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전세사기 사건이 계속 확대되고 있는데 정부가 약속한 매입지원이 가능한 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.원희룡 국토부 장관은 LH에 이미 예산과 시스템이 갖춰져 있는 매입임대 제도를 확대 적용해 전세사기 피해 물건을 최우선 매입 대상으로 지정하겠다.이를 범정부 회의에서 제안할 것이라고 말했습니다. 매년 LH에서 주택을 사들여 임대주택으로 활용하는데, 전세사기 피해주택을 우선적으로 사들이는 것으로 계획하고 있습니다.전세사기 피해 주택을 모두 매입하는 것이 아니라 임차인이 우선매수권을 포기할 경우 LH가 대신 매입을 할 것입니다. 집을 낙찰받지 않더라도 피해 임차인이 원할 경우 주거권을 보장해주겠다는 취지입니다.
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부동산
23.04.22
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대출이 많이 있는집을 매수할때 주의할점에 대해 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산을 끼고 부동산거래를 하는 경우 부동산과 매도인, 매수이 모두 매도인의 대출상환과 등기부상 근저당권 말소에 대해 이야기를 합니다. 계약서 특약사항에 매도인이 근저당권설정을 말소 하지 않을 경우 계약취소 및 계약금 반환 등에 대한 내용을 작성하면 됩니다.그리고 셀프로 등기, 셀프로 취득세 납부를 하지않는다면 법무사 도움 필요합니다. 법무사는 등기부관련 업무와 취득세납부 업무도 하기때문에 법무사에 요청을 하면 됩니다. 근저당권말소를 마치면 법무사에서 연락이 옵니다. 꼭 등기부를 확인하기 바랍니다.
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부동산
23.04.22
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부동산을 낙찰받은후에 비어있던집에 원소유주 가족이 들어와 살아요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 낙찰받은 후 원소유자 가족이 권리가 없는데 거주하고 있다면 인도명령을 신청한 후 퇴거를시킬 수 있습니다.인도명령이란 경매를 통해 부동산을 낙찰받은 사람이 낙찰대금을 완납한 후 정당한 권리가 없는 점유자(대항력이 없는 점유자)가 해당 부동산의 인도를 거부할 경우, 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받아내는 집행권원을 말합니다. 인도명령은 명도소송에 비해 단기간에 부동산을 명도받을 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 낙찰대금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 하며, 만일 이 기간이 경과하게 되면 명도소송을 통해 집행해야 합니다.
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부동산
23.04.22
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월세에 부가세가 포함된 경우 부동산 중개수수료 계산방법이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세에 부가세가 포함된 경우와 월세에 부가세별도인 경우 부가세를 제외한 월세금액에 대해서 부동산은 중개보수를 받아야합니다.
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23.04.21
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가계약금 받은 후 본계약은 언제까지 해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약 후 본계약 기간은 법적으로 정해 놓은 기간이 없습니다. 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 협의로 정하면 됩니다.
