답변 내역
- 매매 시 중개사가 명의 대리로 진행하면안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래에서 대리인을 통한 계약은 법적으로 가능합니다. 매도 인이나 매수 인이 직접 참여 하기 어려운 경우, 적 법 한 위임을 받은 대리인이 계약을 진행할 수 있습니다. 위임 계약 :대리인이 계약을 진행하려면 소유자로부터 명확한 위임 (위임장, 인감 증명서 등)을 받아야 합니다. 위임장에는 대리 권의 범위가 명시 되어야 하며, 계약금이나 잔금을 소유자 본인의 계좌로 송금하는 것이 안전합니다.잔금 시 :잔금 일에는 매도인 본인이 오지 않아도 위임 받은 대리인이 서류를 가지고 진행 할 수 있습니다.공인중개사의 '명의 대리' 중 개 문제 :질문 주신 상황은 일반적인 대리 계약과는 다소 다릅니다. 공인중개사가 본인의 자격이 아닌 자녀의 명의로 된 사무소를 통해 중 개를 진행하는 경우 , 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.책임 소재의 불분명 :부동산 중 개는 공인중개사 자격증을 가진 개업 공인중개사가 자신의 책임 하에 수행해야 하는 업무입니다. 만약 실제 중 개 행위를 하는 사람이 자녀의 명의를 빌려 활동하는 것이라면, 중 개 과정에서 문제가 발생했을 때 누구에게 법적 책임을 물어야 할지 불분명 해 질 수 있습니다. 공인 중개사 법 위반 가능성 :공인 중개사 법은 개업 공인중개사가 아닌 자가 중 개 업을 하거나, 다른 사람의 명의를 빌려 중 개 업 을 하는 행위 등을 엄격히 금지하고 있습니다. 만약 부모님이 실제 중 개 행위를 주도하면서 자녀의 명의를 이용하는 것이라면, 이는 공인 중 개 사 법 위반의 소지가 있을 수 있습니다.이해 상 충 및 금지 행위 :공인중개사는 거래 당사자 양측의 공정한 중 개를 위해 노력해야 합니다. 만약 한 공인중개사가 매도 인과 매수인 양측으로부터 대리 권을 받아 계약을 체결하는 '쌍방 대리'행위는 공인 중개사 법 상 금지되어 있습니다. 비록 직접적인 쌍방 대리는 아니더라도, 명의를 빌려 중 개하는 행위는 중개사의 공정성과 신뢰성에 대한 의문을 제기할 수 있습니다.손해 배상 책임 문제 :개업 공인중개사는 중 개 행위로 인해 거래 당사자에게 재산 상 손해를 발생하게 한 경우, 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 만약 명의 대리 중 개로 인해 책임 소재가 불분명 해진다면, 나중에 손해 발생 시 배상을 받기 어려워질 수도 있습니다.결론적으로 , 안전한 거래를 위해서 계약을 진행하는 중 개 사무소가 관할 시.군.구청에 정식으로 등록된 곳인지, 그리고 해당 사무소의 개업 공인중개사가 누구인지 확인 해야 합니다.계약서 상 중개 사무소의 명칭, 등록번호, 대표 공인중개사 이름 등이 정확하게 기재되어 있는지 확인하고, 실제 거래를 진행하는 분이 계약서에 서명하는지 확인해야 합니다. 공적 장부도 확인을 해야 하는데 등기 사항 증명서, 건축물 대장, 전입 세대 열람, 국세/ 지방세 내역 등을 확인하는 것이 좋습니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 주택임대차 중도 퇴거시 중개보수 기준 금액 문의드립니다안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대차 계약 기간이 만료되기 전에 임차인이 개인적인 사정을 계약을 해지하고 퇴 거 하는 경우, 새로운 임차인을 구하는데 필요한 중개 보수는 일반적으로 기존 임차인이 부담하는 것이 원칙입니다. 이는 임대인이 임차인의 중도 퇴 거로 인해 손해를 보지 않도록 하기 위함입니다. 이러한 내용은 보통 임대차 계약 시 특약 사항으로 명시되기도 합니다. 중 개 보수는 새로운 임대차 계약의 거래 금액을 기준으로 산 정 됩니다. 즉 기존 임차인의 계약 금액이 아닌, 새롭게 체결되는 계약의 보증금 및 월세 등을 기준으로 계산됩니다.신규 임차인의 보증금이 상승했을 때 (예 : 기존 3억 원, 신규 4억 원) : 이 경우, 기존 임차인이 부담할 중 개 보수는 신규 임차인의 보증금인 4억 원을 기준으로 산 정 됩니다. 