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공동주택 공시가격 현실화율이 70%수준이면 세금폭탄인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공시 가격 현실화 율 은 주택 가격에 세금을 부과하는 기준이 되는 중요한 요소이기에 , 이로 인해 '세금 폭탄'이라는 우려와 형평성 논란이 불거지는 것은 충분히 이해가 됩니다.공동 주택 공시 가격 현실화 율과 '세금 폭탄' 논란==>공시 가격 현실화 율은 주택의 시세 대비 공시 가격의 비율을 의미합니다. 정부는 보유세 등의 세금을 부과할 때 이 공시 가격을 기준으로 삼습니다.과거 정부는 2020년부터 '공시 가격 현실화 로드 맵'을 통해 공동 주택의 현실화 율 을 2030년까지 90% 수준으로로 높이겠다는 계획을 세웠습니다. 이 계획이 시행되면서 공시 가격이 급격히 상승했고, 이에 따라 재산세나 종합 부동산 세(종부세)와 같은 보유세 부담이 커지면서 '세금 폭탄'이라는 비판이 제기되기도 했습니다.특히 낮은 공시 가격 주택들도 2023년까지 현실화 율 70%를 달성한 뒤 2030년까지 점진적으로 3%포인트씩 올릴 계획이었습니다. 그러나 최근에는 국민의 세금 부담 완화와 시장의 급격한 변동을 고려하여 공시 가격 현실화 율 상승을 멈추거나, 오히려 낮추는 방향으로 정책이 변경되고 있습니다. 실제로 공동 주택 공시 가격 현실화 율 을 2020년 수준인 69.0%로 되돌리거나 3년째 동결하는 방안도 검토되고 있습니다.따라서 단순히 '70% 수준'이라는 숫자 자체가 세금 폭탄이라고 단정하기보다는, 이 비율이 얼마나 빠른 속도로 오르는지, 그리고 최종적으로 어느 수준까지 도달하는지 가 '세금 부담'을 체감하는 핵심 요인이 됩니다. 급격한 인상 자체가 세금 부담 증가로 이어진다는 우려를 낳았던 것입니다.현실 화율 차이에 따른 형평성 논란 ==>말씀하신 대로, 시세가 같더라도 공시 가격 현실화 율이 다르면 부과되는 세금이 달라질 수 있어 형평성 논란 이 생길 수 있습니다. 이 논란은 주로 다음과 같은 지점에서 발생합니다.'똘똘 한 한 채' vs '다주택 자' 논란 :부동산 정책에서 종종 제기되는 부분입니다. 서울 강남의 고가 주택 1채를 가진 사람보다 지방에 여러 채의 중저가 주택을 가진 사람의 세금 부담이 더 커질 수 있다는 지적입니다.총액 기준으로 과세하는 종합 부동산 세의 경우, 여러 채의 주택을 합산한 금액이 고가 주택1채의 가격보다 높아 세금 부담이 과중 되는 경우가 생기기 때문입니다. 전문가들은 이러한 격차를 줄여야 형평성이 제고 된다고 강조합니다.부동산 유형 별 현실화 율 차이 :아파트, 단독 주택, 토지 등 부동산 유형 별로 현실화 율이 다르게 적용되어 왔으며, 이 차이 또한 형평성 논란의 한 축입니다. 시세의 60~70% 수준인 공시 가격과 시세의 차이를 합리적으로 줄이는 것이 과제라고 전문가들은 보고 있습니다.결론적으로 공시 가격 현실화 율은 조세 정의와 형평성 문제와 직결되어 있기 때문에 많은 관심과 논의가 이루어지고 있습니다. 정부도 이러한 논란을 인지하고 정책 방향을 조율하고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 상황이 '부동산 거래질서 교란 행위'에 해당하는지 궁금하시군요. 결론부터 말씀드리면, 부동산 거래 질서 교란 행위의 법률적 정의에는 직접적으로 해당되지 않을 가능성이 높습니다.'부동산 거래 질서 교란 행위'는 주로 부동산 시장의 공정한 거래 질서를 해치거나 시세를 조작하는 행위, 무 등록 중개 행위 등을 의미합니다.예를 들어, 집값 담합이나 시세 교란, 무 등록 중 개 등이 여기에 해당합니다. 