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23.04.21
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전세사기와 깡통전세는 어떻게 구분되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세사기의 경우 신축빌라가 실제 가치가 전세가보다 낮더라도 정 확한 시세를 임차인들이 모르기 때문에 감정평가사와 손을 잡고 매매가 뻥튀 기 후 전세가를 이에 맞게 설정하여 전세매물로 소개를 합니다. 이는 갭투자로 활용할 계획. 전세가 만료되는 시점에서 해당 빌라의 가치가 올라 매매가가 올랐다면 전세금을 돌려주고 빌라를 되 팔아 이득을 챙기지만 빌라매매가격이 떨어져 전세금보다 낮게 된다면 임대인은 돌려주지 않으면서 현재 이러한 상황이 발생합니다. 그리고매매가 잘 되지 않는 빌라를 바지사장을 내세워 매매가와 엇비슷하거나 조금 더 높은 가격으로 전세를 놓습니다. 또는 보증보험을 이용하여 이를 믿고 건축주와 작당 한 감정평가사의 말만 듣고 보증계약을 인수하였는 데, 감평사와 건축주는 시세보다 훨씬 부풀려진 가 격으로 임대차를 맺으면서 애초부터 보증금을 돌려 줄 생각 없이 진행했습니다.등본상 문제가 없기에 전입신고 및 확정일자까 지 받았지만 집주인이 임의로 자신이 전입신고 후 우선변제권조차 무용지물로 만들고 전세사기행각을 벌였습니다.임대인이 소유한 집이 한두채가 아니고 몇 십채, 몇 백채 등이 되다보니 보증금만 몇백억이 되다보니 반환할 수 없는 상황도 되었고 보증금을 애초에 반환 할 생각도 하지 않았습니다.깡통전세일반적으로 임대인 한명이 갭투자목적으로 적은 금액으로 주택을 투자를 하였거나 전세세입자를 구한 후 매매 계획이었는데 부동산 경기침체로 매매가격이 현임차인의 전세보증금보다 내려가고, 계약만료 시점에 전세가도 내려가서 새임차인의 전세보증금으로 이전 임차인에게 전세보증금을 반환하지 못 하게 됩니다. 그리고 매수자와 새임차인을 구하기도 힘들게 됩니다. 임대인 한명이 다수의 임차인을 상대로 한 것이 아닌 임차인 한명과 계약체결을 하고 처음부터 보증금을 반환하지 않을 의도가 없습니다.
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23.04.21
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전세계약 후 확정일자 받으면 은행보다 이기나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자를 받는다고 먼저 배당을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 등기부상 권리순위에 따라 배당순위가 다릅니다. 대항력(전입신고+거주(이사))을 가지고 있고 소액임차인에 해당하는 경우 경매시 최우선변제권에 의해 0순위로 낙찰금에서 최우선변제금액을 임차인이 변제받을 수 있습니다. 대항력과 확정일자를 갖추면 우선변제권을 가집니다. 우선변제권은 후순위보다 먼저 변제받을 수 있는 권리 입니다. 본인의 권리순위에 따라 낙찰금에서 남은금액으로 보증금을 배당받을 수 있거나 못 받을 수도 있습니다. 전세사기 피해자의 전세집 대부분이 유찰이 몇번되어 낙찰가가 많이 내려갔습니다. 그래서 임차인에게 돌아오는 금액이 없어서 더욱 큰 문제가 되었습니다.
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23.04.21
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전세금 받는 날 집주인이 오지 않고 집주인 아내분이 오신다고하는데요. 괜찮나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 전세보증금반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계입니다. 본인은 전세보증금을 돌려받기만 하면 됩니다. 전세보증금을 받으면 보낸사람과 계약서상 임대인의 이름이 맞는지 확인하기 바랍니다.
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23.04.21
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전세가 끼어있는 매물을 구입할때 전세계약자와 계약을 다시해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 낀 주택을 매매시 매도인은 매수인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 매수인은 기존임차인에게 임대인으로서의 의무를 다 해야 하고 임차인은 그대로 임차인의 의무와 권리를 행사할 수 있습니다. 임대차계약이 그대로 승계되므로 계약서를 다시 작성하지 않아도 되지만 계약서를 새로 작성하고 싶다면 계약서양식을 인터넷에서 다운받아서 임대인과 임차인이 만나서 작성하면 됩니다. 법에서 정한 임대차계약양식이 없습니다.
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23.04.21
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입주하기전에 전세를 내놓을 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.통상 신규아파트는 준공 승인이 나고 임시 사용 승인이 나면 입주를 허용하게 됩니다. 하지만 실제로 등기가 나오기까지는 1~2달 가량 시간이 소요되는데요. 아파트 단지별 전체 세대수 중 일반분양, 조합원 분양 등 규모가 각각 다르고 수분양자들의 잔금 지급이 지연되는 등 여러가지 이유로 인해 시간이 걸립니다. 하지만 신규아파트 임대차 계약은 통상 입주 예정일 이전에 즉, 등기가 나오기 전부터 계약이 이뤄지므로 임대차 계약시 미등기 상태인 곳이 대부분입니다.
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23.04.21
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