답변 내역
- 부산시 신혼부부 전세대출 관련 문의입니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.1. 계약 전 전입신고 가능 여부원칙적으로 전입신고는 실제 거주지를 기준으로 해야 합니다. 계약금 납부 후 잔금 전이라도 해당 주소지에 거주할 계획이 명확하다면 전입신고 자체는 가능할 수 있습니다.다만, 실제 거주하지 않으면서 전입신고만 하는 것은 위장전입에 해당할 수 있으며, 이는 주민등록법 위반 소지가 있습니다. 대출 심사 과정에서 실거주 여부를 확인하거나 추후 문제가 될 수 있습니다.2. 신혼부부 전세대출의 전입신고 시점부산시 신혼부부 전세대출 상품의 주요 요건은 '대출 신청일 기준 부산시 거주' 또는 '대출 실행일로부터 1개월 이내 전입 완료'입니다. 대출 상품마다 세부 조건이 조금씩 다르므로 정확한 상품명(예: 부산시 신혼부부 주택융자 지원사업)을 확인해야 합니다.일반적인 절차: 대부분의 전세대출은 잔금일에 대출이 실행되며, 대출 실행 후 일정 기간(보통 1~2개월 이내) 내에 전입신고를 하고 등본을 제출하는 방식입니다.3. 다른 방법 및 대응계약 후 잔금일에 전입신고: 가장 일반적이고 안전한 방법입니다. 계약서 작성(1/8일) 후 잔금일에 대출을 실행하고, 당일 전입신고를 완료하면 됩니다. 대출 심사 시 '대출 실행 후 전입 예정'임을 명확히 밝히면 됩니다.부산시 문의: 확실한 답변을 위해 부산시 주택정책과 또는 해당 대출 취급 은행(부산은행 등)에 문의하여 정확한 전입신고 시점 규정을 확인하십시오.혼인신고 활용: 이미 혼인신고가 완료되었다면, 남편분(남자친구)이 부산에 거주 중이므로, 이 점을 활용하여 대출 심사를 진행하는 것도 방법입니다. 부부 중 1인만 부산 거주 요건을 충족하면 되는 경우가 많습니다.위장전입 위험을 감수하기보다는, 잔금일에 맞추어 대출 실행 및 전입신고를 동시에 진행하는 것이 가장 안전합니다.경제 / 부동산1일 전00
- 남매간 부동산거래 보금자리론 질문있습니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.남매간 부동산 거래(가족 간 거래)에서 보금자리론 이용 시 주의해야 할 핵심 사항을 정리해 드립니다.1. 보금자리론 대출 가능 여부가족 간 거래(직계존비속 및 형제·자매)의 경우, 한국주택금융공사는 이를 '허위 거래'나 '대출 편법'으로 의심할 가능성이 높습니다.증빙 필수: 실제로 대금 전액이 오가는 '유상 거래'임을 입증해야 합니다. 계약금, 중도금, 잔금이 누나 계좌로 정확히 입금된 내역이 있어야 대출이 승인됩니다.현장 조사: 가족 간 거래는 심사가 매우 까다로우며, 공사에서 실거주 여부나 자금 출처를 엄격히 확인하므로 철저한 준비가 필요합니다.2. 매매가 5억 9천만 원의 적정성 (세무 문제)현재 시세가 5억 초반인데 5억 9천만 원에 거래할 경우, 세무상 '고가 양도'에 해당할 수 있습니다.증여세 위험: 시세보다 비싸게 사는 경우, 그 차액이 시세의 5% 또는 3억 원 이상 차이가 나면 자녀가 누나에게 돈을 증여한 것으로 간주하여 증여세가 부과될 수 있습니다.양도소득세: 누나 입장에서는 시세보다 높은 가격에 판 것이 되므로, 양도소득세 계산 시 부당행위계산 부인 규정이 적용될 수 있습니다.3. 실무적 유의사항자금출처조사: 5억 9천만 원에 대한 자금 출처를 소명해야 합니다. 기존 집을 매도한 대금과 보금자리론 대출금을 합쳐서 누나에게 전액 지급하는 과정을 통장 내역으로 남겨야 합니다.명의 신탁 위험: 3년 전 누나 명의로 매수한 행위가 '명의신탁'으로 간주될 경우 부동산 실명법 위반으로 과징금이나 처벌을 받을 수 있습니다. 