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월세 1000/50 이사를 가려는데 제2종 근린생활시설이 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.제 2 종 근린생활시설이란 '건축법'에 따른 용도 별 건축물의 종류 중 하나로, 주민들의 생활 편의를 돕기 위한 시설입니다. 제1종 근린 생활 시설보다 규모가 크거나 좀 더 다양한 기능을 제공하는 시설들이 포함됩니다. 예를 들어 공연장, 종교 집회장, 학원, 독서실, 테니스 장, 체육관, 노래 연습장 등이 제2종 근린 생활 시설에 해당 될 수 있습니다.이름 그대로 '근린 생활 시설'은 상업이나 서비스 목적으로 분류되는 것이지, 기본적으로 '주택'이나 '주거용 오피스텔'처럼 사람이 사는 것을 주된 목적으로 건축 된 것은 아닙니다.법적으로 건축물은 건축물 대장에 기재된 '용도'대로 사용하는 것이 원칙입니다. 제2종 근린 생활시설은 주거 용도가 아니기 때문에, 이곳을 순수 주거 목적으로만 사용하는 것은 건축법 상 용도 위반에 해당될 수 있습니다.이런 경우는 주택이 아닌 근린 생활 시설의 일부를 개조하여 주거 공간으로 사용하는 경우가 없지는 않습니다. 하지만 이는 법적인 문제나 안전 상의 위험을 안고 있을 수 있습니다.지자체에서 용도 위반으로 적발될 경우 이행 강제 금이 부과되거나 원상 복구 명령이 내려질 수도 있습니다. 또한 주거 용 건물에 요구되는 소방, 방음,채광 등의 기준을 충족하지 못할 가능성도 있습니다.그럼 좀 더 현실적인 면에서 접근을 해보면:월세 세액 공제 : 월세 세액 공제는 무 주택 세대 주(또는 세대 원)가 국민 주택 규모(전용 면적 85m2 이하) 또는 기준 시가 4억 원 이하의 주택에 월세로 거주하는 경우에 받을 수 있는 혜택입니다. 중요한 것은 공제 대상 주택이 건축 법 상 '주택'또는 '주거 용 오피스텔'이어야 한다는 것입니다. 제 2종 근린 생활 시설로 건축물 대장에 등록된 곳은 설령 실제 사람이 살고 있더라도 법적으로는 주택으로 인정되지 않습니다. 따라서 원칙적으로는 월세 세액 공제 대상이 되지 않습니다.보증금 안전한지 여부입니다 : 주거 용 건물 임대차 계약 시 세입 자는 전입 신고와 확정 일자를 통해 대항력 과 우선 변제 권을 확보하여 보증금을 보호 받을 수 있습니다.제 2종 근린 생활 시설에 전입 신고를 하는 것은 실제로 거주한다면 가능합니다. 결론적으로 괜찮아 보이는 단층 주택이 제 2 종 근린 생활 시설로 되어 있다면, 주거 목적으로 사용하기에는 여러 가지 위험 부당이 따를 수 있습니다. 월세 세액 공제를 받기 어려울 뿐만 아니라, 보증금 보호에 있어서도 일반 주택보다 취약할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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청약 당첨 포기 후 재청약 가능 한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 청약 당첨 후 계약을 포기하거나 취소하게 되면 몇 가지 불이익이 발생 합니다.첫째 는 기존에 사용하셨던 청약 통장은 더 이상 사용할 수 없게 됩니다. 새로운 청약 통장을 개설하셔야 하며, 기존의 가입 기간이나 납 입 횟수에 따른 가점은 인정 받을 수 없습니다.둘째, 재 당첨 제한 기간이 적용됩니다. 이는 주택 공급 목적이 많은 분들에게 내 집 마련의 기회를 제공하기 위한 것으로, 당첨 기회를 포기한 경우 일정 기간 동안 다시 청약하는 것을 제한하는 제도입니다. 이 재 당첨 제한은 당첨자 본인 뿐만 아니라 해당 세대의 모든 구성원에게 적용됩니다. 세대 구성원에는 주민등록등본상에 함께 등재된 배우자, 직계 존 속(부모님 등), 직계비속(자녀 등)등이 포함됩니다.따라서 와이프 분께서 같은 세대 구성원이라면, 와이프 분의 명의로 된 청약 통장으로도 해당 재 당첨 제한 기간 동안에는 청약 신청이 어렵습니다.특별 공급의 경우에도 한 세대에 단 한 번의 기회만 주어지기 때문에, 이미 특별 공급에 당첨된 이력이 있는 세대의 구성원은 다시 특별 공급에 신청하는 것이 불가능합니다. 