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토지거래 허가제 지역 월세 세입자 있는집 매매하려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.토지 거래 허가제 지역에서 주택을 매매하는 것은 몇 가지 중요한 제약이 따릅니다. 특히 기존 세입 자가 있는 상황에서는 더욱 고려해야 할 부분이 많습니다.토지 거래 허가제의 핵심 사항 :토지 거래 허가 구역으로 지정된 지역의 주택을 매매할 때는 관할 관청으로부터 토지 거래 허가 구역을 받아야 합니다. 이 허가의 가장 중요한 조건은 매수 자가 해당 부동산을 직접 거주 목적으로 취득해야 합니다. 즉, 투기 방지를 위해 매수 후 일정 기간 내에 실 거주할 의무가 부과됩니다.세입 자가 있는 주택 매도 시 발생하는 문제 :현재 주택에 월세 세입 자가 계시고, 계약 기간이 2025년 초까지 남아 있다고 하셨습니다. 문제는 토지 거래 허가제 지역에서 주택을 매수하려는 사람은 원칙적으로 실 거주를 해야 하므로, 잔금 지급 후 3개월 내에 입주를 완료해야 하는 경우가 많습니다. 따라서 기존 세입 자가 있으면 매수 자가 실 거주 요건을 충족하기 어렵습니다.이 때문에 토지 거래 허가 구역 내 세입 자가 있는 주택을 매매할 경우, 보통 잔금 지급 및 등기 이전에 세입 자가 퇴거 해야 한다는 조건이 붙게 됩니다. 세입 자가 있는 상태에서 매수 자가 허가를 받는 것은 매우 어렵거나 불가능에 가깝다고 보시면 됩니다. 최적의 매도 방법 ==>세입 자와의 협의를 통한 조기 계약 해지 :가장 확실한 방법은 세입 자 분과 협의하여 월세 계약을 조기에 해지하고, 주택을 명도 받는 것입니다.세입 자의 동의를 얻기 이해 이사 비, 중 개 보수, 그리고 필요하다면 위로 금 등의 합당한 보상을 제안하는 것이 일반적입니다. 세입 자 분께서 새 집을 구하시는데 필요한 시간과 비용을 고려하여 충분한 협의를 하시는 것이 중요합니다.계약 해지에 합의가 되면, 해당 조건으로 매수 자를 찾는 것이 토지 거래 허가제의 실 거주 요건을 충족시키고 매매를 성사 시킬 수 있는 가장 효과적인 방법입니다. 매매 시점 조율 :만약 세입 자와의 조기 협의가 어렵다면, 세입 자 분의 계약이 만료되는 시점에 맞춰 매도를 진행하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이 경우 2025년 초까지 기다려야 하는 시간적 제약일 따릅니다.전문가와 상의 :토지 거래 허가 구역 내 부동산 거래는 복잡한 법적 절차와 제약이 따르므로, 부동산 전문 변호사나 해당 지역에 특화된 공인 중 개 사와 상담하여 정확한 매매 절차와 예상되는 문제점을 파악하고 최적이 솔 루 션을 찾는 것이 좋습니다. 특히 해외 거주 중이시기 때문에 대리인 지정 등 법적인 부분을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.결론적으로, 해외 계신 상황에서 신경 쓸 일이 많아 답답하고 힘드실 수도 있겠습니다.하지만 충분히 해결할 수 있는 부분 이므로 너무 염려하지 않으셔도 괜찮습니다. 차분하게 상황을 정리하시고 전문가의 도움을 받으시면 원하시는 대로 매도를 진행하실 수 있을 겁니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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신혼희망타운 예비 입주자인데요. 무주택 등 고민.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.신혼 희망 타 운 예비 신혼부부 자격은 공고 일로 부 터 1년 이내에 혼인 사실을 증명할 수 있는 무 주택 세대여야 합니다. 