답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약갱신 시 임대료 인상은 5%를 초과할 수 없습니다. 5%를 초과한 금액을 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.특약사항에 임차인은 5%를 초과한 인상에 동의한다라는 내용은 강행규정으로 임차인에게 불리하여 유효하지 못 한 약정입니다.2.네이버에 임대료계산 렌트홈을 검색하면 정확하게 계산이 됩니다. *전세에서 월세로 월세에서 전세로 변경 시에는 임차인의 동의가 필요합니다. 임차인이 동의하지 않으면 변경하지 못 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 경기 침체로 모든 아파트의 전월세 매물이 많습니다. 현재 금리의 영향이 가장 큰 요인으로 보고 있습니다. 현재 고금리로 대출금리가 높아 대출을 이용하여 매매 또는 전세시 대출이자가 상환금이 커서 그렇습니다. 그리고 다른 곳도 매매와 전세 수요가 많습니다. 그래서 임차인은 여러 곳을 비교할 수 있는 선택지도 많습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네~전입신고와 확정일자의 법적 효력에 대해서 질문하셨네요.전입신고와 거주를 하여 두가지 요건을 갖추었다면 대항력을 가집니다. 대항력이란 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 임대차 계약 중 해당주택 매매로 임대인이 바뀌고 임대인이 이사를 요구한다면 임차인은 대항력에 의해 계약 만료 시까지 거주가능하고 계약갱신도 가능합니다. 그리고 전입신고를 했고 소액임차인에 해당한다면 경매 시 최우선변제금을 0순위로 배당 받을 수 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위임차인(대항력을 가지고 있어야함)은 낙찰자가 인수대상이 되고 임차인이 계약만료시 낙찰자가 보증금을 반환해야합니다.대항력과 확정일자 모두 받으면 우선변제권을 가집니다. 우선변제권은 후순위권리자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 경매 시 낙찰금에서 선순위권리자부터 배당을 진행하고 남은 금액이 있다면 남은 금액에서 보증금을 배당 받을 수 있거나 일부만 배당 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 계약서 작성 시 임대인이 나오지 않고 대리인이 나올 경우 임대인의 도장이 찍힌 위임장을 확인하고 임대인과 직접 통화하거나 영상통화를 해야 합니다. 그리고 등기부 상 소유자와 신분증을 비교하여 진위여부를 확인해야 합니다. 대출금(등기부상 채권최고액) + 총보증금(본인보증금포함) 이 주택 매매가의 70~80%가 넘어가면 아전하지 않다고 봅니다. 그리고 주택매매가와 전세가가 같거나 비슷하다면 현재 부동산경기가 안 좋을 때 전세가가 매매가를 넘어가거나 매매가와 전세가 모두 내려가서 계약종료 시 보증금을 돌려받기 어려월 질 수도 있습니다. 그래도 보증금을 제때 못 받을 상황을 경우 보증보험가입 했다면 본인 보증금을 지켜줄 수 있습니다. 불안하다고 생각되고 보증보험 가입조건에 해당되면 보증보험에 가입하는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입을 하면 매월 보증료를 낸다는 부담감이 있지만 금액이 큰 보증금을 받지 못 한다는 불안감과 스트레스를 줄일 수 있습니다. 계약 종료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관에 이행청구를 신청하여 받을 수 있습니다.다음 2가지에 해당할 경우 이행청구를 신청할 수 있습니다. ① 전세계약 해지 또는 종료 후 1월까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못하였을 때② 전세계약 기간 중 전세목적물에 대하여 경매 또는 공매가 실시되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못하였을 때이행 청구를 하면 1달 이내 보증기관으로부터 보증금 금액을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가까운 주민센터에 가셔서 전월세신고 하러 왔다고 하면 됩니다. 확정일자는 자동적으로 부여 되고 전입신고는 별도로 해야 합니다. 인터넷으로도 가능 합니다. 부동산관리시스템 또는 정부24에서 전월세 신고 가능합니다. 확정일자, 전입신고도 인터넷으로 가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100) 입니다. 만약 보증금 500만원 , 월세 35만원일 경우 500만원 + (35만원 × 100) = 4,000만원으로 환산보증금이 4,000만원입니다. *참고여기서 환산보증금이 5,000만원 미만이라면, 부동산 중개보수 계산시 보증금 + (월세 × 70)으로 계산을 해여합니다. 이렇게 계산하면 환산보증금 29,500,000입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가까운 주민센터 방문해서 발급가능하고 인터넷등기소에 접속하여 열람 및 발급이 가능합니다. 인터넷등기소에서 열람 및 발급 시 매매목록, 말소사항 포함 또는 미포함 등을 선택할 수 있습니다. 말소사항 미포함을 체크하면 등기부를 볼때 유효사항만 나와있어 보기 편합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1종일반주거지역 건폐율60%이하 용적률 100~200%2종일반주거지역 건폐율60%이하 용적률 150~250% 입니다.1종 일반주거지역은 4층 이라 연립, 단독, 다세대 주택 같은 저층 주택 위주로 건물을 지을 수 있습니다.제2종 일반주거지역은 평균 18층 이하의 중층 건물을 지을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주민등록 초본 상 주소지로 야간,휴일 송달진행후 송달불능 시 공시송달을 신청해보기 바랍니다.수취인불명이나 이사불명이 아닌 일반송달 폐문부재로 공시송달 신청해도 안 받아 줄 수도 있습니다.