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새로운임차인구할때 현재 커피숍인데 고깃집으로 변경시 집주인 허락 맡아야겠죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 새입차인이 업종변경을 하여 운영하려면 임대인에게 알려야 합니다. 식당을 하게되면 주방쪽 부분이 많이 더러워질 수도있어임대인중에 꺼려하시는 분이 있습니다. 임대인의 의사를 한번 알아봐야 합니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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정확한 부동산 중개수수료는 얼마인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 매매 시 중개보수는 매매금액 × 요율 입니다. 그리고 부가세가 별도입니다. 10%는 17.2만원은 부가세입니다.요율 0.4%도 맞습니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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월세 임차 동시에 두곳 가능한가요?.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 1곳만 됩니다. 그리고 전입신고를하지 않고 2곳에 임대차계약을 체결하고 별문제없이 보증금을 돌려받으면 문제없습니다.전입신고를 하지 않으면 대항력이 없습니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유 입니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리고 매매로 임대인이 바뀌고 새임대인이 대항력있는 임차인에게 이사나가라고 하는 경우 임차인은 거부할 수 있습니다. 그리고 경매로 넘어가는 경우 대항력이 있고 소액임차인에 해당한다면 최우선변제권에 의해 경매비용 다음으로 가장 먼저 배당받을 수 있습니다.임대인이 바뀌거나 경매로 넘어가는 경우 법적인 보호를 받지 못 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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시골의 주인 없는 땅은 모두 국가의 소유라고 보면 되는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시골에도 주인없는 땅처럼 버려진 토지도 개인소유의 토지입니다. 등기부나 토지대장을 열람하면 소유자를 확인인할 수 있습니다. 등기부나 토지대장에 이름이 아닌 국, 정부기관 등의 이름으로 되어 있다면 개인사유지가 아닌 국유지 입니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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반전세 어떤 전세를 얘기하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세란 전세와 월세가 결한한 형태로 보증금에 매달 임대료를 내는 보증부 월세와 거의 동일한 개념입니다. 월세보다 보증금이 높아 전세의 약 절반 정도 되는 목돈을 보증금으로 책정하고 월세보다는 저렴한 금액을 통상 월세로 지불하는 방식입니다. 반전세의 경우 매달 지출하는 고정적인 비용이 발생하더라도 혹시나 경매로 넘어갈 경우전세금을 떼일 염려가 줄어든다는 것입니다. 보증금이 크게 줄어들기 때문에 아파트가 여러번 유찰되지 않은 이상 전세보증금을 잃을 위험이 적기 때문입니다. 월세 비용을 세액공제 받을 수 있는 점도 장점 중 하나입니다. 깡통전세가 우려되는 경우 세입자가 먼저 반전세를 제안하기도 합니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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공인중개사를 통하지 않고서 전세연장(계약갱신청구권 사용) 해도 문제 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 부동산을 통하지 않고 임대인과 임차인이 계약서를 작성하더라도 문제없습니다.등기부에 임대인 추가로 대출을 했는지 확인하시기 바랍니다. 그리고 다른 권리가 있는지도 확인 바랍니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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전입신고 안되는 오피스텔 별 문제는 없는거겠죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 대항력의 요건 중 하나입니다. 대항력의 요건은 전입신고 + 점유(거주) 입니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 대항력이 있으면 매매로 임대인이 바뀔 경우 새임대인이 이사를 요청하면 대항력에 의해 거부할 수 있습니다. 그리고 경매로 넘어갈 경우 대항력이 있고 소액임차인에 해당하면 최우선변제권이 있어 경매비용을 제외하고 가장 먼저 배당받을 수 있습니다. 오피스텔 보증금 500만원이라면 웬만하면 최우선변제금으로 500만원을 배당 받을 수 있습니다. 우선변제권이 있는데 요건은 대항력과 확정일자입니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없고 그래서 우선변제권도 없습니다.오피스텔은 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 구분됩니다. 주거용 오피스텔은 주택수에 포함되고 업무용오피스텔은 주택수에 포함이 되지 않습니다. 세금과 관련이 있기에 임대인은 주택수에 포함되지 않으려고 임차인에게 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대차계약을 체결합니다. 그리고 임대료도 조금 더 저렴합니다.
경제 / 부동산
23.10.10
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임차권등기 실행하고 싶은데 지금 상황에서 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신, 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다. 계약이 종료되기에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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상가 권리금도 복비를 줘야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금계약을 한다면 부동산은 일정부분을 요구 할 수 있습니다. 법적으로 권리금에 대한 수숫료를 지분하는 것을 중개보수로 보지 않아 부동산은 권리금에 대한 수수료를 얼마든지 요구할 수 있습니다. 하지만 터무니없는 금액을 요구하면 의뢰인이 불신할 수 있습니다.권리금에서 5%, 10%를 받는 부동산이 있기에 부동산마다 다릅니다. 부동산과 협의하여 권리금에 대한 수수료를 조절하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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전세집 융자금이 있는데 전세보증보험 들면 괜찮은거 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.융자가 있는 전세집은 보증보험에 가입될 수도 있고 가입이 안 될 수도 있습니다. 가입조건을 확인해봐야 합니다.보증보험에 가입되면 가입하지 않는 것보다 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.10.09
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