중 개 보수는 새롭게 체결되는 임대차 계약에 대한 대가이므로, 새로운 계약의 거래 금액을 따르게 됩니다.기존 임차인 부담 액 :4억 원을 기준으로 계산된 중 개 보수 전체를 기존 임차인이 부담합니다. 차 액 1억 원에 대한 보수 :집주인이 차 액 1억 원에 대한 보수를 별도로 부담하는 것은 아닙니다. 중 개 보수는 새로운 4억 원 계약에 대해 발생하는 것이며, 기존 임차인은 자신의 중도 퇴 거로 인해 임대인이 새로운 계약을 체결하면서 발생한 이 비용을 부담하는 것입니다. 임대인은 새로운 계약을 통해 더 높은 보증금을 받게 되는 이득이 있을 수 있지만, 이는 중 개 보수 부담과는 별개의 문제입니다. 신규 임차인의 보증금이 하락했을 때(예 : 기존 3억 원, 신규 2억 원) : 이 경우에도 마찬가지로, 기존 임차인이 부담할 중 개 보수는 신규 임차인의 보증금인 2억원을 기준으로 산 정 됩니다.결론적으로, 기존 임차인이 중 개 보수를 부담하기로 한 경우에는 새롭게 체결되는 임대차 계약의 거래 금액을 기준으로 중 개 보수가 산 정 되며, 기존 임차인은 그 금액에 해당하는 중 개 보수 전체를 부담하게 됩니다. 이는 임대인이 기존 임차인의 중도 퇴 거로 인해 손해를 입지 않도록 하는 취지입니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 최근 발표된 공공택지 공급 정책이 정말 도움이 될까요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공택지 공급은 국민의 주거 안정을 도모하고, 토지 이용에 따른 이익을 사회로 환원하려는 중요한 목적을 가지고 있습니다. 이는 주택 공급을 늘려 시장의 안정을 꾀하고, 특히 주거 취약 계층의 내 집 마련 기회를 확대하는 데 초점을 맞추고 있습니다.무 주택 자 및 청년 층 내 집 마련에 미치는 영향 :공공 택지 공급 정책은 무 주택 자와 청년 층의 내 집 마련에 긍정적인 영향을 줄 수도 있지만, 동시에 몇 가지 한계 점도 가지고 있습니다.긍정적인 영향(장점) :내 집 마련 기회 확대 :정부는 2027년까지 공공 분양 주택 50만 호를 공급하여 '내 집'마련이 기회를 늘리겠다는 방침입니다. 공공 분양 주택은 민간 분양 주택에 비해 저렴한 가격으로 공급될 가능성이 높아, 자금력이 부족한 무 주택 자와 청년 층에게 실질적인 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.주거 안정성 증진 :공공 택지 공급을 통해 주택 공급량이 늘어나면, 전반적인 주택 시장의 안정 화에 기여할 수 있습니다 이는 전세 및 매매 시장의 가격 변동성을 줄여 주거 불안감을 해소하는 데 도움이 될 수 있습니다.주거 비용 부담 완화:공공 택지에 지어지는 주택은 분양가 상한 제등의 규제를 적용 받아 주변 시세보다 저렴하게 공급될 가능성이 높습니다. 이는 주택 구매 시 초기 비용 부담을 줄어줄 수 있습니다.한계 점 및 고려 사항(단점) :수요-공급 불균형 지속 가능성 :공급 물량이 늘어나더라도, 특정 지역이나 유형에 대한 높은 수요를 모두 충족시키기 어려울 수 있습니다. 특히 선호도가 높은 수도권 지역의 경우, 공급이 충분하지 않다면 여전히 경쟁이 치열할 수 있습니다.도시 계획 및 환경 문제 :공공 택지 확보를 위해 그린 벨트 해제 등이 검토될 수 있는데, 이는 환경 문제나 기존 도시와의 조화 문제 등을 야기할 수 있습니다. 또한, 용적률 하양 등 도시 계획 관련 기준 강화로 인해 신규 주택 공급이 제한적일 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 지역 별 양극화 심화 :공공 택지 공급이 특정 지역에 집중되거나, 지역 별 인프라 구축의 차이 등으로 인해 주택 시장의 지역 별 양극화가 더욱 심화될 수 있습니다. 