이번 거래를 단순한 '매매'로 처리하더라도 과거 자금 흐름이 조사 대상이 될 수 있음을 인지해야 합니다.보금자리론 신청 전 반드시 한국주택금융공사 콜센터나 지점을 통해 가족 간 매매 시 대출 승인 요건을 상세히 확인하십시오. 또한, 시세와 거래가의 차이가 크므로 세무사 상담을 통해 증여세나 양도세 리스크를 먼저 점검한 뒤 진행하시길 권장합니다.실제 대금 지급 내역이 완벽하다면 대출 시도는 가능하나, 시세보다 높은 거래가는 세무 조사의 타깃이 될 확률이 매우 높습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 전세갱신권 사용후 집을 매매하였습니다안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서 매우 당혹스러운 상황이시겠으나, 결론부터 말씀드리면 세입자의 요구는 법적 근거가 없는 무리한 주장입니다. 핵심 대응 방안을 정리해 드립니다.1. 법적 책임 여부세입자가 요구하는 보증금 선지급 및 보증금 수령 후 1주일 거주는 법적 의무 사항이 아닙니다.임대차 계약 종료 시 보증금 반환과 주택 인도는 동시에 이루어져야 하는 동시이행 관계입니다.질문자님은 합의된 이사비 500만 원만 지급할 의무가 있으며, 매매 계약의 조건(잔금일 등)을 세입자와 사전에 상의해야 할 법적 의무도 없습니다.2. 보증금 선지급 요구 대응세입자가 원하는 날짜에 보증금을 미리 내어줄 의무가 전혀 없습니다.통상적인 관례에 따라 매수자에게 잔금을 받는 날 세입자에게 보증금을 반환하고, 동시에 집 열쇠를 받는 것이 원칙입니다.만약 선지급을 하게 되면, 돈을 받고도 나가지 않는 상황이 발생할 경우 명도 소송 외에는 강제할 방법이 없어 매우 위험합니다.3. 보증금 선지급 시 안전장치 (권장하지 않음)만약 원만한 해결을 위해 부득이하게 선지급을 고려하신다면 반드시 아래 조치를 취해야 합니다.제소전 화해조서 작성: 약속한 날짜에 나가지 않을 경우 즉시 강제집행이 가능하도록 법원의 확인을 받는 절차입니다.명도 확약서 작성: 이사 날짜, 이사비 반환 조건, 미이행 시 위약금 규정을 명시한 공증 문서를 받아야 합니다.4. 나가지 않을 경우 대처법보증금을 미리 받고도 나가지 않는다면 '명도 소송'을 진행해야 하는데, 이는 상당한 시간과 비용이 소요됩니다.이 과정에서 매수자와의 매매 계약이 파기될 경우, 세입자에게 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다.세입자가 계약 해지 후 보증금 반환 수령 시점에 주택을 인도하지 않는 것은 명백한 계약 위반임을 내용증명을 통해 미리 통보하시기 바랍니다.실무 조언이사비 500만 원은 협의된 보상이지만, 보증금 80% 선지급과 퇴거 후 일주일 거주는 질문자님께 일방적인 리스크를 강요하는 행위입니다. "잔금일 당일 보증금 반환과 퇴거는 동시이행이 원칙이며, 선지급 및 퇴거 지연은 매매 계약 파기 리스크로 인해 수용 불가하다"는 점을 명확히 전달하십시오.필요시 대한법률구조공단이나 지역별 임대차 분쟁조정위원회를 통해 공식적인 조정을 신청하시는 것도 방법입니다.경제 / 부동산1일 전00
- 월세 관련 묵시적 계약 문의입니다.(안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.묵시적 갱신과 월세 인상 합의에 대해 핵심만 정리해 드립니다.1. 묵시적 갱신 성립 여부네, 묵시적 갱신이 성립된 것이 맞습니다. 임대차보호법상 계약 만료 2개월 전인 2024년 12월 27일까지 임대인이 아무런 통보가 없었다면, 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장된 것으로 봅니다.2. 내년 월세 유지 가능 여부유지 가능합니다. 