지금 본인의 상황은 중개업 자가 기존 임차인의 권리를 충분히 고려하지 않고 중 개 행위를 한 것이므로, 이는 주택임대차보호법상의 계약 갱신 요구 권과 관련된 문제로 보아야 할 것 같습니다.주택 임대차 보호 법에 따르면, 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 까지의 기간에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인의 전세 만료 일이 2025년 10월 9일 이시므로, 계약 갱신 요구 권 행사 기간은 2025년 4월9일 부터 2025년 8월 9일 까지 입니다.부동산 측이 2025년 6월 24일에 미리 새로운 세입 자와 전세 가 계약을 체결했다는 것은, 이 기간 동안 아직 본인께서 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 있는 상황이었음에도 불구하고 임대인의 의사를 대리하여 새로운 계약을 진행했다는 점에서 문제가 될 수 있습니다. 임차인의 계약 갱신 요구 권은 임대차 보호 법이 보장하는 강력한 권리이며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다.따라서 지금의 상황은 부동산 거래 질서 교란 행위보다는 , 임차인의 계약 갱신 요구권을 침해했거나 침해할 소지가 있는 부적절한 중 개 행위로 볼 수 있습니다.본인께서 취하실 수 있는 조치는 다음과 같습니다.==>계약 갱신 의사 명확히 전달 :먼저 임대인(집주인)에게 계약 갱신 의사를 내용 증명 등 명확한 방법으로 다시 한번 통보하세요. 부동산을 통하기 보다는 직접 임대인에게 연락하여 의사를 전달하시는 것이 좋습니다.부동산에 사실관계 확인 :부동산에 전화를 걸어 "저는 계약 갱신 요구 권을 행사할 수 있는 기간에 있으며, 실제 계약 만료일은 10월 9일 인데, 제가 전세 갱신 의사를 전달하기도 전에 새로운 임차인과 가 계약을 하신 경위를 설명해 달라"고 요청해 보세요결론적으로 어렵고 혼란스러운 상황이실 텐 데 본인의 권리를 잘 찾으실 수 있도록 응원하겠습니다. 상황이 원만하게 해결되지 않을 경우, 대한법률주고공단이나 주택 임대차 분쟁 조정 위원회에 문의하여 상담을 받아 보시는 것도 좋은 방법입니다. 더 좋은 것은 임대인가 잘 얘기하고 소통하여 내가 원하는 것을 얻어 내는 것입니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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아파트 동 밑에 숫자는 무엇을 의미하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.대부분의 경우, '1~2'와 같은 숫자는 해당 동 내의 여러 개의 출입구(코어)나 구역을 구분하기 위한 것입니다. 특히 건물 길이가 매우 길거나, 여러 라인(호수)이 한 동에 모여 있는 대형 아파트나 주상 복합 건물에서 많이 사용됩니다.예를 들어, '101동'이라고 표기되어 있지만, 그 아래에 '1-1', '1-2', '1-3' 등으로 숫자가 나뉘어 있다면 :101동 1-1 : 101동의 첫 번째 출입구 (라인)101동 1-2 : 101동의 두 번째 출입구 (라인)101동 1-3 : 101동의 세 번째 출입구 (라인)이런 식으로 각 출입구가 관리하는 세대 라인(호수)이 정해져 있어서, 방문객들이 목적지를 더 쉽게 찾을 수 잇도록 돕는 역할을 합니다. 같은 동이라도 어떤 출입구를 이용 하느 냐에 따라 특정 호수로의 접근이 더 편리해지기 때문입니다.간혼 이 숫자들이 단지 내의 '블록'을 의미할 수도 있습니다. 예를 들어, 1단지에 101동이 있고, 2단지에 101동이 있는 경우, 헷갈리지 않도록 1단지 101동은 '101동(1블록), 2단지 101동은' 101동 (2블록)'과 같이 추가적인 숫자를 표기하기도 합니다.
