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전세 계약을 할 때에 임차인에게 국세완납증명서를 임대인이 꼭 확인을 시켜 주어야 하는 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재는 국세완납증명서 의무 발급이 아니지만 국회에서 발의를 준비하고 있습니다. 요즘 전세사기가 많이 발생하면서 전세로 거주할 임차인들이나 전세로 거주 예정인 임차인들이 불안해 하고 있습니다. 전세보증금이 적은 금액이 아니기때문에 계약체결 전 임차인은 불안할 겁니다. 그래서 임차인의 전세보증금을 지키기 위해 최소한의 예방법으로 준비를 하려고 할 겁니다. 임대인과 임차인의 신뢰문제로 보며 임대인이 안전한 전셋집이란 것을 보여주면 임차인은 계약기간 동안 불안해 하지 않을 겁니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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부동산을 계약할 때 전세 궁금한 게 있어요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금과 보증금 합계가 주택 매매가의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 부동산 경기가 좋지 않을 때는 매매가가 하락할 것이고 대출금과 보증금 합계와 매매가가 같아 질 수도 있으며 경매로 넘어갈 경우 유찰시 20%씩 경매가가 인하됩니다. 그리고 매매가 대비 전세가(전세가율)이 똑같거나 비슷할 경우 부동산경기가 안 좋아져서 매매가와 전세가 모두 하락하여 부동산 갭투자에 실패하게 되고 보유하고 있는 현금이 적은 임대인은 임대차계약 만료시 보증금 반환이 어려워 질 수도 있습니다. 새임차인을 구하더라도 전세시세도 내려가서 새임차인의 전세보증금을 받고도 기존 임차인에게 현금을 보태서 반환해야됩니다. 현금이 없다면 보증금 반환이 어렵습니다. 불안할 경우 보증보험 가입대상이 된다면 보증보험 가입이 가장 좋습니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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월세 계약해지 통보 기한 열흘 지났는데 나갈 수 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 임차인에게 불리한 약정은 무효입니다. 특약사항에 90일 전에 통보한다라고 했더라도 이는 강행규정으로 임차인에게 불리한 약정으로 유효하지 않습니다. 주택임대차보호법상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다.주택임대차분쟁조정위원회에 무료로 상담받아보시기 바랍니다.*참고만약 임대인과 다툼으로 감정싸움을 하기 싫어 그냥 넘어간다면 특약사항대로 할 경우 의사통보기간이 지나 묵시적갱신이 된겁니다. 묵시적갱신기간 중 계약해지가 가능한데 이때는 임차인이 언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인이 의사통보를 받은 날부터 3개월 뒤에 법적으로 계약해지(계약종료) 효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야하고 임차인이 새임차인을 구하지 않아도되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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부동산 아파트 거래 수수료가 궁금합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 중개보수는 거래금액에 대한 법정요율이 다릅니다. 중개보수= 매매가 × 요율 입니다.매도인측, 매수인측으로부터 받습니다.부가세는 별도입니다. 일반과세자는 10%, 간이 과세자는 4%입니다.공동중개의 경우 한쪽(매도인 또는 매수인)으로부터 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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생애첫 주택마련 부동산거래신고는 어떻게 해요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 통해서 매매계약을 체결했다면 계약서작성일에 부동산에서 부동산거래신고를 합니다. 혹시 불안하면 부동산에 부동산거래신고를 했는지 확인하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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깡통전세를 피하기 위해서는 어떤 점에 주의해야 할 까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세란 대출금과 총보증금의 합계가 주택매매가보다 커지거나 전세보증금이 주택 매매가보다 커지는 것을 말합니다.전세 계약 이후 거주하다가 부동산경기가 안 좋아지면서 매매시세도 내려가고 전세시세도 내려가면서 갭투자나 전세낀 매매로 저렴하게 매수한 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환할 수 없게 됩니다.매매가 대비 전세가율은 평균 60%로 매매가와 전세가가 같거나 비슷한 전세매물은 피하는 것이 좋으며 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금(본인보증금포함)이 주택시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.임대인의 진위여부를 꼭 확인하고 대리인이 계약하러 나올 때는 임대인에게 직적 전화나 영상통화를 해야합니다.
경제 / 부동산
23.05.07
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아파트 전세 재계약 보증금 일부 반환 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 전세시세가 하락했다면 임대인도 알고 있을 수도 있습니다. 임대인에게 계약갱신에 대한 의사통보를 할 때 감액요청을 하면 됩니다. 계약갱신을 하려고 하고 아파트 시세가 하락했는데 하락한 시세 2억3천만원에 계약갱신이 가능한지 물어보기바랍니다. 임대인이 전세보증금 인하분 7천만원 반환이 어렵다면 인하분 7천만원을 매월 월세처럼 줄 수 있는지도 확인해야합니다. (역월세)
경제 / 부동산
23.05.07
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2주택자 양도소득세 계산방법?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세에 해당하는 경우 양도세를 부과하지 않아도 됩니다. 첫번째 주택을 매수하고 1년 후에 두번째 주택을 매수해야합니다. 그리고 두번째 주택을 매수하고 3년 이내 첫번째 주택을 매도해야 합니다.일시적 1가구 2택에 해당되지 않을 경우 2주택자로서 어느 주택을 매매 하든 기본세율로 과세를 하면 됩니다. 조정지역일 경우 기본세율+20%입니다.
경제 / 부동산
23.05.06
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답 부동산 매도시 중개수수료지급기준은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.거래금액에 따라 법정요율이 정해져 있습니다. 토지의 경우 0.9%로 공인중개사와 협의하면 됩니다.그리고 부가세는 별도입니다.일반과세자는 10% 간이과세자 4%입니다.
경제 / 부동산
23.05.06
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하반기 아파트 분양이 집중된다고 하는데 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공급과잉으로 수요위축으로 현재 미분양사태에 문제가 되고 있는데 하반기에 분양이 집중되어 공급이 더 늘어나게 된다면 잠깐 매매가격의 반등이 있었지만 매매가격 하락할 우려가 있습니다. 단순하게 공급.수요법칙에 따라 가격이 내려갈 것으로 보입니다. 이렇게 된다면 매수자들은 관망의 자세로 더 유지하게 될겁니다.
경제 / 부동산
23.05.06
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