결론적으로 10년 재 당첨 제한 페널티는 세대 전체에 적용되므로 와이프 분께서도 해당 기간 동안에는 청약 신청을 하실 수 없습니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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집을 오래 비우는데 택배를 누가 가져가진 않겠죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인이 가까이 산다면 부탁을 해서 비밀번호를 가르쳐 주고 방에 다 넣어 달라고 하고 원 룸 에 돌아와서 비밀 번호를 바꾸던지 아니면 임대인에게 택배가 와 있을 텐 데 방문 앞에 있는지 좀 봐 달라고 하면 도움을 받을 수 있을 것 같습니다.만약 택배가 도착했는데 물건이 보이지 않는다면 택배의 운송 장 번호를 확인하여 배송 완료 상태인지, 어디에 배송 되었는지 확인하시면 됩니다. 택배 사 애플리케이션이나 웹사이트에서 자세한 정보를 얻으실 수 있습니다.문 앞에 두었다는 메시지가 있는지 등도 확인해 보시면 좋습니다.만일 택배가 외부인 에 의해 절도 당한 것으로 의심된다면 경찰에 신고하시면 됩니다. 앞으로 집을 오래 비우실 때는 택배 주문을 가급적 자제하거나, 부득이한 경우 택배를 받을 날짜를 미리 지정하는 것이 좋습니다. 가능하면 경비실, 무인 택배 함, 또는 가까운 편의점 픽 업 서비스 등을 이용해 보세요. 아니면 가족이나 지인에게 대신 택배를 받아 달라고 부탁하는 것도 좋은 방법입니다.간혹 물건이 없어지는 경우도 있지만, 우리나라는 cctv잘 발달되어 있고, 의식이 높아서 남의 물건을 잘 가져가지 않습니다. 어쩜 택배 물건이 방문 앞에 그대로 있을 소지가 높습니다. 잘 처리 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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유통 업계의 모델에 따라서, 실제 판매량이 달라지기도 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.유통 업계에서 모델이 실제 판매량에 영향을 미치는지, 특히 카페나 베이 커리 프랜 차이즈 에서 모델의 팬 심이 매출에 큰 차이를 가져오는 지에 대해 궁금하신 것 같습니다. 모델이 브랜드에 대한 소비자 신뢰와 호감 도를 높여 매출에 직접적인 영향을 미치는 경우가 많습니다. 특히 팬 덤이 두터운 모델의 경우, 그 효과가 더욱 크게 나타날 수 있습니다.카페나 베이 커리 프랜 차이즈의 경우에도 모델의 영향력이 있을 수 있습니다. 특히 트렌드에 민감한 젊은 층을 주요 고객으로 하는 브랜드라면, 인기 있는 모델을 통해 브랜드 이미지를 강화하고 고객 유입을 늘리는 효과를 기대할 수 있습니다.하지만 모델의 영향력이 전부는 아닙니다. 제품의 품질, 가격 경쟁력, 매장의 위치나 분위기, 서비스, 마케팅 전략 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하여 최종 매출을 결정하게 됩니다. 카페나 베이커리의 경우, 맛있는 제품과 편안한 공간, 좋은 서비스 등이 고객의 재 방문을 유도하는데 더 큰 영향을 미칠 수도 있습니다.따라서 모델이 판매 수익에 영향을 미치는 것은 사실이나, 그 효과의 크기는 브랜드의 특성, 타 켓 고객 층, 모델의 인지도 및 팬 덤, 그리고 다른 마케팅 및 운영 요소들과의 시너지 등 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.팬 심으로 인한 이용도 분명 일부 비중을 차지할 수 있지만, 전반적인 매출은 다양한 요인의 결과라고 이해하시면 좋을 듯합니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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지분형 모기지의 시행에 따른 장단점은 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년 6월 발표를 앞두고 있는 이 정책은 공공이 주택 지분을 투자하여 무 주택 자의 내 집 마련을 돕겠다는 취지로 마련되었습니다. 지분 형 모기지는 본인 가진 자금(예 : 집값의 10%)과 은행이나 나머지 금액을 투자 또는 대출해 주는 구조입니다.