전문가 프로필

답변 내역

2년 전세계약시 4년 거주를 보장 받을 방법이 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인 본인 또는 딸이 거주 한다고 한다면 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 거절할 수 있습니다. 본인이 더 거주하고 싶어하여도 어쩔 수 없는 부분입니다. 임대인 본인 또는 딸 거주하려는 경우가 아니고 특별한 경우가 아닌 경우 본인은 계약갱신요구권 행사로 2년 더 거주 할 수 있습니다. 그래서 총 4년을 더 거주할 수가 있습니다. 만약 계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 되기도 합니다. 묵시적 갱신으로 2년 더 거주하게 되면 계약갱신요구권 행사를 1회 행사할 수 있어 총 6년을 거주할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

부동산의 묵시적 갱신전에 임대료를 올려달라고 하는 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 계약갱신에 대한 직접적인 의사통보가 없었고 본인도 또한 계약갱신의 의사통보를 하지 않았기때문에 묵시적갱신으로 보입니다. 묵시적갱신은 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 하지만 묵시적 갱신 후 월세는 기본적으로 임대인과 임차인의 합의에 의해 증감할 수 있는 것이며, 임대인이 일방적으로 정한 인상률을 따를 필요는 없습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있습니다. *첫 계약 2년 후 임대인은 임대료 인상을 요청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

보증보험을 가입하면 보증금 전액이 보장되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사와 계약을 체결하고 공인중개사 직인이 찍혀 있는 계약서, 확정일자 도장이 찍힌 계약서(전입신고도 해야함) 등의 첨부서류가 필요합니다. 가입이 되고 계약 종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증보험 이행청구를 신청해야 합니다. 신청 후 1개월 이내로 보증금 전액을 보증기관으로부터 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

전세값이 집값보다 비싼 경우가 있다는데 이게 말이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법적으로 잘 못된 것이 없기때문에 임대인을 처벌할 수도 없습니다. 부동산 시장경제원리에 의한 한 현상으로 보여질 수도 있는 부분입니다. 처음부터 전세가격이 매매가격을 넘어선 것은 아닙니다. 처음 계약 당시 매매가격과 전세가격이 비슷하거나 전세가격이 조금 더 저렴했는데 계약 이후 시간이 지나 부동산 경기가 안 좋아지면서 매매가격이 내려가서 임차인이 계약했던 전세가격이 더 높게 형성됩니다. 그리고 부동산 경기가 안좋아지면 전세시세도 하락하게 됩니다. 안타깝게도 뒤늦게 전세보증보험에 가입하려도 해도 가입신청이 되지 않습니다. 갭투자 목적인 임대인은 보유하고 있는 현금이 부족해서 계약만료시 임차인에게 보증금을 반환하기 어려울 수도 있어 임대인이 임차인에게 계약갱신을 원하기도 합니다. 임차인이 그냥 계약갱신을 하든지 아니면 계약갱신 시 전세보증금을 인하하여 인하분만큼 임차인에게 월세처럼 매월 얼마씩 지급하는 방법으로 협의를 보기도 합니다.
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

아파트를 매도했는데 이런경우 어떻게 해야할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 해당주택의 소유자는 본인이기때문에 전세임차인과 본인(현 임대인)이 계약체결을 해야합니다.매수인분이 세입자가 오랫동안 거주한 것도 알고 오랫동안 거주하다보면 마모가 일어나는 것이 당연하기에 감안해서 판단했어야 할 것으로 보입니다. 세입자짐들이 있는 상태에서 내부를 구석구석 확인할 수 없어 이러한 상황이 발생할 수 있습니다. 세입자가 오랫동안 거주했다면 수리할 부분이 있기마련이고 매매를 해야되고 매수인과 이부분에 대해서 이야기가 길어진다면 가장좋은 방법은 매매가격을 조금 인하하는 방법으로 협의하는 것이 어떻겠습니까?
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

전세계약은 언제까지 연장 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 첫계약 2년+계약갱신 2년 총 4년을 거주할 수 있고, 첫계약 2년+묵시적갱신 ×년+계약갱신 2년 묵시적갱신에 따라 거주기간이 달라집니다. 계약갱신요구권 행사는 1회에 한하여 사용할 수 있고, 계약갱신 1회를 사용하여 총4년을 거주하였더라도 계약갱신을 할 수 있습니다. 이때는 새로운 계약으로 계약을 체결 하는 것입니다. 그래서 임대료 인상5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

전월세신고는 이사갈 지역에 주민센터에 방문해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이사갈 주택의 가까운 주민센터에 방문해서 신고를 해도 되고 인터넷(부동산거래관리시스템 또는 정부24)으로 신고 가능합니다. 전월세신고를 하면 자동으로 확정일자가 부여되며, 전월세신고를 하더라도 전입신고를 별도로 해야합니다.
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

임대차보호법 계약갱신청구권을 청구했을때
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 계약갱신 시 임대인 본인 또는 직계존비속의 거주를 이유로 임대인이 거절 할 수 있고, 임차인에게 서류를 직접 보여주지 않고 거절사유 통보만 하면 됩니다.임대인이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 거절 한 후 제3자에게 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제5항). 이에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음의 어느 하나의 금액 중 큰 금액으로 합니다.(「주택임대차보호법」 제6조의3제6항).1.갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 「주택임대차보호법」 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함. 이하 “환산월차임”이라 함)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3.위 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

전세금 반환했는데 만약 이런경우엔 어떻게되는걸까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 임차인이 전세대출을 이용했을 때 전세 만료일에 임대인이 보증금을 반환하지 못 할 경우 임대인이 미리 보증금을 제때 반환하지 못 하는 상황을 임차인에게 알리고 임차인은 대출을 연장해야합니다. 임차인의 대출연장에 대한 이자는 임대인이 부담하거나 임대인이나 임차인이 반반 부담하는 쪽으로 협의를 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.20
0
0

아파트 월세를 계약할 때는 기본 몇년까지 보장이되고 연장시에는 어떻게 되는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 2년을 보호받으면서 거주할 수 있습니다. 그리고 계약갱신요구권을 1회에 한하여 사용할 수 있습니다. 그래서 첫계약 2년+계약갱신 2년으로 총4년동안 보호를 받으면서 거주가 가능합니다. 또는 첫계약2년 +묵시적갱신×년 +계약갱신 2년으로 묵시적갱신기간에 따라 총거주 년수가 달라집니다ㄷ. 계약갱신요구권 1회 사용하고 총4년을 거주한 후 또 계약갱신을 할 수 있습니다. 하지만 이때는 새로운 계약으로 계약을 체결하게 되고 인상률5%를 초과하여 임대료를 인상할 수 있습니다.계약만료 2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.
경제 / 부동산
23.05.19
0
0