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임차권등기의 배당과 선순위의 임대차 등기에 대해 궁금한점이 있어서요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임차권등기와 배당요구는 별개로 봅니다. 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기 된 후 이사를 가면 되고 대항력과 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 이사를 가야 되는 상황에서 경매가 진행된다면 임차권등기명령을 신청해야하고 배당신청도 해야합니다. 2.배당요구는 배당요구를 한 임차인은 경매 시 등기부 상 권리순위에 따라 배당을 받는 것이고 배당요구를 하지 않으면 말소기준권리보다 후순위의 임차인은 배당을 받지 못 해 보증금을 잃게 됩니다. 대항력은 전입신고와 거주 요건으로 하고 두 가지 모두 갖추고 있으면 대항력을 가지는 것입니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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임대보증금 보증 미가입 임차인동서중 우선 변제금은 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최우선변제금을 말하는 것같습니다.전입신고를 하고 거주를 하면 대항력이 생기고 최우선변제권을 가집니다. 하지만 지역과 시기에 따른 소액임차인에 해당되어야 하고 최우선변제권을 가지면 경매시 0순위로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.등기부상 말소기준권리(가등기, 저당, 근저당, 압류, 가압류, 경매개시결정 등) 날짜와 최우선변제권 적용시기를 비교하면 최우선변제금을 확인 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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집을 매도하거나 전월세 줄때 도배 상태나 벽에 타공자국에 따라 영향이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매의 경우 매도인이 실내인테리어를 하고 매매 하는 경우라면 매매가에서 살짝 웃돈을 부여서 매도하여 매수인이 매수 후 수리하지 않고 바로 거주할 수 있습니다. 이 경우가 아니라면 대부분 매수인은 매수하기 전 내부를 한 번 둘러 볼 것이고 집내부상태에 따라서 매수 후 실내 인테리어 공사를 하거나 도배나 장판을 교체합니다. 전월세의 경우 몇몇 임차인은 벽지상태에 따라서 도배를 새로 해달라고 하는 경우도 있습니다. 전월세가격을 인하는 조건으로 협의하여 도배를 안 할 수도 있습니다. 하지만 도배상태에 따라서도 집내부가 확 달라질 수도 있고 임차인의 마음도 바뀔 수가 있습니다. 못 박혔던 자국은 가까이에서 자세히 보아야지 확인할 수 있는 부분이어서 임차인이 그렇게 크게 신경을 안 씁니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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상가를 임대차한 후에 계약한 월세를 미지급할 경우에 세입자를 어떻게 내보내야 하는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 3기에 달하는 차임연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 그리고 임차인의 계약갱신요구권 행사시 임대인은 거절할 수 있습니다. 또한 임차인의 권리금 회수기회 보호규정을 적용받지 못하여 후속임차인을 임대인이 계속 거절하더라도 임차임은 퇴거를 해야합니다. 밀린 월세에 대한 지연이자 (민법규정 5%, 법정이율 6%)를 받을 수 있습니다. 먼저 임차인에게 연락하여 임대료 연체된 것에 대해 대화를 해보시기 바랍니다. 그리고 진전이 없다면 내용증명으로 연체된 월세에 대한 내용을 구체적으로 작성하고 날짜를 특정하여 그 날짜까지 납부하지 않을 경우 명도소송을 한다고 강력하게 의사표현을 해보기 바랍니다.명도소송으로 법에 의해 임차인을 퇴거 시킬 수 있지만 최소 6개월의 기간이 소요되기에 최대한 명도소송 전으로 해결하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.11
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깡통 전세 우려가 커지고 있다는 데 이유는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값에 육박해 시장 침체 때 집값이 떨어지면서 세입자가 전세금을 떼일 우려가 있는 주택을 가리키는 말로, 주택 시장에서 속어처럼 쓰이는 말입니다. 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 봅니다.요즘처럼 부동산경기가 안 좋아져서 처음 전세계약한 때의 전세가보다 계약종료 시 주택매매시세도 내려가고 전세가도 내려가면서 새 임차인을 구하더라도 현금을 보태야하고 현금이 부족하면 보증금을 반환하지 못 할 수도 있습니다. 특히 갭투자 목적의 임대인에게 발생합니다.
