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오피스텔 재계약시 보증금 올려달라는데 혹시 깡통전세 의심해볼만한 상황일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매시세와 전세시세가 비슷하다면 매수인(임대인)이 큰 돈을 들이지 않고 매매를 했을 겁니다. 임대인이 갭투자용도로 취득을 한 것인지 알 수 없습니다. 그리고 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환 할지, 안 할지, 못 할지는 알 수 없고 임대인만 알 수 있습니다. 현재 등기부상 다른 권리가 없어 경매에 넘어가더라도 본인이 1순위가 됩니다. 대항력과 우선변제권을 잘 유지 해놓으시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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전세 집주인변경시 장기수선비용을 누구에게 받아야하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 매매 시 매수인은 매도인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 매수인(바뀐 임대인)은 임대인으로써의 권리와 의무를 이행하면 됩니다. (매매 시 매도인과 매수인은 임차인의 장기수선충당금에 대해서도 협의하여 매매금에서 장기수선충당금을 빼든지 현금으로 주던지 협의를 합니다.)그래서 임차인은 바뀐 임대인에게 장기수선충당금 총액을 청구하면 됩니다. 계약종료일에 관리사무소에 방문하여 장기수선충당금 내역서를 받아서 바뀐 임대인에게 보여주면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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전세 재계약은 무조건 2년인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 임대차기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 임대차기간을 2년으로 봅니다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조 제1항 참조).주택임대차보호법 상 임차인에게 2년 거주 기간을 보장해 줍니다. 그래서 2년 또는 2년 미만의 임대차 계약기간을 정할 수 있습니다. 보통 임대차계약기간에 대해서 임대인이 1년으로 할지 2년으로 할 지 정해 놓습니다. 무조건 임대인이 기간을 정해서 임대인의 의견을 따라야 되는 것은 아니고 임대인과 임차인이 협의하여 계약기간을 정하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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아파텔은 아파트인가요 오피스텔인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파텔은 정식용어가 아닙니다. 아파트의 장점과 오피스텔의 장점을 모두 갖고 있는 오피스텔입니다. 아파트의 구조적인 장점을 갖고 있고, 오피스텔의 위치적인 장점을 갖고 있는 곳을 아파텔이라고 부르는 오피스텔입니다. 오피스텔은 건축법을 적용하여 전용면적에서 아파트(주택법)와 차이가 있습니다. 아파트와 같은 평형대라도 아파트가 전용률이 더 넓어서 내부를 살펴보면 아파트가 더 넓습니다. 그리고 아파트는 서비스면적인 발코니(베란다)가 있는데 오피스텔은 발코니(베란다)가 없습니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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구두재계약? 묵시적갱신? 어떤걸까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵지적 갱신 중 또는 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 발부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 법적으로 계약이 종료되는 것이기 때문에 임대인은 보증금을 반환해야 되고, 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되며 중개보수를 구하지 않아도 됩니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용이 있더라고 묵시적갱신 중 또는 계약갱신 중 계약해지 시에는 유효하지 않습니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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월세계약시 구두로 합의한 사안을 어겼을 때 계약취소가 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.구두계약도 계약으로봅니다. 계약 당사자 중 일방이 인정하면 쉽게 끝날 수도 있는데 구두로만 계약하고 증거가 없어 계약 당사자 간의 다툼이 될 수도 있습니다.임차인에게 구두계약한 사항을 인지 시키고 계약만료일까지 거주하는 것을 통보해보시기 바랍니다.아니면 임차인과 협의하여 계약갱신 시 계약서 특약사항에 반려동물로 다른 세대에 피해를 주거나 민원이 발생할 경우 계약해지를 한다라거나 임차인 계약종료 후 반려동물로 청소비용을 추가한다. 라는 문구를 작성하는 것은 어떻겠습니까?
경제 / 부동산
23.07.22
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부동산을 온라인으로 사고 파는 사이트나 플랫폼은 개발이 어려울까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 직거래 플랫폼을 만들 수 있습니다. 매매든 임대든 안전하게 거래 가능하게 해야되고 매수인(임차인)이 사기를 당하지 않게 안전한 매물이라는 것을 인증케 해야됩니다. 부동산거래가 적은 돈이 오고가는 것이 아니기 때문에 매수인(임차인)이 신뢰할 수 있도록 해야합니다. 매수인, 매도인 간 안전한 직거래의 취지는 좋지만 먼저 플랫폼 운영(운영진, 시스템유지관리비용 등)을 위해 수익창출이 가능해야할 것이고 수익창출 방법도 찾아야 합니다. 예를 들어 다른 플랫폼의 경우 직거래도 가능하고 공인중개사를 참여시켜 공인중개사에게 일정비용을 결제(적은 돈 아님)하게 하여 광고하거나 매물을 찾을 수 있도록 합니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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세입자분이 장마기간에 곰팡이가 폇다고
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.곰팡이 발생 원인이 임차인의 잘 못인지 집내부 구조때문인지 확인하기 어렵습니다. 이번 장마기간이 길었고 곰팡이 필수 있는 환경이 조성되었을 수도 있습니다. 리모델링을 했더라도 곰팡이는 필 수 있습니다. 베란다쪽은 탄성코트시공으로 곰팡이 제거와 단열효과를 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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상가 매매 할때, 권리금은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 기존 임차인의 권리금을 보호하는 법이 있습니다. 임대인이 임차인과 새임차인 간의 권리금 계약에서 기존 임차인의 귄리금을 방해하면 안 됩니다. (이 외, 임차인이 2기차임에 달하는 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고 권리금회수를 할 수 없습니다.)이 외 권리금에 대한 개별적이고 구체적인 사항은 판례로 판단해야 합니다.권리금은 예전에 상가 임차인이 번창하여 다른 임차인이 그 점포를 운영하고 싶어서 기존 임차인이 넘길 때 식당을 이만큼 키우는데 노력하고 돈을 들인 것은 자신인데, 그런 노력없이 그것들을 쉽게 가질 수 있는 것이라고 생각하니 억울하기에 금전적으로 받던 것이 관습이 되어져서 지금까지 권리금을 주고 받습니다.권리금은 이론적으로 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금으로 구분합니다.영업권리금은 단골손님이 많거나 거래처를 다변화해 놓고 독자적인 기술력이 있을 경우 세게 먹히지만, 역시나 평상시에 영업권리금을 평가할 방법이 없으므로 산정자체가 명확하지 않다.시설권리금은 임차인이 점포 인테리어로 투자한 금액인데 감가상각한 이후 남은 유형적 가치입니다. 1년이 지나면 30% 2년이 지나면 60% .. 보통 3년이 지나면 시설권리금이 조금 밖에 안 남습니다. 바닥권리금은 상권이 형성되었거나 유동인구가 많은 곳에 형성됩니다. 이는 주로 상가 건물주인이 요구하여 빈점포에도 바닥권리금이 있을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.07.22
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임대인인데 임대차계약서를 분실했어요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.16년이 넘었다면 임차인과 협의하여 임차인의 계약서를 복사하는 수밖에 없습니다. 아니면 어머니의 사망으로 본인이 상속인이 되어 임대인으로 승계되었기때문에 계약서를 다시 작성하자고 하면 됩니다. 임차인에게 기존 계약서를 가지고 오라고하면 됩니다.본인이 상속인임을 밝히는 서류를 보여주고 잉대인이 진위여부를 확인했다면 계약서를 작성하면 됩니다. 부동산에서 작성한다면 대필료를 지불해야됩니다. 대필료를 아끼려면 임대인, 임차인 두명이서 계약서를 작성해도 됩니다.
경제 / 부동산
23.07.21
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