예시로 보면, 시세 10억 원의 아파트를 살 때 본인 자금: 1억 원, 은행 대출 : 4억 원, 주금공 지분 투자 : 5억 원 , 이렇게 10억 원 짜리 집을 젊은 층과 무 주택 자에게 큰 기회로 여겨지기도 합니다. 그러니까 주택 가격의 일부 만으로 주택을 구매하고, 나머지 지분은 공공 기관이 투자하는 형태입니다.추후 주택을 매도할 때 발생하는 시세 차익이나 손실을 지분에 따라 나누게 됩니다.시행에 따른 장점: 초기 주택 구매 자금이 부족한 분들도 주택 소유의 기회를 얻을 수 있습니다. 일반적인 주택 담보 대출보다 초기 자금 부담이 적어 내 집 마련의 문턱을 낮출 수 있습니다.대출 상환 부담 감소 : 대출이 아닌 지분 참여 형태로 자금을 조달하므로, 매달 원리 금을 상환해야 하는 부담이 줄어 들 수 있습니다.집값 하락 시 손실 분담 : 만약 주택 가격이 하락하더라도, 공공 기관과 함께 손실을 분담하기 때문에 주택 구매자 혼자 모든 손실은 떠안지 않아도 됩니다.시행에 따른 단점 : 시세 차익 공유 : 주택 가격이 상승했을 때 발생하는 시세 차익을 공공 기관과 공유해야 합니다.주택 가격 상승에 따른 온전한 이익을 누릴 수 없다는 점이 단점이 될 수 있습니다.시장 영향에 대한 우려 : 일부에서는 이 제도가 주택 구매를 부추겨 결과적으로 집값을 떠받치는 효과를 가져올 수 있다는 우려도 제기하고 있습니다. 결론적으로 지분 형 모기지 제도는 무 주택 자의 주택 구매를 지원하고 기존 유 주택 자의 대출 부담을 줄여 줄 수 있는 긍정적인 측면이 있지만, 시세 차익 공유나 시장 영향에 대한 우려 등 다양한 관점에서 논의가 필요한 정책인 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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부모님 소유 주택에 혼자 전입신고 후 디딤돌대출 할수있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.내 집 마련 디딤돌 대출의 가장 기본적인 조건은 대출 신청인과 배우자(결혼한 경우)가 무 주택 세대 주 여야 한다는 것입니다. 여기서 '무 주택'이란 대출 신청인 본인과 배우자가 주택을 소유하고 있지 않다는 것을 의미합니다. 따라서 부모님이 주택을 소유하고 계시더라도, 본인이 다른 주택을 소유하고 있지 않다면 '무 주택 자'에 해당 합니다.다음으로 '세대 주 요건'입니다. 만 30세 이상인 경우, 단독 세대 주도 대출 신청이 가능합니다. 본인이 부모님 소유 주택에 거주하시면서 본인만 단독 세대 주로 전입 신고를 하신다면, 법적으로는 무 주택 단독 세대 주가 되시는 겁니다.부모님과의 월세 계약 체결은 세대 분리와는 별개의 문제이며, 대출 심사 시 고려될 수 있는 부분이지만, 가장 중요한 것은 주민등록 등본 상 단독 세대 주로 등록되어 있고 본인이 무 주택 자인지 여부입니다. 따라서 본인이 만 30세 이상이시고, 부모님 소유의 주택 외에 다른 주택을 소유하고 있지 않으며, 해당 주택에 단독 세대 주로 전입 신고를 마치신다면 생애 최초 디딤돌 대출 자격 조건 중 '무 주택 세대 주'요건은 충족하실 가능성이 높습니다.디딤돌 대출은 소득 기준, 자산 기준, 주택 가액 기준 등 다른 조건들도 충족해야 합니다. 또한 대출 실행 후 1개월 이낸 전입 신고 및 1년 이상 실 거주 유지 의무도 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.10
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개인적으로 공인중개사 시험은 1차가 쉬운가요? 2차가 쉬운가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.1 차나 2차 둘 다 어렵다고 봐야 합니다. 그 중 하나를 선택해야 한다면 2 차가 어렵습니다. 1 차는 민법, 부동산 학 개론, 2 차는 공법, 공시 법, 중 개 사 법령 및 중 개 실무입니다. 부동산 공법(공법)은 회 차마다 차이는 있지만, 공인중개사 시험에서 가장 난이도가 높은 과목으로 꼽힙니다.2차 과목들이 대부분 법과 관련된 내용이기 때문에 기본적으로 난이도가 높은 편입니다. 공시 법과 세법에서도 과 락 이 많이 발생하기도 합니다. 결론적으로 많은 수험생들이 체감하기에는 2차 시험이 좀 더 어렵다고 느끼는 경향이 있지만, 개인 별로 잘 맞는 과목이 다르고 학습 방법에 따라 체감 난이도는 달라질 수 있습니다. 중요한 것은 각 과목의 특성을 파악하고 자신에게 맞는 공부 전략을 세우는 것이 좋습니다. 본인이 공부해왔던 문과와 이 과 전공 이냐 에 따라서 , 현 업 에서 자주 접했던 과목은 쉬울 수도 있습니다. 그래서 어떤 과목이 더 쉽게 느껴 질지는 직접 공부해 보시면서 파악하는 것이 좋습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.05.10