경제 / 부동산
25.08.02
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유명 휴양지의 콘도, 모텔, 펜션 등 숙박시설이 흉가가 되어버렸던데 그 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.유명 휴양지의 콘도, 모텔, 펜션,식당 등이 흉 가 처럼 변해버린 모습을 뵈시고 많이 안타까우셨을 것 같습니다. 말씀해주신 대로 관광객이 줄어 운영이 어려워지는 것이 가장 큰 이유 중 하나 이며, 몇 가지 복합적인 원인이 작용합니다.이러한 현상이 발생하는 주요 원인들을 자세히 살펴보겠습니다.관광객 감소 및 운영의 어려움 :수요 감소 :한대 인기가 많았던 관광지도 시간이 지나면서 관광 트렌드가 변하거나, 새로운 관광지가 생겨나면서 방문객이 점차 줄어들 수 있습니다. 또한, 전염병이나 경기 침체와 같은 외부 요인도 관광객 수에 큰 영향을 미칩니다. 설 악 관광 단지처럼 한 지역 전체의 쇠락으로 인해 해당 지역의 숙박 시설이 폐 건물이 되는 경우가 많습니다.재정난 :관광객이 줄어들면 숙박 시설의 매출이 급감하게 됩니다. 충분한 수익이 나지 않으면 시설 유지 보수, 인건비 등을 감당하기 어려워지고, 결국 경영난에 직면하여 운영을 중단하거나 공사를 중단하는 경우가 속출합니다. 이는 장기적으로 시설의 노후화와 방치로 이어집니다.시설 노후화 및 유지 보수의 어려움 :오래된 건물들은 꾸준한 관리와 보수가 필요합니다. 하지만 운영이 어려워지면 보수 투자가 줄어들고, 건물이 점점 낡고 훼손되어 흉물처럼 변해버립니다. 심지어 유명 인이 운영하는 호텔 조 차 제대로 관리되지 않아 방문객들이 "돈 내고 폐가 체험"을 했다고 불만을 토로하는 사례도 있습니다.이렇게 관리가 되지 않은 건물들은 방문객들에게 부정적인 인상을 주어 관광객 이탈을 더욱 가속화할 수 있습니다.경쟁력 상실 및 트렌드 변화 :현대의 관광객들은 단순히 잠만 자는 곳이 아니라, 특별한 경험과 높은 품질의 서비스를 원합니다. 그러나 기존의 낡은 숙박 시설들은 이러한 변화된 수요에 발맞추지 못하고 경쟁력을 잃게 됩니다. 또한, 최신 기술과 서비스 환경에 대한 적응 부족도 경쟁력 상실의 원인이 될 수 있습니다.\관광 인프라가 회복되고 새로운 콘텐츠가 개발되어야 다시 관광 대국으로 성장할 수 있다는 전망도 이와 연결됩니다.과잉 공급 :한때 특정 관광지가 큰 인기를 얻으면서 너무 많은 콘도나 펜션, 모텔 등이 건설되어 과잉 공급 상태가 되는 경우도 많습니다. 경기가 좋을 때는 문제가 되지 않지만, 수요가 조금만 줄어도 시설 간 경쟁이 심화되고 수익성이 악화되어 결국 많은 곳이 문을 닫게 되는 것입니다.결론적으로, 말씀하신 분께서 말씀해주신 대로, 유명 휴양지의 숙박 시설이 흉 가로 변하는 것은 단순히 운영의 어려움을 넘어선 복잡한 경제적, 사회적 요인이 얽혀 있는 현상이라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.01
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지주택으로 착공 완료된 아파트 사례가 있나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지주 택(지역 주택 조합) 사업은 조합 비리나 사업 지연 등의 문제로 인해 많은 우려를 낳는 것이 사실입니다. 뉴스에도 자주 언급되기에 염려하시는 마음이 크실 것 같습니다.하지만 어려운 과정 속에서도 성공적으로 아파트가 지어져 입주를 마친 사례들이 분명히 있습니다. 