이는 곧 혼인신고를 통해 하나의 세대를 구성할 때, 세대 구성원 전원이 무 주택 자 여야 함을 의미합니다.배우자 님의 무 주택 여부 :현재 배우 자 님 께서 만 26세로 월세 집에서 혼자 살고 계시며, 본인 소유의 주택이 없고 과거 청약 당첨 이력도 없으시다면, 실질적으로 무 주택 자로 보입니다. 만 30세 미만의 단독 세대 주가 아니더라도, 신혼 희망 타운 예비 신혼부부 신청 시에는 혼인 후 구성될 세대의 무 주택 여부를 판단하기 때문에, 현재 배우 자님 명의의 집이 없다면 무 주택 자로 간주될 가능성이 높습니다.서류 검토 시 낙첨 가능성 :배우자 님께서 현재 만 30세 미만이시고 독립해서 살고 계신 상황 자체만으로는청약에 낙 첨 되는 직접적인 요인이 아닙니다.중요한 것은 두 분 모두 주택을 소유한 이력이 없어야 한다는 점입니다. 서류 검토 시에는 소득 요건과 더불어 두 분의 부동산 소유 현황을 철저히 확인하게 됩니다. 혼인신고와 문제 해결 :네 맞습니다. 신혼 희망 타 운 예비 신혼 부부의 경우, 공고 일로 부 터 1년 이내에 혼인신고를 완료하여 법적인 신혼부부가 되고, 그 시점에 두 분이 무 주택 세대 구성원 임을 증명한다면 신청 자격을 충족하게 됩니다. 이 조건만 충족하시면 배우자 님의 연령이나 현재 독립 거주 여부 등은 문제가 되지 않습니다.따라서, 걱정하시는 부분은 혼인신고를 통해 두 분이 한 세대를 이루어 무 주택 세대임을 증명하시면 해결될 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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지방 1주택자가 서울에 매매를 하는 경우 취득세가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지방 1 주택 자 서울 주택 매수 시 취득세==>현재 지방에 1 주택을 소유하신 본인께서 서울에 두 번째 주택을 매수하실 경우, 다음과 같은 점들을 고려하셔야 합니다.기본적으로 8% 중 과세 적용 :서울의 대부분 지역은 조정 대상 지역으로 지정되어 있어, 2 주택 자가 추가 주택을 취득할 때 취득세가 8%로 중과 됩니다.예외 및 고려 사항 :일시적 2 주택 :기존 지방 주택을 일정 기간(대부분 1년)처분할 계획이라면 일시적 2 주택으로 인정되어 중 과를 피할 수 있습니다.오피스텔 / 특정 임대 주택 :주거 용 오피스텔이나 민간 임대 사업자 등록 주택은 취득세 감면 혜택이 있을 수 있으나, 용도 확정 전이거나 임대 목적 아파트는 제외될 수 있어 주의해야 합니다.비 규제 지역 매수 :서울이 아닌 비 규제 지역에 두 번째 주택을 매수하는 경우에는 일반 세율(1~3%)이 적용됩니다.전문가 상담 필수 :부동산 세금 관련 법규는 변동성이 크므로, 매수 전 반드시 세무 전문가와 상담하여 정확한 취득세 계산과 절세 방안을 모색하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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주택가격전망지수가 큰 폭으로 하락 했다고 하는데요..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 가격 전망 지수란? ==>주택가격전망지수는 현재 시점과 비교했을 때, 1년 후 주택 가격에 대한 소비자의 예상을 나타내는 지표입니다.지수가 100을 웃돌면 :집값 상승을 예상하는 소비자의 비중이 하락을 예상하는 소비자보다 더 높다는 의미입니다. 즉, 소비자 대부분이 앞으로 집값이 오를 것이라고 본다는 뜻입니다.지수가 100 아래로 떨어지면 : 집값 하락을 예상하는 소비자의 비중이 더 높다는 의미입니다.