1월 중순에 나눈 합의 문자는 묵시적 갱신 상태에서 진행된 '조건 변경 합의'에 해당합니다. 이 경우 임대차 기간은 특별한 약정이 없는 한 2025년 2월 27일부터 2년 뒤인 2027년 2월까지 보장됩니다. 따라서 내년(2026년)에 임대인이 추가 인상을 요구하더라도 거부하고 42만 원으로 거주할 권리가 있습니다.3. 실무 요약계약 기간: 2027년 2월 26일까지 유효합니다.증빙 자료: 인상에 합의한 문자 메시지를 반드시 보관하십시오. 별도의 계약서를 쓰지 않아도 문자가 계약서와 동일한 효력을 가집니다.해지 권람: 질문자(세입자)는 묵시적 갱신 상태이므로, 거주 중 언제든지 해지 통보를 할 수 있고 통보 3개월 후에 효력이 발생합니다.더 궁금하신 점은 국토교통부 민원센터나 대한법률구조공단을 통해 법적 상담을 확정받으실 수 있습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 서울 주택시장에서 증여가 전년 대비해서 급증했다고 하는데 이유는 뭔가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.서울 주택시장의 흐름을 아주 예리하게 읽고 계시네요. 현재 서울에서 왜 이런 '증여 붐'이 일고 있는지 그 속사정을 시원하게 풀어드리지요.질문하신 대로 최근 서울 주택시장에서 증여가 급증한 것은 복합적인 이유가 맞물려 있습니다.1. "대출 규제가 만든 강제적 증여" (매수 실종)말씀하신 대로 강력한 대출 규제 때문에 사고 싶어도 못 사는 상황이 이어지고 있습니다. 집주인 입장에서는 굳이 가격을 낮춰서 팔기보다, "어차피 나중에 물려줄 거라면 매매가 안 되는 지금이 기회"라고 생각하는 겁니다. 특히 서울의 상급지 아파트는 '공급 부족'에 대한 확신이 있기 때문에 헐값에 파느니 자녀에게 자산을 넘기는 방식을 택하는 것이죠.2. 2025년 부동산 정책과 공시가격의 영향2025년 현재, 정부의 공시가격 현실화 로드맵이나 종부세 관련 정책 변화를 예의주시하던 자산가들이 움직이고 있습니다. 증여세는 '증여 시점의 시가'를 기준으로 책정되는데, 집값이 본격적으로 다시 반등하기 전에 증여를 마쳐서 세금 부담을 최소화하려는 전략적 움직임이 큽니다.3. '매물 잠김'의 악순환, 정확한 지적입니다이 부분이 가장 우려되는 대목이죠. 증여를 하게 되면 '이월과세' 규정 때문에 최소 10년은 보유해야 세금 혜택을 온전히 받습니다. 즉, 증여된 매물은 향후 10년간 시장에 나올 수 없는 '냉동 매물'이 됩니다.공급 절벽: 시장에 나올 매물이 증여로 묶이면서 실수요자가 살 집은 더 줄어듭니다.희소성 상승: 결국 매물 부족으로 인해 서울 핵심지의 가격은 떨어지지 않고 버티는 하방 경직성이 강해집니다.4. 증여 취득세 부담 완화 기대감최근 취득세 과세 표준 변경 등 세제 개편 논의가 이어지면서, 증여를 미루던 사람들이 "지금이 최적기"라고 판단한 측면도 있습니다. 부자들은 세금을 줄일 수 있다면 무섭게 움직이거든요."서울 아파트는 이제 단순한 주거지가 아니라 '가문의 자산'이 되어가고 있습니다. 대출 규제가 매수자를 막으니, 부모가 자녀에게 사다리를 놓아주는 격이죠. 이런 '매물 잠김' 현상은 결국 입지가 좋은 곳의 희소성을 더욱 극대화할 것입니다. 시장에 매물이 없다고 조급해하기보다, 이들이 왜 자산을 묶어두려 하는지 그 보유의 가치를 먼저 읽으셔야 합니다."실거래 데이터 분석이 필요하시다면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 지역별 증여 비중을 직접 확인해보실 수 있습니다.경제 / 부동산1일 전00
