아파트 전세 계약을 하려고 하는데 집주인 대출 어디까지 안전한 건가요?

Question

아파트 전세 계약을 임차인 입장에서 진행하려고 합니다.

집주인이 아파트 담보로 대출이 있는 것으로 알고 있는데 이런 경우에 대출 금액이 어디까지는 안전하다고 볼 수 있을까요?

곽대영 공인중개사 · Accepted Answer

일단 대출은 소액이라도 없는게 좋겠지만 부득이 하다면 보증금과 근저당을 합한 금액이 집 시세의 70% 이내가 되는게 좋습니다.보통 대출이 있어도 전세는 시세대로 받고자 하기 때문에 말소 조건이 아니라면 대출금과 보증금의 합을 잘 따져보시고 계약하시기 바랍니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 전세계약일때는 잔금시에 기존 주택담보대출을 상환하는 조건으로 계약을 진행하는 경우가 많습니다. 이는 선순위 임차인으로써 권리부여를 받기 위해서이며, 사실상 후순위 임차인이 되면 향후 임대인 경제사정등이 악화될경우 선순위 근저당으로 인해 경매진행등의 상황이 충분히 발생가능할수 있기 때문입니다, 만약 어쩔수 없이 후순위임차인으로써 선순위 근저당을 둘 경우 보증보험 가입이 가능한 수준이 그나마 안전할수 있는데, 보증보험 가입요건에는 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액 주택가격의 90%(주택가격x담보인정비율)이 넘지 않아야 하고 선순위채권이 주택가격의 60%이내여야 합니다.  만약 사전에 전세보증보험 가입가능여부를 확인하였을 때  가입불가라면 그자체로 계약을 진행하지 않는 가장 안전합니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 전세 계약을 할 때는 집주인의 대출금과 전세금의 합이 아파트 시세의 70% 이하인 것이 안전합니다.집값이 하락하거나 경매로 넘어갈 경우, 전세금을 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다. 대출금과 전세금의 합이 시세의 70%를 초과하는 경우에는 전세금 반환보증보험에 가입하는 것을 추천드립니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.아파트 전세 계약을 임차인 입장에서 진행하려고 합니다.집주인이 아파트 담보로 대출이 있는 것으로 알고 있는데 이런 경우에 대출 금액이 어디까지는 안전하다고 볼 수 있을까요?==> 우선적으로 1금융권에서는 선순위 대출이 있는 경우 이를 말소하지 않고 대출실행이 현실적으로 불가합니다. 완전히 말소한 대출신청을 해야 합니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.선순위 대출이 있는 물건은 나중에 혹시 경매로 넘어갈 위험 부담이 크므로 일단은 피하시는게 좋습니다. 예를 들어 10억 짜리 아파트가 있을 경우 대략 경매로 8억 정도에 낙찰이 된다고 가정을 한다면대출이 4억 있을 경우 전세금은 4억 정도로 설정을 경매로 낙찰을 받은 8억으로 은행 먼저 4억 주고 전세보증금4억 줄수 있지만 어디 까지나 이론적인 내용이고 경매로 넘어가게 되면 전세보증금 회수에 꽤 많은 시간이 걸리게 됩니다. 차라리 전세금으로 기존 선순위 대출 상환 조건으로 전세계약을 하는 것은 그나마 안전합니다.항상 최악의 경우 경매로 넘어갔을때 얼마 정도 낙찰이 될꺼 같고 그리고 선순위 대출 주고 나면 남는 금액안에서 전세금을 설정을 해야 합니다.감사합니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.임대인 물건에 대선출이 있다면 매매 시세를 봐야 합니다.대출금액과 전세 보증금을 합한 금액보다매매시세 금액이 많아야 합니다.감사합니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.아주 애매합니다. 무조건 될수있는한 대출이 없어야 합니다.일부은행에서 대출있는집에 전세대출을 막은 이유가 분명히 있는것 입니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보증금과 대출을 합쳐서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 합니다등기부등본을 확인해보고 어느정도 되는지 확인하시고 결정을 하시기 바랍니다

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