말씀하신 분께서 말씀 하신 대로, 이 지수가 지난 6월 120에서 109로 큰 폭 하락했다는 것은 1년 뒤 집값이 하락할 것이라고 예상하는 소비자들이 늘었다는 의미였습니다. 이는 '6.27 대출 억제 정책'과 같은 정부의 부동산 정책 변화가 소비자들의 주택 구매 심리에 영향을 미쳤기 때문일 수 있습니다. 하지만 다행히 도 이후 한 달 만에 다시 반등하는 모습을 보이기도 했습니다.지 표들 이 다르게 움직이는 이유 ==>부동산 관련 지수 들 이 어떤 것은 반등하고 어떤 것은 하락하는 것처럼 느껴지는 것은 여러 지표가 측정하는 대상과 시점이 다르기 때문입니다.주택 가격 전망 지수 :주로 소비자들의 '심리'도는 '기 대'를 나타냅니다. 정책 변화나 뉴스 등 외부 요인에 민감하게 반응하여 단기적인 심리 변화를 빠르게 보여줍니다. KB 아파트 매매 가격 지수 등 : 실제 아파트 매매 시장의 '실 거래 가격' 동향이나 KB 시세와 같은 통계는 실제로 시장에서 거래된 가격 변동을 나타냅니다. 이는 심리 변화보다는 시장의 수급 상황, 금리, 대출 규제 등이 실제 거래에 미치는 영향을 더 크게 반영됩니다.이 처 럼 심리를 나타내는 지표와 실제 거래를 반영하는 지표는 시차를 두고 움직이거나 다른 요인에 의해 각각 다른 방향으로 움직일 수 있습니다. 또한,주간, 월 간, 지역 별 등 조사 기준에 따라서도 결과가 다르게 나타날 수 있어 복합적으로 해석해야 합니다.결론적으로, 부동산 시장은 경제 상황, 정부 정책, 심리 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하여 매우 복잡하기 때문에 하나의 지표 만으로 전체 시장을 판단하기는 어렵습니다. 여러 지표 들을 함께 살펴보시면서 시장의 큰 흐름을 읽어 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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노후에 접근성이 좋아야 하는 시설들은 무엇이 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.어르신들의 삶의 질을 높이는 데 중요한 시설들은 다음과 같습니다.의료 및 건강 시설 :약국 : 병원과 연계하여 처방전을 받고 약을 구매하는 데 필수적 입니다.동네 의원(내과, 가정의학과 등) :큰 병원보다 접근성이 좋고 가벼운 증상이나 만성 질환 관리를 위해 자주 방문하게 됩니다.보건소 :예방 접종이나 간단한 건강 검진 등 공공 보건 서비스를 이용할 수 있습니다.생 할 편의 시설 :대중 교통(버스 정류장, 지하철 역) :자가용 운전이 어려워질 경우 이동 수단으로 매우 중요합니다.도보로 접근 가능한 거리에 있어 편리합니다.은행 / 우체국 :재정 관리나 우편 업무 처리에 필요합니다.재래 시장 또는 소규모 상점 :신선한 식료품 구매 및 동네 주민들과의 교류에도 좋습니다.여가 및 사회 활동 시설 :공원 / 산책로 :신체 활동과 정신 건강에 중요한 역할을 합니다. 걷기 좋고 안전한 환경이 중요합니다.경로 / 노인 복지 관 :비슷한 연령대의 사람들과 교류하며 여가 활동을 즐기고 정보를 얻을 수 있는 중요한 장소 입니다.고독 감 해소에도 큰 도움이 됩니다.도서관 / 문화 센터 :지적 활동이나 취미 생활을 이어갈 수 있는 기회를 제공합니다.안전 및 행정 시설 :파출소 / 소방서 :위급 상황 발생 시 빠른 도움을 받을 수 있는 거리에 있는 것이 좋습니다.주민 센터 :각종 민원 처리나 행정 업무를 볼 수 있어 접근성이 중요합니다.이러한 시설들이 잘 갖춰진 곳은 노후에 더욱 활기차고 안전한 생활을 유지하는 데 큰 도움이 될 것입니다. 개인의 라이프 스타일과 건강 상태를 고려하여 우선순위를 정해보시면 더욱 만족스러운 선택을 하실 수 있을 겁니다.