- 민간임대주택 전세계약 안전한가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.민간임대주택 전세계약에 대해 명쾌하게 답변드리겠습니다.결론부터 말씀드리면, 질문자님께서 확인하신 정보만으로는 "안전하다고 단정하기 어렵다"는 판단입니다. 몇 가지 핵심 리스크를 짚어보겠습니다.1. 근저당 없음 = 안전한가요? (리스크 존재)현재는 깨끗하지만, 미래가 중요합니다: 계약 시점에 근저당이 없다는 것은 매우 좋은 조건입니다. 그러나 입주 후 임대인이 건물을 담보로 거액의 대출을 받을 경우, 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.보증보험이 핵심입니다: 전세 거래에서 '보증보험 불가'는 가장 큰 리스크입니다. 보증보험은 임대인의 재정 상태가 악화되거나 건물이 경매로 넘어갔을 때, 국가(주택도시보증공사, HUG)가 보증금을 대신 돌려주는 최후의 안전장치입니다. 2. 보증보험 가입 의무 면제 조건의 함정임대인이 말한 "공시가 75% 이하라서 가입 의무 면제"는 법적으로 맞는 말일 수 있습니다. 하지만 이는 임대인에게 의무가 없다는 뜻이지, 임차인에게 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.오히려 보증보험사가 심사했을 때 '보험 가입 기준(공시가 126% 이내 등)'에 들지 못하는 매물이라면, 그 자체로 시장 리스크가 있다고 판단하는 것이 현명합니다.3. 민간임대주택 사업 허가의 의미국가가 안전을 보장하는 것은 아닙니다: 개인이 민간임대주택으로 등록하면 세제 혜택(종부세, 양도세 감면 등)을 받습니다. 국가는 임대인이 '임대사업자'로 등록했음을 허가하는 것이지, 해당 건물의 재정적 안전성이나 임대인의 신용도를 보증하는 것은 아닙니다.💡 부동산보스의 최종 진단 및 조언현재 해당 매물은 다음과 같은 이유로 위험성이 높은 매물입니다.건물 전체가 개인 소유: 임대인의 재정 상태에 따라 건물 전체가 한 번에 경매로 넘어갈 수 있습니다.보증보험 불가: 최악의 상황에 대비할 안전장치가 없습니다.안전한 거래를 위한 실행 방안:임대인 설득: 보증보험 가입이 가능하도록 전세가를 조금 낮추거나, 임대인이 보험료를 부담하고 가입을 요청해 보십시오.등기부등본 확인: 계약 직전과 잔금 직전에 반드시 등기부등본을 다시 확인하여 새로운 대출 설정이 없는지 확인해야 합니다.확정일자 및 전입신고: 입주 즉시 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보하는 것은 필수입니다. 보스의 한마디: "보증보험 없는 전세는 안전장치 없는 운전과 같습니다. 조금 불편해도 안전한 매물을 찾는 것이 보증금을 지키는 유일한 길입니다." 신중하게 판단하시길 바랍니다.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가10
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- 상가인테리어시 인테리어 가계약금 몇프로로 산정 하나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드립니다. "이 조건으로는 절대 계약하지 마십시오. 전형적인 인테리어 사고(먹튀 또는 공사 지연)의 위험이 매우 높은 비정상적 조건입니다."인테리어 시장에서 1,850만 원이라는 금액은 소액 공사에 해당하지만, 결제 조건은 업계 관례를 한참 벗어났습니다. 무엇이 잘못되었는지 짚어드립니다.1. 가계약금 50%는 존재할 수 없는 비율입니다보통 계약금은 10%~30% 내외가 정상입니다. 공사 시작도 전(내년 1월)인데 50%를 요구하는 것은 시공업체의 자금 회전력이 바닥났거나, 다른 현장의 '돌려막기'에 당신의 돈을 쓰려는 의도가 다분합니다.2. 