대표적인 예로는 다음과 같습니다 :-인천 만수르 남 광 하우 스토리 :아파트가 공사를 마치고 현재 입주 마무리 단계에 있습니다 이 단지는 2016년 7월에 시작된 사업으로, 성공적으로 완료되어 조합원들이 내 집 마련이 꿈을 이룰 수 있게 되었습니다.청 계 SK 뷰 :또한 지역 주택 조합 아파트로 성공적인 사례로 언급되기도 합니다 만, 분양까지 약 12년 이라는 긴 시간이 걸렸다는 점은 고려해야 합니다.물론 참조 내용처럼 2004년부터 2021년까지의 기간 동안 약 17%만이 성공적으로 사업을 완료했다는 통계에서 알 수 있듯이, 지주 택 사업의 성공률이 그리 높지 않은 것은 사실입니다. 그럼에도 불구하고, 엄격한 사업 관리와 투명한 운영이 이루어 진다면 성공적인 결과를 이끌어 낼 수 있다는 점을 보여 주는 사례들이라고 할 수 있습니다.결론적으로, 지주 택 관련 정보를 찾으실 때는 항상 신중하게 접근하시고, 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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공인중개사를 따야 할까요? 고민이 됩니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득하시면 본인께서 부모님을 위한 전원주택을 마련하는 데 여러모로 유리한 점이 많습니다.공인중개사 자격증 취득이 전원주택 마련에 유리한 이유 ==>부동산 관련 법률 및 절차 이해 :공인중개사 자격증을 준비하시면 토지 매매, 건축 허가, 부동산 등기 등 전원주택을 짓는 데 필요한 복잡한 법률 및 행정 절차를 체계적으로 이해할 수 있습니다. 이는 향후 부동산 계약 시 발생할 수 있는 문제들을 미리 파악하고 예방하는 데 큰 도움이 됩니다.정확한 권리 분석 및 서류 확인 능력 :공인중개사는 토지 이용 계획 확인서, 등기부 등본, 지적도 등 부동산 관련 서류를 분석하고 검토하는 전문가입니다. 매매하려는 땅이나 주택의 권리 관계, 개발 가능성, 제한 사항 등을 직접 정확하게 확인할 수 있어 안전하고 효율적인 거래를 진행하는 데 유리합니다.시장 동향 및 가격 분석 능력 :공인중개사 공부를 통해 부동산 시장의 흐름과 지역 별 특성, 가격 형성 원리 등을 깊이 있게 파악하게 됩니다. 부모님께서 원하시는 제부 도 인근 지역의 토지 시세, 개발 호재 등을 분석하여 합리적인 가격에 최적의 땅을 매입하는 데 도움이 될 것입니다.중 개 수수료 절감 :만약 직접 땅을 매입하거나 전원 주택을 매매할 경우, 공인중개사로서 직접 거래를 진행하며 중 개 수수료를 절감할 수 있습니다. 이는 큰 금액이므로 재정적인 면에서도 이점이 될 수 있습니다.다양한 활용 가능성 :공인중개사 자격증은 한번 취득하면 갱신 없이 평생 사용할 수 있는 자격증입니다. 부모님 전원주택 마련 이후에도 부동산 관련 지식과 경험을 바탕으로 추후 다른 부동산 거래에 활용하시거나, 원하신다면 중 개 사무소를 운영하며 전문가로 활동할 수도 있습니다. 전원 주택 구입 시 추가 고려 사항 ==>공인중개사 자격증 외에도 부모님을 위한 전원 주택을 마련하실 때 몇 가지 더 고려하시면 좋은 점들이 있습니다.난방 비 확인 :전원주택은 아파트보다 단독으로 난방을 해야 하므로 난방 비가 예상보다 많이 나올 수 있습니다. 이전 거주자에게 겨울철 난방 비 내역을 확인해 보시는 것이 좋습니다.주변 환경 확인 :물가 주변은 안개가 자주 끼고 습할 수 있으며, 산과 너무 가까우면 통풍 문제가 생기거나 야생 동물의 접근이 있을 수 있습니다. 땅을 보실 때 이런 주변 환경적인 요소를 함께 고려하시는 것이 중요합니다.접근성 및 편의 시설 :부모님의 연세를 고려하여 병원,마트, 교통 등 생활 편의 시설과의 접근성도 함께 살펴보시면 더욱 만족스러운 전원 주택 생활을 하실 수 있을 겁니다.