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전세 아파트에 입주 할려고 할때 반드시

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.전세가율 확인하기(보통 전세가율은 60~70% 수준이 적정합니다. 집이 경매 로 넘어가더라 60~70% 수준이면 여러번 유찰이 나오지 않는다면 안심하고 돌려 받을 수 있는 정도 입니다..문제는 전세가율은 매매가 대비 전세금의 비율이므로 매 매가 하락시 전세가율이 100% 까지 확 뛸 수 있다는 점 입니다. 따라서 내가 들어가는 집의 시세 (실거래가)를 꼭 체크하셔야 합니다.그런데 빌라나 다세대 주택 혹은 연립주택 등의 경우 매매 가 활발하지 않기 때문에 시세를 알기 어렵습니다. 그래서 정부에서는 이런 깡통전세 사기를 막으려고 "안심전세 앱"을 운영하고 있으니, 앱을 까셔서 전세가율을 체크 하셔야 합니다.다세대나 다가구의 시세 (부동산원 자료) 및 해당 지역의 평균 전세가율, 악성임대인 유무 등 왠만한 정보는 다 제공 하고 있습니다.2공인중개인 자격 확인하기사실상 전세계약할 때, 공인중개사 100% 믿고 계약을 진행합니다. 그런데 위에서 말씀드린 것 처럼 중개사와 임 대인이 짜고 사기치면 답이 없습니다. 그래서 국가공간정보포털에서 중개인 자격을 확인해 보셔 야 합니다.등록번호가 없더라도 국가공간정보포털에 들어가시면 해당 지역에 등록 된 전체 공인중개사 리스트가 뜹니다. 업체 명으로도 조회되니, 여기서 체크하시면 됩니다.3.특약사항전세계약 특약사항으로 반드시 아래 4가지는 꼭 명시하 는 게 좋습니다.1. 임대인의 문제로 전세 대출 불가시 계약은 파기되고 기 존 계약금은 반환한다2. 계약일 당시 등기부 권리관계를 잔금일 다음날 까지 유 지한다.3. 입주 전 발생한 하자는 임대인의 책임으로 한다4. 입주 전 발생한 공과금은 임대인이 부담한다우선 전세계약할 때, 많은 사회초년생이 각종 대출을 받습 니다. (디딤돌 등) 이 경우 전세계약 체결 후 전세계약서 를 기반으로 심사를 들어가기 때문에 간혹 계약 후 대출불 가 판정을 받는 경우도 있습니다 (임대인이 법인이거나 불 법 건축물이거나 하는 등의 이유로)따라서 전세대출을 받으시려는 분들은 임대인의 문제로 대출이 거부될 경우 계약은 파기되고 기존 계약금은 반환 된다는 특약을 넣는 게 좋습니다.두번째로 계약일 당시 등기부등본의 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다는 특약은 반드시 넣어야 합니다. 전 입신고+확정일자를 받기 전에 계약 후 집주인(임대인)이 대출을 받을 경우 2순위 권리자로 전세보증금 보호를 받 을 수 없기 때문에 반드시 전세계약 특약사항으로 넣어야 합니다.확정일자의 효력은 다음날 발생하므로 "잔금일 다음날" 까지 유지하는 걸 특약으로 넣으셔야 합니다.보증보험 가입전세계약시 주의사항 몇 가지만 지키면 큰 문제는 없습니 다.공인중개사 (자격 여부 확인)가 주선하고, 적정 전세가율 을 체크하며 (안심전세 앱), 특약사항만 잘 집어 넣으면 문 제가 없죠. 그럼에도 불구하고 추후 계약 만료 후 임대인 이 전세금을 못 준다고, 하면 하염없이 기다리는 수 밖에 없습니다.그렇기 때문에 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 보 증기관으로 부터 받을 수 있도록 전세보증보험에 가입해 야 됩니다.보증보험 요율 보증보험 요율은 가격 및 주택 형태에 따라 다른데, 대략 0.128% 수준으로 2년 기준 30~60만원 정도 됩니다.목돈으로 전세금이 들어가니, 아깝다고 생각하지 마시고, 가입하는 게 좋습니다.

경제 / 부동산

24.09.16

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