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집에대출이 있는데 전세놓을수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.집에 대출이 있는 상태에서 전세를 놓는 것은 가능합니다. 다만, 대출이 많은 집의 경우 세입 자를 구하기가 쉽지 않을 수 있습니다.다음에서 몇 가지 고려하여 설명해 보겠습니다.근저당의 우선순위 : 주택에 근저당이 설정되어 있으면, 세입 자의 전세 보증금은 근저당보다 후 순위가 됩니다. 만약 해당 주택이 경매로 넘어가게 될 경우, 은행 등 대출 기관의 채권이 먼저 변제 된 후 남은 금액으로 세입 자의 보증금을 돌려 받게 됩니다. 빌라 가격이 1억 5천만원 대비 대출금 1800만원과 전세금 9000만원의 합 이 1억800만원입니다. 이는 빌라 가격보다는 낮지만, 세입 자 입장에서는 대출 금액 만큼의 위험 부담이 있다고 느낄 수 있습니다.대출이 있으면 세입 자 입장에서는 후 순위이기 때문에 세입 자 입장에서는 불안할 수 밖에 없습니다.세입 자 확보의 어려움 :앞서 말씀드린 대로, 대출이 있는 집은 세입 자가 꺼리는 경우가 많습니다 특히 대출금과 전세 보증금의 합 이 주택 시세를 넘어서는 경우 세입 자를 찾기 더욱 어렵습니다.전세금으로 대출 상환 : 전세금을 받으신 후 그 금액으로 기존 대출 일부 또는 전부를 상환하신다면, 세입 자 입장에서는 위험 부담이 줄어들고 전세 계약이 좀 더 수월해질 수 있습니다. 전세금으로 대출을 갚는 것이 의무 사항은 아니지만, 대출 조건이나 계약에 따라 요구될 수 있습니다.결론적으로 기존 빌라의 전세금을 통해 새로운 아파트로 이사하시고 주택 담보 대출을 받으시는 과정에서 이러한 점들을 충분히 고려하시면 좋겠습니다.특히 전세 세입 자를 구하는 과정에서 대출 사실을 투명하게 알리고 , 세입 자가 안심할 수 있도록 대출 잔액 등을 확인 시켜주는 것도 방법이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.09
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투기과열지역 지정이 청약대상자 LTV 비율에 미치는 영향과 대출 구조 변화는 어떻게 분석될 수 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.투기 과열 지구는 주택 가격이 급등하거나 투기 수요로 인해 청약 경쟁이 과열되어 무주택 자 등 실수요 자의 내 집 마련 기회가 어려운 지역을 지정하는 제도입니다.투기 과열 지구로 지정되면 실수요 자의 주택 청약에 우선권이 부여되고, 무주택 서민의 주거 비 부담 완화 및 주택 가격 안정을 도모하기 위한 정책이 시행됩니다.투기 과열 지구 지정이 청약 대상자의 주택 담보 대출 비율(LTV)과 대출 구조에 미치는 영향에 대해 깊이 있게 살펴보고자 합니다. 투기 과열 지구로 지정되면 주택 시장의 과열을 막기 위해 다양한 대출 규제가 강화됩니다. 청약 대상자 분들이 가장 직접적으로 체감하시는 부분 중 하나가 LTV입니다.투기 과열 지구 지정 시 LTV비율 및 대출 구조 변화입니다.투기 과열 지구에서는 주택 가격에 따라 LTV비율이 다르게 적용됩니다. 일반적으로 9억원 이하의 주택에 대해서는 40%,9억원을 초과하는 부분에 대해서는 20%의 LTV가 적용됩니다. 또한 15억원을 초과하는 고가 아파트에 대해서는 주택 담보 대출이 원칙적으로 불가능하게 됩니다.총부채원리금상환비율(DSR)강화입니다.개인이 갚아야 할 대출 원리 금 상환 액이 연 소득에서 차지하는 비중을 제한하여, 소득 수준에 비해 과도한 대출을 받기 어렵게 만듭니다.중도금 대출 규제 및 잔금 대출 규제입니다 청약 시 필요한 중도금 대출이나 입주 시 필요한 잔금 대출에도 한도가 적용되거나 조건이 강화될 수 있습니다.