경제 / 부동산
25.08.26
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월세 2년계약 후 단기연장 가능할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 상황을 종합하여 어떻게 대처하는 것이 좋을 지 설명해 보겠습니다.현재 상황 및 묵시적 갱신 고려 사항 :현재 계약 만료 일은 2025년 11월 21일 이고, 2026년 5~6월까지 추가 거주를 희망하시는 것 같아요. 집주인께서는 월세 5% 인상, 2년 재계약만 가능, 그리고 재계약 후 조기 퇴실 시 복 비 부담 조건을 제시하셨습니다. 주택 임대차 보호 법 상 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않았을 때 묵시적 갱신이 됩니다. 하지만 집주인께서 이미 구체적인 조건을 제시하셨기에, 이는 묵시적 갱신을 원치 않거나 조건을 변경하겠다는 명확한 의사 표현으로 해석될 수 있습니다. 따라서 지금은 묵시적 갱신 만을 기대하기는 어려울 수 있습니다.집주인과의 현명한 재협상 방법 :집주인과 마찰 없이 해결하고 싶으시다면, 진솔하고 정중하게 대화하는 것이 중요합니다.진솔한 사정 설명 및 이해 요청 :내년 5~6월까지 꼭 이사를 해야 하는 피치 못할 개인 사정이 있음을 솔직히 말씀드리며 이해를 구해보세요. "사장님께 폐를 끼치고 싶은 마음은 전혀 없습니다."라 는 진정성 있는 태도를 보여주는 것이 중요합니다.현실적인 제안 :- "단기 연장 +추가 월세 또는 위로 금"제안을 할 수 있습니다. 월세 5% 인상을 수용하는 것은 물론, 추가로 월세를 조금 더 드리거나 별도의 위로 금을 지급해 드리는 조건으로 단기 거주를 제안해 보세요. 집주인의 손해를 보전해드린다는 인상을 주는 것이 중요합니다. - 특약 명시 제안 : 단기 연장이 가능하다면, 기존 계약서에 '단기 연장(예: 6개월)'및 '월세 인상'을 특약으로 명시하고, 해당 기간 종료된다는 내용을 명확히 하는 방안을 제안할 수 있습니다.- 새로운 임차인 찾기에 협조 의사 : 새로운 임차인 찾기에 적극 협조하겠다는 의사를 보여주어 집주인의 부담을 덜어주는 것도 좋습니다.최악의 경우 대비 :만약 집주인께서 단기 연장을 완강히 거부하고 2년 재계약만 주장하신다면, 두 가지 선택지가 있습니다.2년 재계약 후 원하는 시점에 퇴실 :이 경우 집주인 분이 요구하시는 대로 중 개 보수를 부담하고 나가야 할 가능성이 높습니다.현재 계약 만료 시점(2025년 11월 21일)에 퇴실 :중 개 보수 료 부담 없이 나가실 수 있으니, 내년 5~6월 까지 의 거주 계획에 차질이 생기므로 단기 거처를 따로 찾아야 합니다.결론적으로, 단기 연장을 원하시면 결정은 임대인이 갖고 있으므로 잘 소통을 하시어 협조를 구해보시기 바랍니다. 대화 하실 때 최대한 차분하고 정중한 태도로 임하신다면 좋은 결과를 얻을 수 있습니다. 힘내세요!