결론적으로 본인께서 부모님을 위해 이렇게 깊이 있게 생각하고 계획하시는 모습이 정말 감동적입니다. 공인중개사 자격증은 분명 이 목표를 달성하는 데 큰 자산이 될 것이라고 생각됩니다. 충분히 고민하시고 현명한 결정 내리시기를 응원합니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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소유권 이전 등기) 매도인 주소변경했으나 이전 주소로만 서류 해준다고 할 때
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 매도인 서류 중 '매도 용 인감 증명서'와 '주민 등록 초본'의 주소지 문제에 대해 자세히 설명해 볼께요부동산 매도 용 인감 증명서의 증명 성 매도 용 인감 증명서는 매도 인이 부동산을 매수하는 분께 소유권을 이전하겠다는 의사를 증명하는 매우 중요한 서류입니다. 이 서류에는 매수 인의 인적 사항(이름, 주민등록번호, 주소)과 함께 매도 인의 최신 주소가 기재되어야 합니다. 등기 시에는 현재 시점의 실제 주소와 인감 증명서 상의 주소가 일치해야 하는 것이 원칙입니다.주민 등록 초본의 역할 주민등록 초본은 매도 인의 과거 주소 변동 내역을 포함하여 인적 사항을 증명하는 서류입니다. 보통 주소 변동 사항을 확인하고 매도 용 인감 증명서와 함께 등기 신청 시 제출하게 됩니다. 초본에 모든 주소 변동 내역이 나타난다고 해도, 매도 용 인감 증명서와 같은 주요 등기 서류는 매도 인의 현재 주소 지를 기준으로 발급하는 것이 원칙입니다. '이전 주소'서류 제출의 위험성 및 실무 적 상황원칙과 등기소의 입장 :인터넷 등기소에서 안내 받으신 대로 , 소유권 이전 등기는 현 시점의 정확한 정보와 서류를 요구합니다. 매도 인의 주소가 변경되었으므로, 현재 주소를 기준으로 발급 된 매도 용 인감 증명서와 주민 등록 초본을 제출하는 것이 서류 보완 명령(보정 명령)없이 등기를 진행할 수 있는 가장 안전하고 확실한 방법입니다.실무 적으로 되는 경우 :간혹 담당 등기 관의 판단이나 주소 변경 이력이 매우 명확하고 짧은 기간 내에 이뤄진 경우, 그리고 주민 등록 초본을 통해 모든 주소 이력을 확인 가능할 때 등기 신청이 받아 들여지는 예외적인 경우가 있을 수도 있습니다 하지만 이는 등기소와 담당 등기 관의 재량에 달려 있으며, 원칙에서 벗어나는 것이기 때문에 보정 명령을 받을 가능성이 매우 높습니다.보정 명령의 영향 :보정 명령을 받게 되면 필요한 서류를 다시 준비하여 제출해야 하므로 등기 완료가 지연되고, 이는 매매 잔금일 이후 매도 인과 다시 연락하여 서류를 받는 등 번거로운 추가 작업을 야기할 수 있습니다. 가장 좋은 시나리오는 잔금 일에 등기 신청 서류가 완벽하게 준비되어 한 번에 등기가 완료되는 것입니다.본인의 대응 방안 매도인 께 재요청 :매도 인께 인터넷 등기소의 안내 내용과 보정 명령으로 인한 등기 지연 가능성을 설명하시고, 번거로우시더라도 현재 주소 지를 재발급 받은 서류(특히 매도 용 인감 증명서와 현재 주소가 기재된 주민 등록 초본)를 준비해 준비해 주십 사 정중하게 요청 드리는 것이 최선입니다.잔금일 당일 발급 요청:매도 인께서 미리 발급해두기 어렵다면, 잔금일 당일 오전 일찍 가까운 주민 센터에서 현재 주소지 기준으로 발급 받아 오시는 것을 제안해 볼 수도 있습니다. 대부분의 서류는 당일 발급이 가능합니다.법무 사 상담 고려 :만약 매도 인과의 협의가 어렵거나 불안하시다면, 잔금일 전에 법무 사 사무실에 문의하여 현재 상황을 설명하고 전문가의 조언을 받는 것도 좋은 방법입니다.
