답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 적정 전세가격 확인하기서울시의 경우 아래 확인서울시 전세가격상담센터가 있습니다.○ 대상자: 서울시 소재 전세 계약 예정자○ 신청방법: 서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 온라인 신청○ 상담내용: 상담 신청 후 접수 결과 문자 통보 → 2일 내(공휴일 제외) 감정평가사 유선상담○ 문의처- 전세가격 상담 접수문의: 서울시 토지관리과 02-2133-4675 결과문의: 한국감정평가사협회 02-3465-9892- 주택임대차관련 법률상담 법률구조공단 132 서울시 02-2133-1200~802. 전세가율 확인하기* 전세가율 = 전세가격 / 매매가격 80% 초과 시 위험!03. 등기부등본 확인하기① 임차주택의 근저당 등 과다한 대출 여부② 압류, 처분금지 등 권리제한사항 여부③ 임차주택의 신탁등기 여부/신탁원부 내용04. 건축물대장 확인하기* 무허가, 불법건축물 등록 및 주택용도 여부 확인* 정부24(www.gov.kr), 모바일 등으로 열람 가능- 건축물대장에 ‘근린생활시설’이 있다면? 주택이 아닙니다! 주거용 건축물이 맞는지 꼭 체크하시기바랍니다.05. 임대인 체납세금 등 확인하기*임대인 미납국세열람 신청임대인이 미납한 국세가 있을 경우 경매나 공매 등으로 건물이 처분되면 임차보증금을 돌려받지 못할 수 있어요!* 신청시기: 임대차 계약 전 또는 임대차 계약일~임대차기간 시작일까지* 신청방법: 열람신청서, 신분증, 임대차계약서 등을 지참하여 전국 세무서 방문 → 열람 신청- 임차보증금 1천만 원 초과 시에는 임대차 계약 체결 후 임대인 동의 없이 열람 가능* 임대차 계약 전이거나 보증금 1천만 원 이하 계약은 동의 필요06. 공인중개사 및 집주인 확인하기* 개업한 공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인(공인중개사협회에서 확인 가능)* 계약 당사자가 등기부등본, 건축물대장 상 소유자와 동일한지 신분 확인07. 중개물건 등록 확인하기* 지역 내 다수의 중개업소에 등록되어 있는지 확인하기08. 보증보험 확인하기* HUG(주택도시보증공사) 등 보증 신청 가능 여부 확인하기

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의하여 서로 시간을 맞추어 계약종료일 전에 갱신계약서를 작성해도 되고 계약종료일에 갱신계약서를 작성해도 됩니다.보증금 지급시기도 임대인과 협의하여 특약사항에 보증금 금액과 지급시기를 구체적으로 작성하시면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인이 합의에 의한 계약해지를 할 경우 계약종료이기에 임차권등기명령이 가능합니다. 임대인과 임차인이 카톡 또는 문자, 내용증명으로 합의에 의한 계약해지에 대한 대화내용을 주고 받으면 되겠습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.30년 이상 노후화된 아파트는 재건축을 준비합니다. 하지만 30년이 경과했다고 모두 재건축을 할 수 있는 것은 아닙니다. 안전진단 과정을 거쳐야합니다.안전진단은 예비 안전진단, 1차 안전진단, 2 차 정밀 안전진단(적정성 검토)으로 3 단계로 구성됩니다. 이 3 단계를 모두 통과해야 안전진단이 완료되며, 다음 단계인 정비구역 지정 단계로 넘어가게 됩니다. 세부 평가항목은 구조안전성, 주거환경, 설비 노후도, 비용편익 등이 있습니다. 또한 각 단계마다 A, B, C, D, E등급 중 D등급 이하를 받아야 충족이 됩니다.윤석렬 정부에서 안전진단 기준을 완화했습니다. 안전진단 기준 개선안은 구조안 정성을 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경을 25%에서 30%로 상향시키며, 설비노후도를 15%에서 30%로 상향시켰습니다. 즉 구조적 안정성뿐만 아니라 거주민들의 환경을 고려하여, 실질적으로 거주하기 어려운 환경이라 고 판단되면 이 또한 안전진단 요건을 충족시키는 것으로 보겠다는 의도입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 보증보험에 가입했던 임차인은 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 이행청구는 계약종료 전에 신청 할 수 없습니다. 이행청구 신청하고 보증금을 받을 수 있는 기반이 1개월 정도 소요됩니다. 