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상가임대계약을 할 때 권리금과 보증금은 같은 날 지급해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금계약은 기존임차인과 새임차인이 만나서 작성하는 것이고, 임대차계약은 새임차인과 건물주인이 만나서 작성하는 것이기에 기존 임차인이 미리 건물주인에게 새임차인에게 양도하는 것에 알려 건물주인이 인지하고 있어야 합니다. 보통 기존 임차인과 새임차인이 먼저 권리금계약을 체결하고 이후 건물주인과 새임차인이 시간을 맞춰 상가임대차계약서를 체결하면 됩니다.권리금계약과 상가임대차계약을 같은 날에 할 수도 있지만 혹시나 기존임차인과 새임차인 간에 이견이 있어 계약이 달성되지 않을 수도 있기때문에 다른 날에 계약을 체결합니다. 그리고 같은 업종이라면 당일에 구청 또는 시청에 가서 새임차인과 기존임차인이 같이 가서 영업허가증 양도양수를 해야합니다. 다른 날에 약속을 잡고 같이 가는 것보다 권리금 계약을 하러 기존임차인과 새임차인이 만났을 때 같이 가는게 낫습니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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우선변제권과 대항력에 대해 이런 상황에 어떻게 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부 상 순위1. A근저당권2. B임차인 이렇다면 근저당권은 말소기준권리로 근저당권보다 후순위 권리는 말소대상이고 낙찰자의 인수대상이 아닙니다. B임차인이 소액임차인이고 대항력(전입신고+점유(거주))을 가지고 있다면 배당신청을 한 경우 최우선변제권이 있어서 0순위로 최우선변제금을 배당받습니다.B임차인이 소액임차인에 해당되지 않거나 대항력이 없다면 최우선변제금을 배당받지 못 합니다.이 다음 근저당권을 은행은 낙찰가에서 최우선변제금을 배당하고 남은 금액에서 채권최고액(등기부상)을 배당 받습니다. 그리고 B임차인이 우선변제권(대항력+확정일자)을 가지고 있다면 낙찰가액에서 임차인의 최우선변제금과 은행의 채권최고액을 배당받고 남은 금액에서 B임차인의 보증금을 받을 수 있습니다. 경매개시결정 전까지 대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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전대차를 맺은 세입자의 돈도 집주인이 물어줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 동의를 얻음으로써 적법하게 임차권을 양도한 것이라면 원래 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 않고 동일성을 유지한 채 존속하는 것으로 보아야한다. [대법원 2010.6.10.선고2009다101275판결]전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다.[대법원87다카2509]전차인도 대항력과 우선변제권을 가지고 있고 이 권리는 전대인(임차인)에게 요구할 수 있습니다. 원칙적으로 전차인은 임대인에게 직접 임차보증금 반환을 청구할 수 없고 전대인(임차인)에게 청구해야 하기때문에 경매절차에서도 전차인은 배당요구를 할 수 없습니다. 최우선변제권은 강력한 물권적 권리로 승격되었다고 보여지므로 서민보호의 입법취지상 전대인이 소액임차임이라면 소액임차인의 최우선변제권을 인정해야 합니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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전세를 살다가 도중에 이사를 가야 하면 어떻게 하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 체결 후 계약기간 중 중도해지 시 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환할 의무가 없으므로 임대인과 임차인 간 협의에 의한 계약해지를 합니다. 집주인에게 사정을 말하고 계약해지 의사통보를 하면 되고 임대인과 본인이 협의 하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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이럴 경우에 부동산 계약관련 대항요건에 대해 궁금해서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대항력(전입신고+점유(거주)) 과 우선변제권(대항력+확정일자)은 법률관계 혹은 경매 시 법적보호를 받기 위한 권리로 일찍 효력이 발생할 수록 좋습니다. 잔금지급 전이라도 문제 없습니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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부동산 원룸전세 계약만료시 관리비
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 월세와 관리비를 선불로 지불하는 것으로 임대차계약을 체결합니다. 선불로 월세와 관리비를 지불했다면 계약만료시 관리비를 따로 지불하지 않아도 됩니다. 계약만료시 공과금(가시비, 전기료 등)을 정산하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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전세 세입자 입주 3달째인데 주방 형광등도 교체 해줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약으로 거주중엔 임차인이 비용을 부담하여 형광등을 교체를 합니다. 판례에서도 전등은 적은 비용으로 손쉽게 직접 교체할 수 있는 소모품이기때문에 임차인이 비용을 부담한다라고 명시해놓았습니다. 전등하나로 말다툼하고 감정싸움을 하기엔 적은 비용의 소모품으로 처음이기때문에 이번에는 본인이 교체하고 전등정도는 임차인이 직접교체하는 부분이라고 전달해주시면 어떨까요?
경제 / 부동산
23.05.24
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부동산 계약 확정일자에 대해 몇가지 궁금한게 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 우선변제권의 요건은대항력(전입신고+점유(거주))+ 확정일자입니다. 두가지 모두 갖추어야 합니다. 우선변제권이란 경매, 공매 시 후순위 권리자들 보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.예를 들어 1순위 근저당권, 2순위 본인, 3순위 다른임차인. 낙찰가에서 첫번째 배당자는 소액임차인이고 대항력을 가지고 있는 임차인 최우선변제금을 배당. 두번째는 근저당권자(은행) 세번째 본인. 네번째 임차인 배당.2.확정일자는 당일 효력이 발생합니다. 대항력은 다음날 0시에 효력이 발생합니다.예)1.5월 10일 확정일자 받음. 5월15일 전입신고, 우선변제권은 5월 16일에 효력이 발생합니다.2.5월 10일에 전입신고, 확정일자 동시에 하면5월 11일에 효력이 발생합니다.
경제 / 부동산
23.05.24
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전세 묵시적 계약연장 만기시점 및 만기이후 대출이자 부담자는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 또는 묵시적갱신 중 계약해지 시 임대인이 통보받은 날 부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지 효력이 발생하는 것으로 똑같습니다.3개월 뒤는 2023년 9월 25일이 되겠습니다. 3개월 뒤에 법적으로 계약이 종료되는 것으로 임대인이 보증금을 반환해야 하지만 임대인이 반환하지 않을 경우에는 계속 대출이자를 지불해야합니다. 이 부분은 3개월 뒤부터는 이자를 지불하는 것에 대해 임대인과 협의해야할 것으로 보입니다. 주택임대차분쟁조정위에 상담을 받아보기 바랍니다. (주택임대차분쟁조정위의 결정은 법적강제력이 없음)
경제 / 부동산
23.05.23
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전세 계약 연장시 다시 계약서 작성하는게 좋나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 계약조건의 변동이 없다면 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 카톡이나 문자로 약식으로 계약조건에 대한 대화를 나눈 것으로도 충분합니다.계약서를 작성하고 싶다면 임대인과 임차인 두명이 작성해도 됩니다. 계약서는 법에서 정한 양식이 없기때문에 인터넷에서 임대차계약서를 다운받아서 작성하면 됩니다.부동산에서 작성한다며 대필료를 지불하여야합니다. 법에서 정한 대필료가 없어서 부동산마다 상이합니다. 보통 5~20만원입니다.
경제 / 부동산
23.05.23
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