경제 / 부동산
25.08.26
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임대인거주중에 전기계량기 떼어갔어요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인 측의 행동은 명백히 불법입니다. 월세 강요, 협박, 주거 침입, 그리고 전기 계량기 무단 철거는 모두 심각한 위법 행위이며, 임차인의 정당한 권리를 침해하는 것입니다.월세 지급 및 대처 방법 ==>정식 계좌 입금 : 월세는 반드시 계약서 상의 임대인 명의 계좌로 입금하는 것이 원칙입니다. 대리인 본인 계좌로의 현금 요구는 증거를 남기지 않으려는 시도로 위험합니다.월세 공 탁 고려 :만약 임대인이 월세 수령을 계속 거부한다면, 법원에 월세를 공 탁 하여 법적으로 지급 효력을 인정받는 방법이 있습니다.취해야 할 조치 들==>철저한 증거 확보 :모든 문자, 통화 녹음, 방문 기록(경찰 신고 내역, CCTV등), 전기 계량기 철거 사실, 한 전 과의 통화 내용 등을 상세히 기록하고 보관하세요경찰 재 신고 및 강력한 수사 요청 :특히 전기 계량기 무단 철거는 별개의 형사 사안이므로, 경찰에 다시 신고하시고 강력한 수사를 요청 하십시요.전기 공급 복구 요청 : 한 전에 연락하여 전기 계량기 복구 및 전기 공급 재개를 강력하게 요구하세요법률 전문가와 상담 :대한 법률 구조 공단이나 주택임대차분쟁조정위원회, 또는 부동산 전문 변호사와 상담하여 구체적인 법적 대응 전략을 세우는 것이 가장 중요하고 확실한 방법입니다. 말씀 하신 분의 고통 스러 운 상황이 하루빨리 해결되기를 진심으로 바랍니다. 임대인과 소통을 하면서 본인의 권리를 지키기 위해 적극적으로 움직이시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.08.25
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현재 1기 신도시 재건축은 어떻게 진행되고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 1기 신도시 재건축은 다음과 같이 진행되고 있습니다.선도 지구 선정 진행 :정부는 1기 신도시 재건축을 위한 '노후 계획 도시 정비 및 지원에 관한 특별 법'을 기반으로 사업을 추진 중입니다. 특히, 선도 지구(시범 단지)를 선정하여 사업의 속도를 내고 있습니다 2024년에 선정되는 선도 지구는 2025년 특별 정비 구역 지정, 2026년 시행 계획 및 관리 처분 계획 수립 등이 절차를 거쳐 2027년 착공, 그리고 말씀하신 2030년 입주를 목표로 하고 있습니다 현재 일부 단지들은 선도 지구 2차 선정을 위해 재 도전하고 있는 상황입니다목표 입주 시기의 현실성 :2030년 첫 입주는 선도 지구에 한정된 목표이며, 전문가들은 인 허가 기간 단축을 위한 정부의 다양한 인 센티 브에도 불구하고 이 목표가 매우 촉 박 하다고 평가하고 있습니다. 재건축 사업의 복 잡 성을 고려할 때, 초기 단계부터 입주까지 5년 만에 완료하는 것은 쉽지 않다는 의견이 많습니다.기반 시설 및 환경 개선 :1기 신도시는 대량 주택 공급의 영향으로 노후화가 진행되면서 주차, 상하수도 부식, 층 간 소음 등 주민들의 불편이 커지고 있어, 재건축을 통해 이러한 문제점들을 개선하려는 움직임도 함께 진행되고 있습니다.결론적으로, 현재 1기 신도시 재건축은 선도 지구 중심으로 구체적인 계획 수립이 진행되고 있지만, 초기 목표했던 2030년 입주를 달성하기 위해서는 속도 감 있는 행정 지원과 주민들의 적극적인 참여가 중요할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.08.25
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주택매매가격 조정기를 거쳐 향 후 상승할 전망