결론적으로 이러한 전망은 공공 택지 공급 정책이 주택 시장에 미치는 영향과 더불어, 금리 변동, 경제 상황, 정부의 추가 정책 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 본인께서 무 주택 자 또는 청년 층 이시라면, 공공 분양 주택 청약 기회를 적극적으로 살펴보시는 것이 좋겠습니다. 또한 주택 시장은 언제나 변동성이 크므로, 지속적으로 관련 정보를 확인하시고 신중하게 판단하시는 것이 중요합니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 부동산 투자 관련 (투자 방향 및 대출 등)조언 받습니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 주택 담보 대출은 개인이 실 거주 목적으로 주택을 구매할 때 받는 대출입니다. 따라서 대출을 받은 후 일정 기잔(보통 1년 이상)해다 주택에 전입 하여 실 거주해야 한다는 조건이 붙는 경우가 많습니다. 만약 매매사업자가 이 대출을 받아 주택을 구매한 후 단기간 내에 매도할 경우, 대출의 목적 위반으로 간주될 수 있으며 대출금 회수 등의 불이익을 받을 수 있습니다.매매 사업자는 주택을 매입하여 판매하는 것을 주된 사업으로 하므로, 사업 목적에 맞는 대출(사업자 대출 등)을 활용해야 합니다. 하지만 이러한 사업자 대출은 일반 주택 담보 대출보다 금리가 높거나 조건이 까다로울 수 있어, 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다. 경매를 통해 낙찰을 받아 매매 사업자로 매도하는 계획은 분명 매력적인 전략 이자만, 대출이라는 중요한 변수를 고려하여 접근해야 합니다.현재 부동산 시장 동향 및 투자 방향 : 수도권 부동산 시장은 현재 여러 요인으로 인해 불확실성이 큰 상황입니다. 하지만 이러한 시기에도 현명한 투자 전략을 세운다면 기회를 찾을 수 있습니다.2025년 부동산 시장 전망 :2025년 주택 시장은 지역과 유형에 따라 양극화가 더욱 심화될 것으로 예상됩니다. 특히 수도권의 매매 및 전세 가격은 1~2% 내외로 상승할 수 있다는 전망이 있습니다. 물가 상승과 금리 변동이 부동산 시장에 미치는 영향을 주시하며 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다.대출을 활용한 투자 시 고려 사항 :부동산 투자 시 대출은 양날의 검과 같습니다. 특히 초보 투자자 일수록 가급적 대출을 적게 활용하거나, 잃지 않는 투자에 집중하는 것이 중요하다고 전문가 들은 조언합니다. 현재 대출이 막혀 답답하시겠지만, 이는 무리한 대출로 인한 위험을 줄일 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.새로운 투자 방향 모색 :매매 사업자로 단기 매도 전략이 어렵다면, 다른 투자 방향을 고려해 볼 수 있습니다.장기적인 관점의 투자 :단기 시세차익보다는 장기적인 가치 상승을 목표로 하는 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 입지 분석을 통해 미래 가치가 상승할 지역의 주택을 선별하는 것이 중요합니다.역발상 청약 전략 :부동산 불황기에는 가점이 낮은 사회 초년생도 똑똑하게 청약 전략을 세운다면 당첨의 기회가 있습니다. 미분양 아파트, 초소형 아파트, 비 선호 타입 등 선호도가 낮은 유형에는 청약하는 역발상 전략을 시도해 볼 수 있습니다. 과거 타워팰리스나 반포 래미안 퍼스티지 등 현재 랜드 마크가 된 아파트들로 초기에는 미분양 이었던 사례가 있습니다.틈새 시장 발굴 :아직 주목 받지 못하는 새로운 상품이나 틈새 시장을 탐색하는 것도 좋은 방법입니다. 미래에 주요 투자 처로 바뀔 가능성이 있는 곳을 찾아보는 시야를 넓히는 것이 중요합니다.초보 투자자를 위한 조언 :시장 공부 지속 :부동산 시장은 끊임없이 변화하므로, 항상 최신 정보를 습득하고 시장의 흐름을 이해 할 려는 노력이 필요합니다. 소액 투자 부 터 시작 :처음부터 큰 금액을 투자하기보다는 소액으로 경험을 쌓아가면서 자신만의 투자 원칙을 세우는 것이 현명합니다.결론적으로, 현재의 어려움이 본인께서 더 신중하고 현명한 투자자가 되는 계기가 될 수 있습니다. 