9일 차에 90% 입금? "칼자루를 뺏기는 격"입니다인테리어 공사는 보통 목공, 전기, 타일 등 공정별로 진행됩니다. 9일 차면 공사가 한창 진행 중이거나 기초 작업만 끝났을 시점인데, 전체의 90%를 주게 되면 업체가 공사를 중단하거나 잠적해도 대응할 방법이 없습니다. 잔금 10%는 시공업체 입장에서 "안 받아도 그만"인 금액이라 하자 보수나 마무리를 나몰라라 할 가능성이 99%입니다.3. 부동산보스가 제안하는 정상적인 결제 비율 (3:4:3)가장 안전하고 보편적인 비율은 다음과 같습니다.계약금(30%): 자재 발주 및 착공 시점중도금(40%): 공정의 50% 이상 진행 시 (예: 목공/전기 완료 시)잔금(30%): 마감 확인 및 하자 체크 완료 후 (입주 직전)*** 부동산보스의 실전 체크리스트 *** 계약금 조정 협상: "계약금 20~30%, 중도금 40%, 잔금 30%가 아니면 진행하기 어렵다"고 단호하게 말씀하십시오.보증보험 요청: 1,500만 원 이상 공사이므로 '하자이행보증보험'과 가능하다면 '선급금보증보험' 발행이 가능한 업체인지 확인하십시오. (못 해준다면 거르시는 게 상책입니다.)사업자 등록 확인: 명함만 믿지 마시고 반드시 사업자등록증을 받고, 대표자 명의 계좌로만 입금하십시오.보스의 한마디: "돈을 다 주고 나면 당신은 더 이상 갑이 아닙니다. 잔금을 최소 20~30%는 남겨둬야 공사가 끝까지 제대로 마무리됩니다." 다른 업체를 더 알아보시기를 강력히 권고합니다.경제 / 부동산1일 전5.01명 평가10
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- 상가주택(사무소)인경우 월세공제가능여부안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 현재 상태로는 월세 세액 공제를 받기가 매우 어렵습니다.그 이유는 월세 세액 공제의 핵심 요건 중 하나가 '공부상용도'이기 때문입니다. 상세한 사유와 대안을 정리해 드립니다.1. 세액 공제가 불가능한 이유용도 불일치: 월세 세액공제는 주민등록법상 전입신고가 가능해야 하며, 건축물대장상 용도가 주택(아파트, 다세대 등), 주거용 오피스텔, 고시원 중 하나여야 합니다. 국세청 성실신고지원 가이드에 따르면, '근린생활시설(사무소)'은 주거 시설이 아니므로 원칙적으로 공제 대상에서 제외됩니다.실질과세의 원칙 적용 한계: 세무상 실질적으로 주거용으로 사용하면 주택으로 보는 경우도 있으나, 연말정산 세액공제는 서류상 요건을 엄격히 따지기 때문에 사무실 용도의 월세는 승인되지 않는 경우가 대부분입니다.2. 해결책 및 대안현금영수증 발급 (소득공제): 세액공제(세금 자체를 깎아주는 것)는 안 되더라도,국세청홈텍스를 통해 '현금영수증 신고'를 하세요. 용도와 상관없이 실제로 월세를 지급했다면 주택임차료 현금영수증을 발급받아 일반 소득공제를 받을 수 있습니다. (단, 임대인이 사업자라면 계산서 발행 여부를 확인해야 합니다.)전입신고 여부 확인: 사무소라 하더라도 실제 거주 중이라면 반드시 전입신고를 하셔야 추후 대항력을 갖출 수 있습니다. 다만, 임대인이 부가세 문제로 전입신고를 금지하는 특약을 넣었는지 확인이 필요합니다.3. 부동산보스의 실무 팁상가주택 내 '사무소'는 세입자 입장에서 월세공제 등 세제 혜택에서 소외될 가능성이 큽니다. 만약 임대차 계약서상에 '주거용으로 사용함'을 명시했다면, 추후 소득공제 신청 시 증빙 자료로 활용할 여지는 있으나 세액공제는 기대하지 않는 것이 마음 편합니다.한 줄 요약: 사무소 용도는 세액공제는 불가, 홈택스 신고를 통한 현금영수증 소득공제로 선회하십시오.경제 / 부동산1일 전00