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월세에서 전세로 전환시 전세금의 우선변제권은 언제가 기준인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자를 다시 받게 되면 새로 받은 날짜부터 효력이 발생합니다.계약갱신 시 월세에서 전세로 변경하면 보증금이 더 커집니다. 이 경우 이전 월세의 보증금에서 전세보증금으로 더 보내야 되는 금액을 갱신계약서 보증금란에 작성합니다. 그리고 계약서 특약사항에 이전 계약의 계약갱신에 의한 계약임을 밝히고 월세에서 전세로 변경, 이전 계약의 보증금과 월세, 계약갱신 시의 전세보증금을 작성하면 됩니다.그리고 갱신계약서에 확정일자를 받으면 이전 계약의 보증금대한 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 보증금이 커진 금액 부분에 대한 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.09.22
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전세 만기 전 이사, 새로운 세입자와의 계약
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 합의하고 동의하여 사인을 하거나 도장을 찍고 계약체결을 합니다. 임대인과 임차인이 계약을 지킬 의무가 있습니다. 임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임대인은 계약종료 전 보증금을 반환해야 할 의무가 없습니다.임대인이 받은 계약금을 보내 줄 수도 있고 안보내줄 수도 있습니다. 그리고 새 임차인이 계약파기를 하는 것도 본인이 감수 해야합니다.
경제 / 부동산
23.09.22
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전세 재계약 갱신권 관련 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 재계약은 계약갱신입니다. 계약갱신요구권은 임대인이든 임차인이든 계약만료 6~2개월 전에 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 본 질문에 임대인이 부동산을 통해 재계약의사를 통보했다고 했으니 임대인이 계약갱신요구권을 1회 행사했습니다.첫 계약 2년 + 계약갱신요구권 행사 2년 총4년 거주 후 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 계약을 진행합니다. 그래서 임대료 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.(계약갱신 시에는 임대료 5%초과 안 됨)
경제 / 부동산
23.09.22
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계약만료날짜 3일지났는데 집주인에게 전화왔다면 묵시적갱신인가요 구두계약인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되므로 임대인은 보증금을 반환해야합니다. 그리고 임차인은 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.(「주택임대차보호법」 제4조제1항 및 제6조의2제1항).(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.09.22
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세입자가 집주인 허락없이 집구조를 변경한 경우 원상복구를 요구할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 통상적으로 임차목적물을 사용하는 과정에서 건물이 다소간 훼손된다고 하더라도 세입자는 원상복구하지 않아도 된다는 점은 대다수의 판례를 통해 확립된 대원칙입니다.세입자의 사용기간 중의 훼손이 통상의 손모를 넘어서는 것이라면 원칙과 예외에도 불구하고, 세입자가 원상복구 의무를 부담하여야 한다는 점입니다.세입자와 건물주 사이에 만기시의 원상복구에 대해 별도로 합의를 한 경우 세입자는 자신의 행동에 책임을 지고 원상복구를 하여야 합니다.
경제 / 부동산
23.09.22
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월세 계약은 꼭 1년 밖에 안되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 2년간 임차인을 보호할 수 있습니다. 계약기간을 정하지 않았거나 2년 미만의 계약기간을 정하는 경우 임차인은 2년을 주장할 수 있어 2년간 거주할 수 있습니다.(계약갱신, 묵시적갱신도 같음)1년을 거주하고 싶으면 계약기간을 1년으로 정하고 2년을 거주하고 싶으면 2년을 정하면 됩니다. 임대인과 임차인이 협의하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.22
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계약을 할 때 계약금은 10%인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법으로 계약금, 중도금, 잔금 비율을 정해놓지 않았습니다. 통상적으로 매매 계약금은 10%를 보냅니다. 매도인과 협의하여 5~10% 의 계약금을 보내면 됩니다.
경제 / 부동산
23.09.22
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원룸 전세 재계약시 하자생긴부분에 대해 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세임대차계약에서 하자가 발생하는 경우 별비용을 들이지 않고 손 쉽게 직접 수리 및 교체할 수 있는 소모품(건전지, 전등, 변기커버, 샤워헤드, 샤워호스 등 교체)은 임차인이 비용을 부담합니다. 이 외 주요부분의 하자인 누수, 벽갈라짐, 배관막힘, 보일러 교체 및 수리, 변기 교체 등은 임대인이 비용을 부담합니다.1. 중문의 경우 유투브를 보고 직접 수리할 수 있다면 수리하면 되고, 힘들다면 임대인에게 수리요청을 합니다. 수리비용이 저렴하다면 본인이 부담하거나 임대인에게 요청하면 됩니다.2.LED등이 문제고 LED이 저렴하다면 본인이비용부담해서 교체하면 됩니다. 배선 문제라면 전기업체를 불러야하므로 임대인이 비용을 부담해야합니다. 3. 오래 거주하다보면 자연스럽게 녹이 슬수도 있지만 관리를 어떻게 하느냐에 따라 녹이 슬수도 있고 안 슬수도 있습니다.임차인은 선량한관리자의 주의의무가 있기에 어느정도 신경을 쓰며 거주할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
23.09.22
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전세재계약 문의드립니다 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이전 계약과 계약조건이 동일하고 갱신계약서를 작성한 후 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.
경제 / 부동산
23.09.22
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월세계약 만료전 이사하려고하는데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 합의하고 동의하여 계약서를 작성하고 도장을 찍거나 사인을 합니다. 서로 계약을 지켜야할 의무가 있습니다.임차인이 계약기간 중 계약해지를 원한다면 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없어서 합의에 의한 계약해지를 합니다. 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.새임차인이 구해지고 새임차인과 임대인이 계약서를 작성했고 임차인이 보증금을 임대인에게 보냈다면 임대인이 임차인에게 보증금을 반환합니다.
경제 / 부동산
23.09.21
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