위에 언급해드린 것을 참고하시고 다른 전문가들의 의견도 참고하면서 부동산 투자자로 , 그리고 전문가로 태워 나시길 응원합니다.경제 / 부동산25.07.075.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 민간임대아파트 8년전세 중도퇴거가 불가능한 상황에서 분양된 아파트 입주일이 다가옵니다..안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 대출이 있는 상태에서 주택 담보 대출(주 담 대) 또는 디딤돌 / 보금자리론 가능 여부 :기본적으로 가능합니다. 하지만 기존 전세 대출(9 천만 원)이 총부채원리금상환비율(DSR)및 총 부채 상한 비율(DTI) 계산에 포함되어, 새로 받을 주택 담보 대출의 한도에 영향을 줄 수 있습니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 은 정부 지원 상품으로, 소득 및 주택 가격 등 특정 자격 요건을 충족해야 합니다. 부부 합산 소득 8,500만 원은 유리한 조건이지만, 기존 대출 상황이 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.디딤돌 대출이나 보금자리론 은 정부 지원 상품으로, 소득 및 주택 가격 등 특정 자격 요건을 충족해야 합니다. 부부 합산 소득 8,500만 원은 유리한 조건이지만, 기존 대출 상황이 심사에 영향을 미칠 수 있습니다.대출 한도 및 부부 공동 명의 :청약 당첨된 아파트가 부부 공동 명의 이고, 다른 대출이 없으시다면, 부부의 소득과 신용 도를 합산하여 대출 한도를 산정하기 때문에 대출 심사 시 유리합니다. 하지만 대출 한도는 주택 가격, 지역 , 신용 점수, 그리고 기존 전세 대출의 유무에 따라 달라지므로, 모든 한도가 나올지는 금융기관의 정확한 심사를 받아보셔야 합니다.전세 만기와 입주시기가 1년 이상 차이나는 상황 :이 부분이 가장 큰 문제입니다. 민간 임대 아파트 중도 퇴거 가 불가능하여 저네 만기와 새 아파트 입주 시기가 1년 이상 차이 난다면, 일시적으로 전세 대출과 새 주택 담보 대출을 동시에 부담해야 합니다.이러한 동시 대출 부담은 DSR에 큰 영향을 주어 새로운 주택 담보 대출의 한도가 줄어들거나 대출 진행이 어려워질 수 있습니다. 기존 전세 대출 상황 계획을 명확히 세우는 것이 중요합니다.결론적으로, 현재 상황에서 가장 중요한 것은 새 아파트 입주 시점에 기존 전세 대출을 어떻게 상환할 지에 대한 계획입니다. 민간 임대 아파트 중도 퇴거가 어렵다면, 전세 만기까지 두 대출을 모두 관리해야 할 가능성이 높습니다.따라서 , 주거래 은행이나 한국주택금융공사에 직접 방문하시어 현재 전세 대출 상황과 새 아파트 정보를 상세히 설명하시고 정확한 DSR 계산을 통해 대출 가능 한도와 상황 방안에 대해 구체적인 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.경제 / 부동산25.07.075.01명 평가10
- 정말 감사해요100
- 6·27 대출 규제 후 서울 아파트 거래량 급감하고 있나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 6.27 대출 규제 이후 서울 아파트 거래량 동향 최근 6.27 대책(규제)이 발표된 이후 서울 아파트 거래량은 실제로 급감하는 추세를 보이고 있습니다.급격한 감소 :6.27 대책 발표 후 일주일 만에 서울 아파트 거래량과 거래 금액이 모두 급감했습니다. 일부 보도에 따르면, 대책 발표 이후 서울 25개 자치구의 아파트 거래액이 일주일 전 대비 67.3% 감소한 것으로 나타났습니다.규제 이전의 거래량 증가 : 6.27 대책이 나오기 전인 2025년 3월에는 서울 아파트 거래량이 1만 건을 돌파하며 4년 8개월 만에 치대치를 기록하기도 했습니다. 2025년 1분기 전국 아파트 매매 거래량도 전년 동기 대비 16.6% 증가했으며, 특히 서울은 두배 이상 증가하여 전체 거래량 증가를 견인했습니다. 이처럼 거래량이 활발하던 시점에서 대출 규제가 시행되면서 시장이 빠르게 냉각된 것으로 보입니다.