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전세계약 2년만기 임박시 언제까지 집주인에게 재계약 통보해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약종료에 대한 카톡이나 문자, 내용증명으로 계약갱신 의사통보를 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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위반건축물인데 월세 집 계약 시 나중에 괜찮을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원상복구를 하지 않으면 원상복구 할 때까지 임대인이 이행강제금을 계속 부과해야합니다.만약 원상복구를 할 경우 해당부분을 철거해야하고 사용을 하지 못 합니다. 만에 하나 경매로 넘어갈 경우 보증금을 지키기 어려울 수도 있습니다.임대인이 임차인이 거주하는 동안 원상복구를 하지 않으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.26
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상가임대차보호법에 대해 궁금한 부분이 있습니다ㆍ(주인 매매)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 7년 간 연장 가능합니다. 매도인은 매매 시 매수인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 매수인은 임대인으로서의 권리와 의무를 그대로 유지합니다. 기존 임차인은 계속 임대차계약이 진행하고 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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3개월된 전세를 안고 매수했는데 이 경우 임대인으로서 30일내에 국가에 임대 사실을 보고하는 것을 해야하는지 궁금합니다. 알려주시면 감사드리겠습
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전월세신고는 신규 계약 또는 계약갱신 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 시 주민센터나 인터넷에서 신고를 해야합니다.임차인이 이전 임대인과 전세임대차계약을 체결하고 전월세신고를 했다면 계약갱신 시 신고를 하지 않아도 되고 임차인이 전월세신고를 하지 않았다면 계약갱신 시 신고를 하면 됩니다. 2024년 5월 31일까지 계도가간으로 24년 6월 1일부터 의무적으로 시행합니다
경제 / 부동산
23.08.25
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집주인이 세입자가 살고 있는 집에 전입신고가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한 곳에 전입신고 두 명이서 할 수 없습니다.임차인은 대항력과 우선변제권이 있어야지 추후 분쟁시 보증금을 지킬 수 있습니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유(거주)입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+우선변제권입니다.임차인과 협의해봐야 되지만 임차인이 전입신고를 빼주지 않을 겁니다. 임차인의 동거인으로는 가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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근저당이 있는 집에 전세로 들어갔는데?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근저당권설정의 채권최고액과 총보증금합이 매매시세와 비슷한가요?보통 대출(채권최고액)+총보증금(본인보증금 포함)이 매매시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매시 1회 유찰시 마다 20%~30%가 차감 됩니다.경매 시 소액임차인에 해당되고 대항력이 있다면 최우선변제금을 가장 먼저 배당받고 근저당, 본인 순서로 배당을 합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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2주택자 되면은 손해되는것은 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세2024년 5월 9일까지 한시적으로 양도세를 완화합니다. 2주택자에게 기본세율에서 중과되는 것을 기본 세율(6~45%)을 적용합니다.거주기간은 완화되지 않았습니다. 취득당시 조정대상지역이었다면 거주기간 2년이 적용됩니다.취득세2주택 취득세가 완화되어 1~3%가 적용됩니다.종합부동산세2023년부터 다주택자의 경우 9억까지 공제합니다.(이전 6억까지 공제)그리고 중과세율이 폐지되어 1주택자와 동일한 세율을 적용합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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보증금 200만원에 월세 25만원이면 확정일자 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 권리입니다. 우선변제권의 요소는 대항력과 확정일자입니다. (보증금을 지키기위함이지 월세는 임대인에 지불하고 없어지는 돈이므로 우선변제권과 관련이 없습니다.) 보증금 200만원인 경우 대항력이 있는 경우 최우선변제권에 의해 경매시 가장 먼저 최우선변제금액으로 보증금200만원을 배당 받을 수 있습니다.최우선변제권은 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+점유(거주))있는 임차인이 가지는 권리입니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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월세를 계약할 때 냈던 계약금은 계약을 파기하면 돌려받지 못하는 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금을 보낼 때 계약서를 작성하든 안 하든 계약의 주요부분(총보증금과 월세, 잔금날짜, 이사날짜 등)에 대해서 임대인과 임차인이 인지하고 있는 경우 임차인이 개인사정으로 계약취소를 한다면 계약금을 포기해야하고 임대인이 개인사정으로 계약취소한다면 계약금의 배악을 상환해야합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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전세 연장 이나 재계약시 확정일자 매번 받아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 전세보증금의 변동이 없다면 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다.계약갱신 시 전세보증금 인상이 있다면 인상분에 대해서 확정일자를 받아야합니다. 갱신계약서 작성시 보증금란에 인상한 금액 전체가 아닌 인상분만 작성하고 확정일자를 받으면 됩니다. 이전 계약서의 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 인상분만큼 확정일자의 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.08.25
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