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 시장의 변화와 정부 정책의 영향에 대해 깊이 있게 분석하고 , 특히 '6.27 대출 규제'의 지속성과 향후 주택 가격 상승 가능성에 대한 궁금증을 가지고 계신 점 충분히 이해합니다. 현재 부동산 시장은 정부의 다양한 대출 규제로 인해 수요를 억제하려는 정책이 활발히 시행되고 있습니다. 2025년 시행될 예정인 '6억 원 이상 주택 대출 금지'정책처럼 강도 높은 대책들이 수도권 주택 시장에 영향을 줄 것으로 예상됩니다.말씀해주신 것처럼, 이러한 대출 규제의 효과가 단기적으로 그치고 오히려 가격이 급증할 가능성이 있다는 전망도 일부 존재합니다. 특히 고가 아파트의 경우 대출 규제로부터 상대적으로 자유로운 자산 가 들 의 수요로 인해 가격이 더 오를 수 있다는 시각이 있습니다. 또한 장기적으로 공급이 줄어들면 가격 상승 요인이 될 수 있다는 점도 무시할 수 없는 부분입니다.그러나 현재까지는 고강도 부동산 대출 규제 시행 이후 ' 집값 상승에 대한 기대'가 전보다 크게 약해진 것으로 조사되고 있습니다. 7월에는 대출 규제의 영향으로 '주택 가격 전망 하락'이 나타나기도 했습니다.물론, 이러한 대출 규제에도 불구하고 2명 중 1명은 올해 하반기 집값 상승을 전망하고 있다는 조사 결과도 있어 시장의 기대 심리는 여전히 복합적인 양상을 띠고 있습니다. 2025년 부동산 시장 키워드로 '양극화'와 ' 상저 하고(上底下考)', 즉 상반기에는 낮고 하반기에는 높은 형태가 될 것이라는 전망도 있습니다.결론적으로, 정부의 대출 규제는 시장의 기대 심리에 즉각적인 영향을 주어 집값 상승 기대를 낮추는 효과를 보이고 있습니다. 하지만 장기적인 공급 감소나 특정 지역, 특정 가격대의 주택 시장은 이러한 규제의 영향을 덜 받거나 다른 요인으로 인해 가격 변동이 있을 수 있어, 한 가지 방향으로만 단정하기는 어려운 복합적인 상황이라고 평가할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.25
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현재 집 매매 후 상급지 매매 가능한지 질문 드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.2025년생 아기도 있으시고 부부 합 산 소득도 충분하시어, 가족의 미래를 위한 현명한 결정을 내리고자 하는 마음이 느껴집니다. 현재 재정 및 목표 :현재 아파트는 7억 원 가치에 주택 담보 대출 8 천만 원이 남아 있으며, 목표 아파트는 10억~11억 원 대입니다. 부부 합 산 연 소득은 1억 6 천만 원 ~ 1억 7 천만 원이며, 2025년생 아기와 함께하는 가족입니다.상급 지 갈아타기 가능성 분석 :현재 순 자산과 높은 소득 수준을 고려할 때 상급 지 아파트로의 '갈아타기'는 충분히 가능합니다. 목표 아파트 매수 시 약 3억 8 천만 원 ~ 4억 8 천만 원의 추가 자금이 필요할 수 있으나, 높은 소득으로 주택 담보 대출을 통한 자금 충당 가능성이 높습니다. 주택 매매 전 은행에서 대출 가능 여부와 한도를 미리 상담 받아 보시는 것이 좋습니다.고려 사항 및 조언 시장 상황 분석 : 부동산 시장은 지역 별로 변화가 크지만, 자금력이 충분하시므로 시장 방향에 구애 받지 않고 유연하게 대처할 수 있습니다. 목표 지역의 개발 호재, 교통, 학 군 등을 면밀히 검토하시는 것이 중요합니다.미래 지출 및 추가 비용 :아기가 성장함에 따라 늘어날 양육 비, 교육비 등 고정 지출을 고려하여 대출 상환 계획을 세우시고, 부동산 중 개 수수료, 취득세, 이사 비용 등 여러 부대 비용도 예산에 포함해야 합니다.다음 단계 제안은행 방문 상담 :먼저 주거래 은행이나 여러 금융기관을 방문하여 예상되는 주택 담보 대출 한도와 금리를 구체적으로 상담 받아보세요부동산 전문가와 상담 :목표로 하시는 지역의 부동산 중 개 사무소를 방문하여 실제 매물 시세, 거래 동향, 매매 시점에 대한 전문가의 의견을 들어보시는 것을 추천합니다.구체적인 자금 계획 세분화 :대출 가능 여부와 시세 정보를 바탕으로, 구체적인 매도.매수 스케줄과 자금 흐름 계획을 세워보시면 좋겠습니다.마지막으로 현명하게 계획하시어 원하시는 상급 지로 무사히 갈아타실 수 있기를 진심으로 응원합니다.
경제 / 부동산
25.08.25
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