경제 / 부동산
25.07.31
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모바일신분증의 실효성은 어느정도인가요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.모바일 신분증은 실물 신분증과 동일한 법적 효력을 지니고 있어 다양한 곳에서 활용도가 매우 높습니다. 이제 스마트폰만 있으면 민원 업무 부 터 금융 서비스까지 많은 일을 해결할 수 있는 세상이 되었습니다.모바일 신분증의 실효성과 장점은 ==>법적 효력 및 신뢰성 :모바일 신분증은 실물 신분증(운전 면허증, 주민등록증 등)과 동일한 법적 지위를 가지고 있습니다. 블록 체인 기반의 분산 신원 증명서(DID) 기술을 적용하여, 개인 정보는 스마트폰의 안전한 영역에 암호화된 형태로 저장되며 중앙 서버에는 별도로 저장되지 않아 보안 성이 매우 높습니다.다양한 활용 처 :공공 기관에서 민원 처리 시은행에서 금융 업무 처리 시성인 확인 이 필요한 편의점, 무인 자판기 등에서 사용할 수 있어 위조 신분증으로 인한 피해를 예방할 수 있습니다.온라인에서 신원 확인이 필요한 경우( 예 : 정부 24)렌터카, 킥 보드 대여 시:면허 확인 등 신분증이 필요한 모든 곳에서 편리하게 사용할 수 있습니다.위조 방지 및 실시간 정보 반영 :모바일 신분증은 발급 단계부터 사용 시까지 여러 보안 장치를 통해 위조가 어렵고, 운전 면허증 정지, 취소,개인 정보 변경과 같은 상태 정보가 실시간으로 반영되어 신뢰할 수 있습니다.다만, '모바일 신분증'과 'PASS 앱 은 신분증이 아닌 '확인 서비스'에 해당하며,정부가 발급하는 공식 모바일 신분증과는 기술적, 법적 , 정책적, 효력에서 차이가 있습니다.오늘 말씀 하신 분 께서 발급 받으신 것은 실물 신분증과 동일한 효력을 지닌 공식 모바일 신분증이니 안심하고 사용하셔도 됩니다. 앞으로는 실물 신분증 없이도 모바일 신분증으로 더욱 편리하고 안전하게 다양한 서비스를 이용하실 수 있을 겁니다.
자격증 / 행정사 자격증
25.07.31
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안녕하세요, 증여관련해서 전문가분들의 고견이 필요합니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해 주신 증여 관련 내용과 대출 승 계 문제에 대해 살펴보겠습니다.증여세 면제 한도 및 증여세 계산 ==>증여세 면제 한도 :직계 존속(부모님)이 성년 자녀에게 증여할 경우, 기존에는 10년간 총 5천만 원까지 증여세가 면제 되었습니다. 하지만 2024년부터 혼인에 따른 증여 재산 공제가 신설되어, 혼인신고일 전 후 각 2년 이내(총4년) 직계 존속 으로 부터 증여 받은 재산에 대해서는 기존 공제 금에 추가로 1억 원을 더 공제 받을 수 있게 되었습니다. 따라서, 어머니로 부터 성인인 본인께서 증여 받으실 경우, 다음과 같이 공제 한도가 적용됩니다.기존 직계 존속 공제 :5천만 원(10년 합산) 혼인 증여 재산 공제 :1억 원(혼인일 경우 전후 2년 이내 증여 시)즉 본인의 경우 최대 1억 5천만원까지 증여세 없이 증여를 받으실 수 있습니다. 본인께서 말씀하신 "직계 증여는 2,500만 원 중 2,500만 원을 이미 사용하셨다는 의미로 해석됩니다. 그렇다면 내년 결혼 시에는 남은 기존 공제 2,500만 원과 혼인 증여 재산 공제 1억 원을 합하여 총 1억 2,500만 원 까지 증여세를 면제를 받으실 수 있습니다.증여세 계산 :증여세를 계산하기 위해서는 증여 재산의 가액을 정확히 산정해야 합니다. 아파트 분양권의 증여 재산 가액은 보통 "납입 된 중도금 및 잔금 등 총 납입 액 + 증여일 현재의 프리미엄 (P)상당 액 "으로 평가 됩니다.