계약종료전에 카톡이나 문자로 계약종료 시 퇴거의사를 통보하고 전세보증금을 돌려받을 수 있는지에 대해서 대화를 주고 받은 뒤 대화내용을 보관합니다. 내용증명으로도 보내야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않는다는 의사를 밝혔다면 계약종료 다음날 임차권등기명령을 신청합니다. 임차권등기명령을 신청하면 2주정도 뒤에 등기부에 임차권등기명령이 등기됩니다. 이후 보증보험 이행청구를 신청할 수 있습니다. 카톡 또는 문자 대화내용, 내용증명, 임차권등기명령은 보증보험 이행청구 신청시 제출서류입니다.임대인이 계약종료일에 전세보증금을 반환하기를 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.선수관리비인것같습니다.아파트를 분양할 때 모든 세대가 입주하기까지 기간이 걸리고 관리비가 징수되지 않아 선수 관리비를 모두 잔금으로 미리 받아 아파트 관리비 로 충당합니다.새 아파트의 경우 세대당 입주까지 보통 2~3개월이 걸리기 때문입니다. 따라 서 아파트 운영에 필요한 비용을 미리 확보할 수 있게 됩니다.아파트 선수를 관리하는 비용은 아파트가 위치한 지역이나 거주 평형의 크기 에 따라 다릅니다. 일반적으로 평형이 클수록 비용이 많이 들며 큰 평형은 작은 평형보다 높은 가격으로 설정됩니다.평당 평균 5천원에서 만 원 정도를 부담하게 됩 니다. 인기를 끌고 있는 전용 84m2의 경우 20만원~30만원 정도의 웃돈을 기대할 수 있습니다. 아파트 관리사무소를 살펴보면 보다 정확 한 정보를 얻을 수 있습니다.아파트 관리비는 미리 입금하는 일종의 보증금이라고 생각하시면 되겠습니다. 아파트를 팔 때 이 금액을 입금해 돌려받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 새로운 집에 임대차 계약 시 이전 계약과 별다른게 없습니다. 부동산을 통해서 전세임대차계약을 하는 경우 본인 전세보증금이 안전한지 물어보기 바랍니다. 이전 전세집에서 보증금을 모두 받으면 새집에 전입신고를 하기 바랍니다. 대항력(전입신고+점유(거주))을 잃지 않기 위해서입니다.2. 이사날 짜와 이전 전세계약 종료일이 딱 맞으면 좋지만 안 맞을 수도 있습니다. 쉽지 않겠지만 일단 계약종료 전 미리 전월세 매물을 알아보러 다니시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 보증금 변동 없고 월세 3만원 추가되는 경우 꼭 계약서를 다시 써야하나요?갱신 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 문자나 카톡으로 약식으로 계약조건에 대해서 대화를 나누고 대화내용을 보관하면 됩니다. 2. 집주인이 계약서 쓰자고하는데, 안쓴다고 거절해도 문제 없을까요?갱신계약서를 작성해도 되고 하지 않아도 됩니다.3. 만약 새로 계약서 작성하면, 확정일자를 새로 받는게 맞나요? 기존 보증금의 대항력을 유지하고 싶습니다.보증금은 그대로이기때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.4. 월세가 추가된 계약을 하게되면 월세계약으로 새롭게 해야하는데, 월세 계약으로 새롭게하면 보증금에 영향을 받을 수 있지 않나요?월세 3만원 추가는 굳이 월세계약으로 작성하지 않아도 됩니다. 전세임대차계약에서 관리비3만원으로 보셔도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.관리비에 대해서 임대인과 협의해 보시기 바랍니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않아서 더 거주하게 된 것이고 더 거주하면서 발생하는 관리비는 임대인이 부담하는 것에 대해서 협의해보기 바랍니다. 문자나 카톡 시 대화내용 보관, 전화 시 녹음하시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반전세란 전세와 월세 계약의 형태를 반반 섞어놓은 듯한 형태의 계약이라고 생각하시면 됩니다.그렇기 때문에 전세보다는 보증금이 다소 낮고 월세 보다 는 다소 낮음 임대료로 임차를 하게 됩니다.큰 이유는 부동산 시세가 상승하면서 생겨났다고 생각하시면 됩니다.또, 전세보증금을 마련하기에 부담이되는 상황에서 많은 돈을 은행에서 대출을 받아 상환하는 금액이 반전세로 진행을 했을 때 월 임대료보다 높을 경우에도 이러한 방법들을 생각할 수 있습니다.반전세의 경우 임대인과 임차인의 상황도 잘 맞아야하고, 생각보다는 여러가지 요건들이 충족이 되어야하면 진행이 가능합니다.그렇기 때문에 마음에 드는 집이 반전세계약 진행을 하는 지도 확인을 하셔야합니다.