 결정권을 부여하지만, 토지의 물리적 분할이나 특정 구역 지정에 대한 우선권을 부여하지는 않습니다. 온실 건축은 부모님의 정당한 사용 수익 행위이지만, 향후 공유 물 분할 시 고려될 수 있으므로 위치 선정에 신 중을 가하시고 가능하면 1/4 지분 소유자와 협의하시는 것이 좋습니다. 1/4 지분 매입 가격 문제는 협상 또는 공유 물 분할 소송을 통해 해결을 모색해야 합니다.경제 / 부동산25.05.305.01명 평가00