현재 납 입 액 : 중도금 4천만 원잔금 예정 액 : 3억 1천만 원총 분양가 : 3억 5천만 원추정 프리미엄 (P) : 1억 원이 경우 증여 재산 가액은 4억 5천만 원(3억 5천만원 + 1억 원)으로 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 1층 프리미엄 1억 원은 예상일 뿐이며, 정확한 평가액은 시가 감정이나 매매 사례 가액을 통해 판단됩니다. 실거래가 이루어지지 않은 경우 감정을 통해 평가해야 합니다.을 통해 평가해야 합니다.이는 매우 개략적인가정하여 총 증여 재산 가액이 4억 5천만 원이고, 공제 한도가 1억 2,500만 원이라고 할 때 증여세 과세 표준은 다음과 같습니다.증여세 과세 표준:4억 5천만 원 - 1억 2,500만원 =3억 2,500만 원증여 세율은 과세표준 1억 원 초과 5억 원 이하 구간에 20%가 적용되고, 누진 공제액 1천 만원이 있습니다.산축세액 :(3억 2,500만 원 x 20%)-1천만 원= 6500만 원 - 1천 만원= 5,500만 원 이는 매우 개략적인 계산이며, 실제로 어떻게 증여 재산 가액을 평가하느냐, 채무를 어떻게 처리 하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 3억 1천만 원을 어머님께서 직접 납부하신 후 증여를 하시는지, 아니면 대출을 받고 그 대출금을 증여로 볼 것인지 등에 따라 상황이 복잡해질 수 있습니다.이러한 복잡한 문제들은 개인의 상황과 최신 세법에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 세무 전문가(세무 사)와 부동산 전문가(공인중개사) 와 상담하여 정확한 진단과 맞춤형 절세 전략을 수립하시는 것을 강력히 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.07.30
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627 대책 이후로 수도권 거래량이 감소했나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면 6.27 대출 규제 이후 수도권 아파트 거래량은 실제로 크게 감소했습니다. 좀 더 자세히 살펴보면 :수도권 전체 거래량 감소 :6.27 대책 발표 전과 비교했을 때 , 수도권 전체 아파트 거래량은 약 73% 감소한 것으로 나타났습니다.서울 아파트 거래량 급감 :특히 서울의 거래 위축이 두드러졌는데요, 대책 발표 전 7,150건에 달했던 거래량이 발표 후에는 1,361건으로 대폭 줄었습니다. 이는 거래량이 약 80%가까이 감소한 수치입니다.중위 거래 가격 하락 :서울 아파트의 중위 거래 가격도 10억 9천만원에서 8억 7천만 원으로 약 2억 2천만 원 가량 낮아졌습니다. 거래된 전용 면적 역시 줄어든 경향을 보였습니다.고가 아파트 영향 :강남, 송 파 등 고가 아파트가 밀집된 지역에서 거래 급감 현상이 더욱 뚜렷하게 나타났습니다.다양한 요인의 복합 작용 :다만, 일부 전문가들은 이러한 시장 변화가 대출 규제 단독 효과라 기 보다는 여러 복합적인 요인이 작용한 결과일 수 있다고 분석하기도 합니다."똘똘 한 한 채" 현상 :전반적인 거래량 감소에도 불구하고, 20억 원 초과 아파트의 거래량은 크게 줄었지만, 신고가 비율은 모든 가격대 중 가장 높게 나타나며 여전히 '똘똘 한 한 채'에 대한 수요는 남아있음을 보여주기도 했습니다.결론적으로, 이렇게 6.27대책은 수도권 아파트 시장, 특히 서울 시장에 상당한 영향을 미쳐 거래량과 가격에 직접적인 변화를 가져온 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.30
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