근저당 설정 있는 전셋집으로 들어갔을 때는 어떻게 해야 하나요?
근저당이 설정되어 있는 전셋집으로 계약을 하여 들어갔을 때에는 어떻게 하는 것이 좋은 것인가요?계약자가 피해를 입을 확률을 얼마나 되는 것인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
근저당권이 설정되어 있는 주택을 계약하면 후순위권자로 주택이 경매나 공매로 진행되는 경우 보증금을 보장 받을 수도 있지만 전액 보장받지 못할 수도 있습니다.
근저당권 외 선순위 세입자가 다수이고 전세보증금액이 소액보증금을 초과하면 최우선변제도 받을 수 없습니다. 세입자가 전입신고할 날 기준이 아니고 최초 근저당권이 설정된 날을 기준으로 소액보증금액을 산정합니다.
근저당권이 설정되어 있는 주택을 계약하려면 신중하게 판단하고 계약을 진행하셔야 합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 근저당이 있는 건물에 전세로 입주를 하는 경우 보증금 금액이 얼마인지 등에 따라 판단해야 합니다. 현재 상태에서 경매처분이 된다면 "배당순서가 선순위 근저당, 질문자님의 보증금"순으로 진행되는 만큼 경우에 따라 큰 피해가 발생될 수도 있는 점을 참고하시기 바랍니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
ㅡ근저당 등기설정은 은행에서 물건을 담보로 채무관계가 설정되었다는 의미입니다
따라서 임대인이 갚을 채무이므로
만약 경매가 실시된다면 대략 1-2회 정도 낙찰될 것을 예상할 때 본인의 전세보증금을 받을 수 있는 순위와 금액을 예상하여 판단하여 계약을 추진하시기를 바랍니다
대체로 근저당 설정된 곳이 대부분입니다
전세자의 입장에서는 근저당(등기부 ㆍ을구란ㆍ에 표시됨)이 설정되지 않는 건물이 안심되겠지요
일반적으로 실거래가의 50-60% 정도 근저당 건물은 위험성이 희박하다고 봅니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
보통 선순위 근저당과 같은 물건이 있는 경우 전세계약시 "잔금 지급시 기존 근저당 말소"를 특약으로 기재하게 됩니다. 그래서 전세잔금을 입금한뒤 임대인은 근저당을 말소하고 전세세입자가 선순위 임차권이 되도록 합니다.
만약 해당 특약없이 후순위로 임차권이 설정되는 경우, 근저당으로 인한 경매시 말소기준권리보다 순위가 낮게 되어 경매낙찰시 임차권은 소멸하고 배당으로써 돌려받지 못한 보증금이 있더라도 낙찰자가 점유이전을 요구할 경우 퇴거를 당하게 됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
확률은 세부적인 상황을 알아도 정확히 판단하기가 어렵습니다. 대항력을 유지하는것 외에 방법이 없습니다. 전세보증보험에 가입이되는지 확인해보시고 된다면 무조건 가입하셔야 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
확률은 저희도 알 수 없습니다. 대출이 있더라도 계약종료 시 임대인이 보증금을 반환 할 수도 있고 못 할 수도 있습니다. 임대인이 어떻게 하느냐에 따라 알 수 있습니다.
대출이 있는 전세집에 전세임대차계약을 할 경우 보통 대출(등기부 상 채권최고액)+총보증금(본인 보증금 포함)이 매매시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
만약 임차인의 전세보증금으로 임대인의 대출을 상환한다면 계약서 특약사항에 임대인이 근저당권말소를 하지 않을 경우 계약취소 및 임차인이 지불한 모든 금액을 반환한다라는 문구를 작성하시면 됩니다. 이 경우 임차인이 등기순위 상 1순위가 될 가능성이 큽니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.
근저당이 있는 주택에 들어가고 나서 고민 할 문제가 아니고 들어가기 전 고민해야 할 문제입니다.
피해를 입을 집계된 확률은 없습니다.
보증보험 가입 또는 전세권설정등의 안전책을 마련하심에 촛점을 맞춰야 하겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근저당이 얼마나 되어있느냐에 따라 달라집니다
금액이 크지 않다면 만기가되서 나갈때 무리가 없겠지만 금액이 크면 다음세입자가 안들어 올려해서 나가실때 애를먹는 경우가 있습니다
계약한 부동산에 확인해보시기 바랍니다