효과 지속 기간에 대한 전망 :이러한 대출 규제의 효과가 언제까지 지속될지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.정책 강도와 시장 반응 대출 규제는 부동산 시장의 과열을 진정 시키기 위한 강력한 조치로 평가됩니다. 규제의 강도의 시장 참여자들이 반응에 따라 효과 지속 기간이 달라질 수 있습니다.추가 정책 및 경제 상황 :정부의 추가적인 부동산 정책 방향, 금리 변동, 전반적인 경제 상황(경기 침체 여부 등)등이 복합적으로 작용하여 시장의 흐름을 결정할 것입니다.시장 심리 :대출 규제는 매수 심리를 위축시키는 효과가 크기 때문에, 매수 자들이 관망세로 돌아서는 기간이 길어질수록 거래량 감소세가 이어질 수 있습니다.결론적으로, 대출 규제가 시행된 지 얼마 되지 않았기 때문에, 그 효과가 단기간에 사라지기보다는 당분간은 시장에 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 하지만 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 움직이므로, 지속적인 모니터링이 필요합니다.경제 / 부동산25.07.0700
- 소상공인 폐업자주가 급증하고 있다는데요. 상가나 지산에 미치는 영향이 궁금합니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 소상공인 폐업이 급증하고 있으며, 이는 과거 IMF외환 위기 때보다 더 심각한 상황으로 평가되기도 합니다. 2020년 부터 현재까지 자영업자 폐업 률이 크게 늘었으며, 특히 음식점과 숙박업에서 그 영향이 두드러집니다. 이러한 현상은 회식 문화 변화, 무분별한 창업, 내수 경기 침체, 소비 위축, 그리고 온라인 매출 성장에 따른 오프라인 소상공인의 어려움 등이 복합적으로 작용한 결과로 볼 수 있습니다.소상공인 폐업 증가는 상가 부동산 시장에 직접적이고 부정적인 영향을 미칩니다.공실 률 증가 :높은 폐업 률은 상가의 공실 률 증가로 즉각 이어집니다. 상가가 비게 되면 임대 수익이 줄어들고, 이는 상가 건물의 가치 하락으로 이어질 수 있습니다.투자 수익률 하락 :상가 공 실이 늘어나고 임대료가 하락하면서 상가 투자 수익률이 크게 떨어지고 있습니다. 서울 소규모 상가의 경우 투자 수익률이 연 1%에도 못 미치는 수준으로 급감한 것으로 나 타 났습니다.임대료 및 가격 하락 :오래된 상가를 중심으로 임대료가 크게 떨어지고, 이로 인해 상가 가격도 평균적으로 30~40% 정도 하락한 사례로 있습니다. 내수 경기 침체가 길어지면 소비가 줄어들어 상가 시장이 더욱 약세를 보일 수 있습니다.지식 산업 센터 내 상가는 주로 구 내 식당, 편의점, 카페 등 입주 기업 직원을 대상으로 하는 편의 시설의 성격이 강합니다. 따라서 일반 상권의 폐업 증가가 지식 산업 센터 전체의 가격에 미치는 직접적인 영향은 크지 않을 수 있습니다.경기 침체 영향 :소상공인 폐업 증가는 전반적인 경기 침체의 한 단면을 보여주는 것이기도 합니다. 경기가 침체되면 기업들의 투자 심리가 위축되고, 이는 지식 산업 센터의 공실 률 증가나 임대료 하락으로 이어질 수 있습니다. 다만, 오피스 시장은 상가 시장과는 다른 양상을 보이기도 합니다. 예를 들어, 최근 오피스 임대료는 상승하는 반면 상가 임대료는 하락하는 양극화 현상도 나타나고 있습니다.산업 구조 변화 :지식 산업 센터는 특정 산업 군에 특화되어 있으므로, 해당 산업의 성장세가 지식 산업 센터의 가치에 더 큰 영향을 미칩니다. 소상공인 폐업이 지식 산업 센터의 주력 산업과 직접적인 관련이 적다면, 영향은 제한적일 것입니다.결론적으로, 소상공인 폐업 증가는 상가 부동산 가격 하락에 직접적인 영향을 미치고 있습니다. 폐업으로 인한 공실 증가는 임대 수익률을 떨어뜨리고, 이는 상가 건물의 가치 하락으로 이어지는 연쇄 작용을 일으킵니다. 반면 지식 산업 센터는 상가와는 달리 소상공인 폐업의 직접적인 영향은 적지만, 전반적인 경기 침체 분위기 속에서는 간접적인 영향을 받을 수 있습니다.경제 / 부동산25.07.0600
