답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 다음 전세대출금이 적게 나오니 반전세나 할 수 있는지 물버보기 바랍니다. 반전세로 원하지 않을 경우 방법이 없습니다.계약만료 1개월 전에 계약에 대한 의사통보하기로 약정을 했고 현재도 계약만료 1개월 전이라면 의사 번복이 가능합니다. 계약만료 1개월 전이 지났다면 임대인과 협의하여야 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확률은 저희도 알 수 없습니다. 대출이 있더라도 계약종료 시 임대인이 보증금을 반환 할 수도 있고 못 할 수도 있습니다. 임대인이 어떻게 하느냐에 따라 알 수 있습니다.대출이 있는 전세집에 전세임대차계약을 할 경우 보통 대출(등기부 상 채권최고액)+총보증금(본인 보증금 포함)이 매매시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.만약 임차인의 전세보증금으로 임대인의 대출을 상환한다면 계약서 특약사항에 임대인이 근저당권말소를 하지 않을 경우 계약취소 및 임차인이 지불한 모든 금액을 반환한다라는 문구를 작성하시면 됩니다. 이 경우 임차인이 등기순위 상 1순위가 될 가능성이 큽니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약종료에 대한 카톡이나 문자, 내용증명으로 계약갱신 의사통보를 하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원상복구를 하지 않으면 원상복구 할 때까지 임대인이 이행강제금을 계속 부과해야합니다.만약 원상복구를 할 경우 해당부분을 철거해야하고 사용을 하지 못 합니다. 만에 하나 경매로 넘어갈 경우 보증금을 지키기 어려울 수도 있습니다.임대인이 임차인이 거주하는 동안 원상복구를 하지 않으면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 7년 간 연장 가능합니다. 매도인은 매매 시 매수인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 매수인은 임대인으로서의 권리와 의무를 그대로 유지합니다. 기존 임차인은 계속 임대차계약이 진행하고 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고는 신규 계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 주민센터나 인터넷에서 신고를 해야합니다.임차인이 이전 임대인과 전세임대차계약을 체결하고 전월세신고를 했다면 계약갱신 시 신고를 하지 않아도 되고 임차인이 전월세신고를 하지 않았다면 계약갱신 시 신고를 하면 됩니다. 2024년 5월 31일까지 계도가간으로 24년 6월 1일부터 의무적으로 시행합니다

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한 곳에 전입신고 두 명이서 할 수 없습니다.임차인은 대항력과 우선변제권이 있어야지 추후 분쟁시 보증금을 지킬 수 있습니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+우선변제권입니다.임차인과 협의해봐야 되지만 임차인이 전입신고를 빼주지 않을 겁니다. 임차인의 동거인으로는 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권설정의 채권최고액과 총보증금합이 매매시세와 비슷한가요?보통 대출(채권최고액)+총보증금(본인보증금 포함)이 매매시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매시 1회 유찰시 마다 20%~30%가 차감 됩니다.경매 시 소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제금을 가장 먼저 배당받고 근저당, 본인 순서로 배당을 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세2024년 5월 9일까지 한시적으로 양도세를 완화합니다. 2주택자에게 기본세율에서 중과되는 것을 기본 세율(6~45%)을 적용합니다.거주기간은 완화되지 않았습니다. 취득당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년이 적용됩니다.취득세2주택 취득세가 완화되어 1~3%가 적용됩니다.종합부동산세2023년부터 다주택자의 경우 9억까지 공제합니다.(이전 6억까지 공제)그리고 중과세율이 폐지되어 1주택자와 동일한 세율을 적용합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 권리입니다. 우선변제권의 요소는 대항력과 확정일자입니다. (보증금을 지키기위함이지 월세는 임대인에 지불하고 없어지는 돈이므로 우선변제권과 관련이 없습니다.) 보증금 200만원인 경우 대항력이 있는 경우 최우선변제권에 의해 경매시 가장 먼저 최우선변제금액으로 보증금200만원을 배당 받을 수 있습니다.최우선변제권은 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+점유(거주))있는 임차인이 가지는 권리입니다.