경제 / 부동산
23.05.10
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전세대출 누구에게 입금되는지 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전세대출을 이용하면 은행에서 승인문자나 카톡을 보내고 임대인에게 송금을 합니다. 계약서 특약사항에 임차인이 전세대출을 이용할 수 없다면 계약취소 및 계야금 반환에 대한 문구를 작성하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.10
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아파트 경매 우선 순위에서 국민건강보험공단 체납액의 배당순위는 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이번 지방세기본법 개정안이 국무회의를 거쳐 5월 중 공포되며 공포 즉시 시행될 예정입니다. 이미 경매가 진행된 경우라도 매각결정이나 매각허가결정이 이루어지기 전이라면 개정된 법률을 적용합니다. 대항력과 확정일자를 갖추거나 등기된 전세권의 경우현행 1.확정일자보다 늦은 지방세 2.저당권 3.임차인 보증금개선1.임차인 보증금 2.저당권 3.임차인 보증금(우선배당 외 남은 보증금액) 4.확정일자보다 늦은 지방세*당해세 우선 원칙의 예외는 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않으며, 보증금과 당해세 관계에서만 적용*당해세의 우선변제권만 주택임차보증금에 귀속시키는 것으로 임대인의 세금체납액은 소멸하지 않고 그대로 존재*제도개선 사항은 주택임대차보호법 상 주택에 적용되며 세입자는 주택임대차보호법에 따른 대항력과 확정일자 필요
경제 / 부동산
23.05.10
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계약할떄 특약사항갯수는 따로 제한이 없는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항 갯수는 제한이 없습니다. 임대인과 임차인이 협의하여 추후에 갈등 및 분쟁에 빠른 해결을 보기 위해 작성을 합니다. 특약사항에 임차인에게 불리한 약정을 강행규정으로 유효하지 않습니다. 예를 들어 임차인은 계약갱신 시 임대료의 5%를 초과하는 인상에 동의하고 임대인은 임대료의 5%를 초과하여 인상한다.
경제 / 부동산
23.05.10
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부동산 경기가 언제쯤 다시 올라갈까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.각 지자체에서는 내년부터 그리고 3년 간의 입주물량을 한 해 적정 수요량 보다 적게 정해놓았습니다. 몇 년이 지나면 최근 2년 간의 아파트 건설량을 볼 수 없을 겁니다. 공급은 줄어들고 신축아파트에 대한 수요는 늘어날 것이기에 자연스럽게 수요와 공급이 조절 될 것입니다. 이 또한 서울, 수도권, 지방에 따라 상황이 달라질 수도 있습니다. 미국에서 올해 안으로 금리인하가 없다고 발표했기에 올해는 고금리로 유지되기에 부동산 경기가 회복하기 힘들 것으로 보이고 금리 인하하면서 부동산경기가 점진적으로 회복할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
23.05.10
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전입신고를 하지 않는 경우에 전월세신고는?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 신규계약 또는 갱신계약 시 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과하는 경우 전월세신고를 해야합니다. 전월세신고는 전입신고와 별개 입니다. 전월세신고를 하고 전입신고를 별도로 해야합니다. 전월세신고를 하게되면 자동적으로 확정알저가 부여됩니다. 전입신고를 하지 않게 되면 대항력을 가지지 못 하여 매매로 임대인이 바뀔 경우 새임대인이 이사를 요구한다면 이사를 나가야 되고 보증금도 받는다고 보장할 수 없습니다. 경매 시 소액임차인에 해당하지만 최우선변제금을 받지 못 할 수도 있습니다. 우선변제권(대항력+확정일자)도 없어 가장 후순위로 밀려나서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.05.10
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