전문가 프로필

답변 내역

상가 2년계약후 재계약시 2년 계약이 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 2년으로 할지 1년으로 할지 결정하셔서 임대인과 협의하여 계약기간을 정하면 됩니다. 상가임대차보호법 상으로 1년 마다 임대료 인상이 가능합니다.
경제 / 부동산
23.08.21
0
0

임대차신고 시 전입신고 자동으로 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이전 임차인이 전입신고를 했다면 전입세대 내열람 내역서를 통해 확인할 수 있습니다. 이는 인터넷으로 열람할 수 없고 주민센터에 방문해야지 발급받아서 확인할 수 있습니다.전월세신고를 하면 자동으로 확저일자가 부여됩니다. 전입신고는 별도로 해야되는데 주민센테 방문하셔서 전월세신고를 하면 전입신고도 같이 해주기도 하는데 먼저 전입신고에 대해서 말씀드리면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0

부동산 임대차 계약시 가계약금은 어떤 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금이란 부동산을 매매하거나 전세나 월세 등 임대 차 계약서를 작성할 때 정식으로 계약을 하겠다는 의사 표시 및 약정의 뜻으로 상대방에게 지급하는 금액을 의미합니다.통상적으로 부동산 계약에서는 거래금액이나 보증금 의 5% 또는 10% 정도의 금액을 계약할 때 상대방에 게 지급하는 것이 일반적이나 법적으로 정해져 있는 것은 아닙니다.예전부터 오래동안 해오던 관습이 남아서 지금까지 계속 5~10%의 금액을 계약금으로 합니다.가계약이란 부동산을 매매하거나 임대차 등을 계약할 때, 정식으로 계약서를 작성하기 전 임시로 하는 계약 으로 계약자유의 원칙에 따라 구두계약과 마찬가지로 효력이 있습니다.가계약금이란 부동산을 계약할 당시 해당 매물에 대하 여 사전에 계약자의 지위를 선점하기 위해 계약금 중 일부를 미리 지급하는 금액이란 의미로 일상생활에서 흔히 사용하는데, 법률상 용어가 아니고, 민법 제565 조에서 나오는 계약금과 다르기 때문에 정확하게 내용 을 명시하지 않으면 나중에 분쟁이 발생할 수 있습니다.부동산을 계약하게 되면 잔금을 치르기까지 이사부터 대출까지 여러가지 준비해야 되는 일이 많은데, 당사 자사정으로 당일 바로 계약서를 작성하기 힘든 경우 가 많으니 가계약금을 걸어 계약서를 작성할 때까지 서로 단순 변심으로 인하여 계약을 파기하는 것을 예방 하기 위한 절차라고 생각하시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0

계약만료 전 6개월인데 집주인이 연락이 안됩니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험 가입 후 계약만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인은 보증기관에 이행청구를 신청할 수 있습니다.*이행청구 요건1.전세계약 해지 또는 종료 후 1개월 이내까지 정당한 사유없이 보증금을 반환하지 못 한 경우2.전세계약 기간 중 임대차 주택이 경매,공매에 넘어가서 보증금을 반환받지 못 한 경우임대인과 카톡이나 문자로 계약종료에 대하여 나눈 대화가 있어야하고 내용증명도 필요합니다. 만료 6개월~2개월 전 임대인에게 계약 해지 통보 해야합니다. 통화의 경우 답변이 포함된 내용을 녹취하고, 문자/카톡의 경 우 답변을 받아야 합니다. 우체국 통해 내용증명 보내고, 연락 안 되고 내용증명도 안 받으면 공시송달을 해야 합니다. 전세자금대출 이 있으면 은행 통해 2개월 연장 신청해 놓아야 합니다.(만기일 전 30 일부터 신청 가능).만료일 다음날부터 임차권등기명령 신청 합닏다. 혹시 이사 가야 하더라도 대항력과 우선변제권 받기 위함이니 반드 시해야 합니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0

임대인이 실거주한다하여 퇴거했는데 실상은 임대목적이었던 경우 어떻게 해야하나요? 어떤 절차를 거쳐야 하며 어떤 근거를 제시해야하는지 알려주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인이 임차인의 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).1.갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액본인이 직접 제3자가 거주하는지 확인할 수 밖에 없습니다.제3자가 전입신고를 했다면 본인이 주민센터에 방문하여 전입세대 열람 내역서를 발급받아서 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0

월세 세입자가 월세가 밀렸을 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인과 연락이 된다면 퇴거요청을 하시거나 명도소송을 진행하여 적법하게 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.밀린 월세가 보증금을 넘어서기 전에 임차인과 연락을 하여 퇴거요청을 해야합니다. 명도소송을 진행하면 6개월 정도 시간이 소요되고 비용도 발생하기에 6개월 동안 월세를 못 받고 명도소송 결과를 기다려야 할 수 있습니다. 임차인과 대화를 하여 빠른시일 내에 퇴거시키는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0

전세 만기 후 월세로 이동하는데 팁 좀 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.새 월세집의 전입신고는 보증금을 모두 돌려받은 후 하기바랍니다. 대항력(전입신고+점유(거주))을 잃지 않기 위함입니다. 혹시나 점유(거주)요건도 잃지 않으려면 짐일부를 전세집에 놓아두시면 됩니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0

경매의 경우 이후 명도 과정이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 매각 대금을 지불하고 낙찰자의 소유가 되었음에도 불구하고 이전 소유주와 세입자 간의 이해관계가 해결되지 않아 불법적으로 점유하고 있는 상태일 때 신청할 수 있는 절차라고 생각하시면 됩니다.다시 말해, 점유하고 있는 사람으로부터 부동산을 인도 받기 위해 청구하는 집행권을 의미합니다.낙찰 시 잔금까지 모두 납부한 후 채무자(세입자)가 부동산을 인도할 생각이 없어 보이는 경우 경매를 진행했던 법원으로 신청서와 인도명령 관련 필요 서류 등을 제출하면 됩니다.만약 잔금을 납부하고 6개월이 지났다면 명도 소송을 진행해야만 불법 점유자를 내보낼 수 있습니다.또한 낙찰 대금을 완납한 시점으로부터 6개월 이내에 신청이 가능하기 때문에 신청 후 집행 결정이 내려지면 즉시 강제집행이 시행될 수 있습니다.다만, 이에 대한 비용이 별도로 발생할 수 있습니다.인도명령 신청자는 경매를 통해 낙찰받은 사람만가능합니다.인도명령 신청 전인도명령 비용과 인도명령 신청을 하지 않고 세입자의 이사비용을 비교하는 것이 좋습니다. 세입자에게 이사비용을 지원해주는 조건으로 퇴거를 시키면 빠르게 해결 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0

양도소득세 비과세의 경우 실거주 2년인가요? 실보유 2년인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.양도세에 대해서 24년 5월 까지 완하를 하지만 실거주 요건에 대해서는 완하하지 않았습니다. 해당 주택 취득당시 조정대상지역으로 실거주요건이 있었다면 2년 이상 거주를 하셔야합니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0

잔금만 남았는데 복비 협의가 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성시 또는 작성 전 부동산과 중개보수 금액세 대해서 협의를 하지 않았다면 부동산은 법정요율로 계산한 금액을 예상하고 있을 겁니다.(확인설명서 제일 뒷장에 중개보수금액을 확인할 수 있습니다.)계약서 작성시 중개보수를 지불하지 않았다면 아직 잔금 전이니 부동산에 전화해서 중개보수 조절 가능한지 물어보기 바랍니다. 법정중개 요율은 상한선이고 법정중개 요율이내에서 협의하여 조절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.08.20
0
0