월세에서 전세로 전환시 전세금의 우선변제권은 언제가 기준인가요?

Question

확정일자와 전입신고를 마치고 월세로 살던 집을 전세로 새롭게 계약하게 되면 어느시점을 기준으로 그 뒤에 발생한 근저당권보다 우선순위가 되나요?

1. 월세로 사는동안 전입신고와 점유를 하여 이미 대항력이 있으니 전세계약서의 확정일자를 받는날이 기준이다.

2. 월세계약이 종료되고 전세계약이 시작되는 날이 기준이다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 기존 전입신고에 따른 대항력은 그대로 유지되나, 전세로 전환시 월세보증금에서 초과되는 전세보증금에 대해서는 확정일자 재부여 일자부터 우선변제권 효력이 발생됩니다.

쉽게 500/30이라면 500에 대한 우선변제권은 최초 확정일자 기준으로 있으며 재계약시 전세5000만원으로 변경되었다면 4500만원에 대한 우선변제권은 새로 부여받은 확정일자 기준으로 효력이 생깁니다.

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Answer 2

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

확정일자를 다시 받게 되면 새로 받은 날짜부터 효력이 발생합니다.

계약갱신 시 월세에서 전세로 변경하면 보증금이 더 커집니다. 이 경우 이전 월세의 보증금에서 전세보증금으로 더 보내야 되는 금액을 갱신계약서 보증금란에 작성합니다. 그리고 계약서 특약사항에 이전 계약의 계약갱신에 의한 계약임을 밝히고 월세에서 전세로 변경, 이전 계약의 보증금과 월세, 계약갱신 시의 전세보증금을 작성하면 됩니다.

그리고 갱신계약서에 확정일자를 받으면 이전 계약의 보증금대한 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 보증금이 커진 금액 부분에 대한 확정일자의 효력이 발생합니다.

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.

1. 월세로 사는동안 전입신고와 점유를 하여 이미 대항력이 있으니 전세계약서의 확정일자를 받는날이 기준이다.

==> 전세 보증금 대항력 발생시기는 확정일자(또는 임대차신고)를 한 날을 기준으로 다음날부터 효력이 발생됩니다.

2. 월세계약이 종료되고 전세계약이 시작되는 날이 기준이다.

==> 확정일자를 받은 날 기준으로 다음날 즉 전세계약이 시작되는 날에 대항력이 발생합니다.

Answer 4

안녕하세요. 이승환 공인중개사입니다.

동일한 호수이기 때문에 월세 계약의 종료 여부와는 관계없이 전세 계약서에 확정일자 부여일의 다음날 기준입니다.

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Answer 5

안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.

월세로 살던 집을 전세로 새롭게 계약하셨다고 하셨는데, 전세로 새롭게 계약후 확정일자를 다시 받으셨나요?받지 않으셨나요? 다시 받으셨다면 그 받은날이 기준이 되고, 받지 않으셨다면 기존 월세 계약후 대항력이 발생된 날이 되겠습니다. 그러나 보증금 증액이 되었을터인데 그 보증금 증액된 금액 만큼은 우선변제권이 없다 볼수 있겠습니다.