- 이사전 부동산에 집 비밀번호 알려줘야하나요?안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임차인은(세입 자)은 이사를 앞두고 부동산이나 집주인에게 집 비밀번호를 알려줄 법적 의무가 없습니다. 임대차 계약 시 특별히 정한 내용이 없다면 임차인은 임대인에게 출입 비밀번호를 알려줄 의무가 없습니다.원칙은 그렇지만 현실적으로는 새로운 임차인을 구하거나 집을 매매하기 위해 집을 보여주는 것에 협조하는 것이 보증금 회수나 매매 진행에 도움이 될 수 있습니다. 그러나 이는 협조의 영역이지, 의무 사항은 아닙니다.임차인은 임대차 기간 동안 해당 주택을 평온하게 사용할 권리가 있습니다. 임차인의 허락 없이 주거 공간에 무단으로 침입하거나, 개인 물품을 만지거나 촬영하는 행위는 주거의 평온을 침해하는 불법적인 행위입니다. 특히, 무단으로 키 패드를 누르거나 약속 없이 방문하거나, 침대에 올라가 사진을 찍는 등의 행위는 심각한 사생활 침해입니다.남은 이사 준비 기간 동안 평온하게 지낼 수 있도록 하는 방법으로는 즉시 집 도어 락 비밀번호를 변경하시는 것이 가장 중요합니다.이미 공유된 비밀 번호는 언제든 악용될 소지가 있습니다.집주인과 부동산에 "더 이상 비밀번호를 공유하지 않겠다"는 의사를 명확히 전달하시면 됩니다. 사전에 약속을 잡고 본인이 집에 계실 때만 보여줄 수 있다고 말씀하시면 됩니다.만약 비밀번호 변경 후에도 무단 침입이나 사생활 침해 시도가 계속된다면, 해당 행위를 증명할 수 있는 증거(예 :CCTV 영상, 문자 메시지, 녹취 등)를 확보해 두시는 것이 좋습니다. 이는 향후 법적 대응이 필요할 경우 중요한 자료가 될 수 있습니다.남은 이사 준비 기간 동안 평온하게 지내실 수 있기를 바랍니다.경제 / 부동산25.07.0600
- 계약갱신청구권 거절후 집주인거주 질문안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 보호 법에 따르면 임대인(집주인)은 임차인(세입 자)의 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 예외 사유를 두고 있습니다. 그중 하나가 임대인 본인 직계 존비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 이 경우 임대인은 정당하게 계약 갱신을 거절 할 수 있습니다.임대인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절한 경우, 해당 주택에 실제로 거주해야 할 의무가 발생합니다. 법적으로 명확하게 "몇 개월 이상 거주해야 한 다"고 명시된 기간은 없지만, 임대차 보호 법 상 갱신 되는 임대차의 존 속 기간을 2년으로 보는 점을 고려할 때, 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했다면 최소한 2년 동안은 실 거주를 유지하는 것이 일반적인 법적 해석입니다.만약 임대인이 실 거주를 이유로 계약 갱신을 거절했음에도 불구하고 , 실제 거주 기간을 채우지 않고 3~6개월 만에 해당 주택을 매도한다면 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 임대인이 실 거주 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 임대인이 실 거주 의무를 제대로 이행하지 않은 것으로 간주 될 수 있기 때문입니다. 이러한 경우, 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 손해배상의 범위는 임차인이 이사로 인해 입은 손해(예 :이사 비용, 중 개 수수료, 새로 얻은 집의 월세 차 액 등)를 포함할 수 있습니다.따라서 임대인이 실 거주를 목적으로 계약 갱신을 거절한 후 주택을 매도하고자 한다면, 다음 사항들을 고려하시는 것이 좋습니다.실 거주 기간 :가능하면 최소 2년의 실 거주 기간을 지키는 것이 법적 분쟁을 피하는 데 도움이 됩니다.정당한 사유:만약 불가피하게 단기간 내에 매도해야 하는 상황이 발생한다면, 그 사유가 객관적으로 정당하다는 것을 입증할 수 있어야 합니다.(예 : 갑작스러운 해외 발령, 중대한 질병 등)경제 / 부동산25.07.065.01명 평가10