기존 대출 보유 시 추가 대출 제한이미 다른 주택 담보 대출이나 신용 대출이 있는 경우, 투기 과열 지구 내 주택 구매를 위한 추가 대출이 제한되거나 한도가 줄어들 수 있습니다.이러한 규제는 주택 구매 시 필요한 자기자본 비율을 높여서, 대출에 의존한 투기 수요를 억제하고 실수요 자 중심의 시장을 만들려는 목적을 가지고 있습니다. 공식적인 LTV 기준 외에도 실제 은행에서 가능한 대출 금액은 여러 요인에 의해 달라 질 수 있습니다.은행은 대출 신청자의 신용 점수, 소득 수준, 기존 부채(DSR산정시 중요)등을 종합적으로 평가하여 실제 대출 한도를 결정합니다.은행 별 내부 규제 및 정책 : 은행마다 자체적인 리스크 관리 기준이나 정책에 따라 동일한 주택, 동일한 신청자라도 대출 한도가 다를 수 있습니다.전문가들은 부동산 시장의 수급 상황(공급 부족 등), 글리 변동, 경제 상황(경기 침체 등), 정책 변화(규제지역 해제 여부)등을 분석하여 향후 시장을 전망합니다. 이러한 시장 상황에 대한 은행의 판단이나 전문가들의 의견은 대출 심사에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.정책 변경 요인 : 정부의 부동산 정책은 수시로 변화할 수 있습니다. 규제 지역 해제나 추가 대출 규제 발표 등이 있을 때마다 LTV나 DSR 기준, 기타 대출 조건이 달라질 수 있으므로 항상 최신 정책 변화를 확인하는 것이 매우 중요합니다.결론적으로 투기 과열 지구 지정은 청약 대상자의 LTV를 포함한 주택 담보 대출 가능 금액과 구조에 상당한 제약을 가합니다.공식적인 LTV기준은 최소한의 가이드라인이며, 실제 대출 가능 금액은 개인의 재정 상태,은행의 심사 기준, 그리고 변화하는 시장 상황 및 정책에 따라 달라질 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.09
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지금 우리나라의 내수 및 수출입 등에서 어려움을 겪는데 강남 지역의 아파트 값이 오르는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지금 우리나라의 내수 및 수출입 등에서 어려움을 겪는데 , 전반적인 경제 상황과 특정 지역의 부동산 시장은 서로 영향을 받기도 하지만 강남 지역의 아파트 값이 오르는 이유는 몇 가지로 살펴볼 수 있습니다.뛰어난 입지 조건과 인프라 : 강남은 고급 일자리가 풍부하고, 교통 인프라가 매우 잘 구축되어 있습니다. 이러한 점은 거주자들에게 높은 생활 편의성을 제공합니다.우수한 학 군입니다 : 강남 전통적으로 명문 학 군으로 알려져 있어 교육 환경이 아파트 가격을 높이는 중요한 요인으로 작용합니다. 한국과 같은 자녀 교육에 대한 부모들의 수요가 꾸준하기 때문입니다.수요와 공급 불균형 : 강남 지역은 살고 싶어 하는 사람들의 수요는 많지만, 새 아파트 공급은 제한적인 경우가 많습니다. 이러한 수급 불균형이 가격 상승 압력으로 작용합니다.자산 가치 및 상징성 : 강남 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어 자산 가치가 높다고 인식되며, 부와 성공의 상징처럼 여겨지기도 합니다. 이러한 문화적 상징성 또한 수요를 끌어 들이는 요인이 됩니다.경제 전반의 불안정성이 오히려 안전 자산으로 여겨지는 강남 부동산으로 자금이 쏠리게 하는 경향도 있습니다. 고소득층이나 자산 가 들은 상대적으로 경제 상황 변화에 덜 민감하며, 강남 지역의 가치를 높게 평가하여 투자를 이어가는 경우가 많습니다.결론적으로, 우리나라 전체 경제가 어려움을 겪는 시기에도 강남 지역은 그 곳만이 가진 특별한 강점들, 즉 우수한 입지, 교육 환경, 제한된 공급, 그리고 자산 가치에 대한 높은 기대감 때문에 수요가 꾸준히 유지되거나 오히려 증가하면서 가격이 상승하는 모습을 보일 수 있습니다. 넓은 범위의 경제 상황과는 별개로, 특정 지역의 국지적인 수요와 공급 요인이 더 큰 영향을 미치는 것이라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.05.09
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