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만약 전세를 2억주고 들어갔는데, 전세가가 떨어져 1억 8천이 되었다고 가정했을때 질문 입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.첫 계약시점의 전세보증금이 계약만료 시점에 전세시세가 하락하였더라도 처음 계약시 보증금을 돌려받습니다. 전세보증금 2억으로 처음에 전세계약을 체결했다면 계약종료 시 2억을 돌려받습니다.만약 임대인이 보증금을 반환하지 못 하고 매매에 동의한다면 임차인과 임대인은 매매계약을 체결하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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상감임대차계약의 계약기간을 임대인과 임차인 임의 설정 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 개정으로 2016년 첫 계약이라면 2016년 계약시점부터 최대10년 간 계약갱신을 하여 2026년까지 영업할 수 있습니다. 계약갱신 시 임차인과 임대인이 협의하여 계약기간을 정하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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지역별 환산보증금에 대해 문의드립니다 ㆍ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금을 초과해도 적용되는 법은대항력, 최대10년까지 계약갱신(5% 상한제한은 없음), 권리금보호, 3기 연체시 임대인 계약해지 가능합니다.해당 지번의 등기부에 말소기준권리(저당,근저당,압류,가압류,가등기,경매개시결정 등)가 있다면 말소기준권리 설정 날짜와 아래표 기준날짜를 비교하여 해당 기준날짜의 환산보증금과 최우선변제금을 확인하면 됩니다.환산보증금=보증금+(월세×100)※본인의 임대료를 환산보증금으로 바꾸면 너무 큰 금액으로 환산보증금을 초과합니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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임차인으로 궁금해서 질문드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.혹시 전세대출을 진행하는 것인가요?금융기관은 전세보증금이 부족한 임차인에게 전세자금 대출을 해주고, 전세자금 대출에 대한 담보로 전세보증금에 대해 질권을 설정하는 경우가 많습니다. 정확히는 보증금 반환 채권에 대해 질권을 설정하는 것입니다.일반적으로 집주인, 즉 임대인은 계약이 만료되면 임차인에게 전세보증금을 반환하여야 하지만, 전세보증금에 질권이 설정되어 있는 경우에는 질권설정액(보증금 대출금)에 대해서는 임차인이 아닌 금융기관에 반환하여야 합니다. 그렇지 아니할 경우 금융기관에서 임대인에게 질권설정액에 대해 지급을 요청할 수 있고, 이 경우 임대인은 임차인에게 이미 보증금을 반환하였다 하더라도 금융기관에 또다시 지급을 하여야 할 수 있습니다. 임대인이 은행에 질권설정액을 모두 반환한다면 질권이 소멸합니다.은행이 질권설정액을 돌려받지 못 하는 경우 임대인에게 구상권청구 소송을 진행합니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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우리나라에만 전세 문화가 있는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세는 우리나라뿐만 아니라 미국(일부 주),스페인,프랑스,인도,볼리비아,아르헨티나에서도 전세가 있습니다. 여기서 법적으로 전세제도가 실질적으로 이루어지고 있는 나라는 우리나라, 인도,볼리비아 입니다. 인도와 볼리비아에서는 임대인이 전세보증금을 반환하지 않으면 임차인이 소유자가 되는 안전한 임대차계약이라고 인식합니다.우리나라의 전세제도는 아주 오래전부터 이어져 내려오다가 전세는 원래 20세기 대한민국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도입니다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였습니다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착하였습니다.우리나라는 임차인의 보증금을 임대인이 사적으로 활용하여 계약종료일에 보증금을 반환하지 못 하는 경우에 대해서 보증금지급명령,보증금반환소송을 진행해야 되고 소송을 통해도 경매로 넘어간다면 보증금을 못 받을 수도 있습니다. 보증보험가입대상이 되면 안전하겠지만 모든 전세집이 보증보험 가입대상이 되는 것이 아니기에 어떻게 해서든 임차인만 피해보는 상황이 됩니다. 이번 전세사기 피해가 큰 사건이 되면서 정부에서는 전세제도를 보완하는 방법을 모색하고 있습니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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이사 나가는 날과 당일 월세 관련해서 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사는 21일에 하면 되고 월세를 선불로 지급하고 있었다면 6월 22일에 월세를 지급했기때문에 이사나가는 날 월세를 지급하지않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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주택임대사업자는 임대보증보험 전액가입이 필수인가요? 전세 3억5천. 공시가격 2억7천 3백3십만원 입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기본적으로 대출과 임대보증금이 주택가격의 60%보다 작다면 보증보험에 가입할 필요가 없습니다. 보증금을 충 분히 지불할 능력이 된다고 보는것이죠~ 이런주택의 경우 에는 관할 지자체에 해당 사실을 증명하면 가입이 면제됩 니다.* (주택가격 기준등 확인방법: 주택도시보증공사 및 SGI 서울보증 홈페이지에서 확인가능합니다) *하지만, 대출금액+임대보증금이 주택가격의 60%를 넘 는 경우에는 넘는만큼의 일부금액만 대상으로 가입하는 방법도 있습니다. 아래의 세가지 조건을 모두 충족해야 합니다.1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단 지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기를 하는 방법)2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권, 압 류,가압류, 가처분등을 해소한 경우3. 보증금일부만을 보증금액으로 하는 것에 임차인이 동 의한 경우면제조건 추가된 사항은 임대보증금이 최우선변제금액이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우입니다.*최우선변제금액이란? 주택가액의 1/2 범위에서 다른 담 보물권보다 우선하여 변제를 받게되는 권리입니다.▶현재 서울특별시: 5,000만원▶ 수도권 과밀억제권역 및 용인시,화성시.세종시․김포시:4,300만원▶광역시 및 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시:2,300만원▶그 밖의지역: 2,000만원
경제 / 부동산
23.06.06
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월세 1년 계약, 묵시적 갱신 후 계약해지 통보 시 이사 날짜
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있습니다. 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.본 질문에 의하면 본인이 5월 3일에 임대인에게 통보했고 임대인이 5월3일에 통보받고 답을 했다면 3개월 뒤인 8월 2일이 계약해지 효력이 발생하여 보증금을 돌려받아야합니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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전세집에서 나갈때 문의사항입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사나가기 며칠 전에 이사나가는 시간을 알려주고 보증금반환에 대해서 한번 물어보기 바랍니다. 임대인도 임차인이 이사를 나간 후 집내부를 한 번 둘러보고 훼손된 것이 있는지 없는지 확인하고 보증금을 반환합니다.보증금 돌려받는데 불안하다면 부피가 조금 있는 물건을 둬도 됩니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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전세 만료 정산이 완료 된 추후 벽지 하자 발견으로 인한 분쟁시 배상 의무가 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정확한 판단은 소송을 통해서 확인할 수 있는 사안이고 소송으로 가기에는 비용과 시간이 소요되기에 임대인과 협의하는 방법이 가장 좋습니다.민법에 임차인의 원상복구에 관한 내용이 있습니다.임차인은 임차목적물을 사용하면서 마음대로 할 수 없습니다. 통상적인 노후와에 따른 마모일지라도 무엇을 하기 전에 임대인에게 말하여 확인을 받고 해야됩니다. 임대인의 허락없이 무엇을 하였다면 임대인이 비용을 요구할 수 있습니다.붙였던 시트지만 잘 뜯어내야할 것으로보입니다. 임대인과 원만하게 합의보기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.06.06
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