- 고민해결 완료200
- 전세집을 옮길때 날짜가 안맞을 경우 전세계약서를 2장 쓰는것에 대해 문의드립니다.안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 보증금 보호를 위해 신중하게 접근해야 할 것 같습니다.전입 신고와 확정 일자는 임차인의 가장 중요한 권리인 대항 력 과 우선 변제 권을 확보하는 핵심 절차입니다.대항 력 :전입 신고를 하고 실제 거주를 시작하면 임차인은 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 임차 권을 주장하며 계약 기간 동안 거주할 수 있는 대항 력 을 가지게 됩니다.우선 변제 권 :확정 일자를 받으면, 해당 주택이 경매나 공 매로 넘어갔을 때 보증금을 다른 채권자들보다 우선하여 변제 받을 수 있는 우선 변제 권이 생깁니다. 이는 전세 보증금을 안전하게 지키는 매우 중요한 수단입니다.중개사님의 제안처럼 한 달 짜리 계약과 2년짜리 계약을 연이어 체결하고 보증금이 증액되는 경우, 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보셔야 합니다.첫 번째 계약(3억 5천만원)의 보호 :첫 번째 계약에 대해 전입 신고와 확정 일자를 받으시면, 3억 5천만 원에 대한 대항 력과 우선 변제 권은 일단 확보됩니다.두 번째 계약 4(4억 원, 증액 5천만원)의 보호 :문제는 두 번째 계약이 시작할 때입니다.새로운 확정 일자 : 보증금이 3억 5천만 원에서 4억으로 증액되었으므로, 증액된 5천만 원에 대해서는 새로운 계약서(2년짜리)에 확정 일자를 다시 받아야 합니다. 이 확정 일자의 효력은 기존 3억 5천만 원에 대한 확정 일자와는 별개로 발생합니다.등기부 등본 확인의 중요성 :첫 번째 계약의 잔금을 치르고 전입 신고와 확정 일자를 받은 후부터 두 번째 계약의 잔금(추가 5천만원)을 치르기 전까지, 해당 주택에 새로운 근저당 권이나 다른 담 보 권이 설정될 위험이 있습니다. 만약 이 기간에 새로운 권리가 설정된다면, 증액된 5천만 원은 해당 권리보다 후 순위가 되어 보증금 반환 시 불리해질 수 있습니다.보증금 반환 문제 최소 화를 위한 제안:이러한 복잡한 계약 형태에서 보증금 반환의 위험을 최소화하기 위해 다음과 같은 조치를 고려해 보실 수 있습니다. 등기부 등본 재 확인 :첫 번째 계약의 확정 일자를 받고 난 후, 그리고 두 번째 계약의 증액된 보증금 5천만 원을 지급하기 직전에 반드시 등기부 등본을 다시 확인하여 그 사이에 어떤 권리 변동도 없는지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.특약 사항 명시 :계약 서에 다음과 같은 특약 사항을 명확히 기재하는 것이 좋습니다."임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서는 임대인이 수리한다""입주 전 기간에 대한 공과 금은 임대인이 부담한다""임차인이 주택을 인도 받을 때까지 저당 권 등 새로운 권리 설정을 하지 않겠다"두 계약 간의 연계 성 및 보증금 증액에 따른 추가 확정 일자 취득에 대한 임대인의 협조 의무를 명시하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로, 두 개의 계약서가 체결되는 과정과 보증금 증액에 대한 임대인의 정확한 이해와 동의를 구두 뿐만 아니라 서면으로도 명확히 해 두시는 것이 중요합니다. 부동산 계약은 법률적인 문제가 복합적으로 얽혀 있어, 이처럼 특수한 상황에서는 필요하다면 법률 전문가와 상담을 해보시고 조언을 받는 것이 안전합니다. 특히 전세 사기 피해 사례가 늘고 있는 만큼, 계약 전 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.경제 / 부동산25.07.065.01명 평가00