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전세권설정과 확정일자의 차이점이 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정은 비용이 발생합니다. 보통은 전세권설정을 제시하는 쪽에서 전세권설정비용을 부담합니다. 보통은 임차인이 설정을 요구하고 임대인의 설정비용까지 부담합니다. 접수 당일에 효력이 발생합니다.(전입신고는 별도로 해야됨) 경매 시 건물 낙찰대금에서 우선변제를 받습니다.(아파트는 대지와 건물부분 모두 우선변제 받음). 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임의 경매를 신청할 수 있습니다. 확정일자권설정과는 비용이 발생하지 않습니다. 확정일자 받은 당일에 효력이 발생하고 전세 같이 전입신고를 별도로 해야합니다. 경매 시 건물 + 토지 낙찰대금에서 우선변제됩니다. 계약종료일에 임대인ㅇ ㅣ보증금을 반환하지 않는다면 보증금반환소송에서 승소 판결 후 강제 경매를 진행해야 합니다. 전세 사기로 인해 정부에서 안심앱을 출시했습니다. 하지만 현재 사용자가 만족할 만큼의 서비스를 받지 못 하는 경우가 있습니다. 시세, 임대인의 정보 등을 확인할 수 없기에 어려움이 있습니다. 추후 업데이트를 통해 차츰 보완하여 임차인에게 도움이 되도록 한다고 했습니다. 전세계약을 위해 대출금+총보증금을 확인해야 합니다. 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어간다면 안전하지않다고 봅니다. 경매시 유찰될 경우 경매가의 20%가 인하된 금액으로 재경매가 되기에 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 계약기간 동안 불안하다면 보증보험에 가입하여 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받으면 됩니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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아파트단지가 재개발되려면 몇년이 지나야 요건이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.30년이 지나면 재건축 요건에 해당됩니다. 그리고 안전진단 결과에 따라 다릅니다. 1차, 2차 안전 통과 후 정밀 안전진단까지 통과되어야합니다. 2023년부터 안전진단 평가 점수가 완화되었습니다. 단층 아파트에 대지면적이 넓은 곳이 사업성이 좋아 조합원이 부담해야 할 금액이 많이 늘어나지 않습니다. 그리고 등기부에 대지지분(아파트 토지면적에서 본인소유토지 면적/ 이 면적에서 재건축 평수 결정하여 추가적으로 현금을 지불할지 안할지 알 수 있음)이 클 수록 유리합니다.조합장과 시행사에서 조합원의 추가분담금이 없다고 말해도 100%다 믿으면 안되고 본인 소유가 될때 추가분담금이 얼마 있는지 정확하게 알 수 있습니다.(중간에 추가분담금이 생기는지 알 수도 있음)재건축은 평균기간이 10년으로 완공시까지 푸근하게 기다려야합니다. 요즘같이 부동산 불경기 시기에는 지자체에서 사업승인을 안 해주는 곳도 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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모 부동산 앱을 통해 이사갈 집을 검색하고 있는데..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 비정상적인 부동산거래는 위법으로 판단하여 조사를 하여 세금추징을 할 수 있습니다.시세보다 저렴하게 거래되는 경우는다양하게 있겠지만 대표적으로 급매, 전세낀매물,가족간 매매,직거래가 있습니다.본 질문으로 판단해본다면 급매에 의한 직거래일 수도 있고 전세낀 급매물일 수도 있습니다.급매의 경우 급매가격은 시세대비 10%내외 정도로 볼 수 있습니다. 매도인의 개인적인 사정으로 급 매가 나와서 더 저렴하게 내놓을 수도 있습니다.직거래의 경우 세무적 이점을 위해 거래시점 3개월 전후의 거래가를 기준으로 삼거나, 매매용도로 감정평가를 받아 저렴한 금액으로 매매하기도 한다.
경제 / 부동산
23.04.12
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보증보험 미가입 동의서 관련 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서의 경우 임대인이 보증보험에 가입하지 않았기 때문에 추후에 계약종료에도 보증금을 돌려받지 못 할 경우 임차인은 보증보험이행청구를 하지 못하여 보증기관으로부터 보증금을 못 받습니다. 보증금을 받을 때까지 기다리거나 새로운 임차인이 구해질 때 보증금을 돌려받거나 법적인 소송을 해야할 수 있습니다.많이 불안하다면 본인이 보증보험에 가입하여 보증료를 부담하면 됩니다.2. 임대보증금 일부보증에 대한 임차인이 동의할 경우 계약이 종료 되었지만 임대인이 보증 반환을 못 한다면 임차인은 이행청구를 신청하여 보증기관으로 부터 보증금 중 일부를 받을 수 있습니다. 잘 생각해보시고 결정하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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전세 입주전에 집 보러 가는데 어떤거 봐야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.줄자를 들고 집 내부에 들어가서 해당제품놓을곳을 정한뒤 줄자로 세로와 가로 사이즈를 재면 됩니다. 미리 제품 사이즈를 적어왔다면 제품 놓을 곳 사이즈를 비교해보면 됩니다.집내부 사진이나 동영상을 찍어두지 않았다면 하나하나 자세히 찍어두기 바랍니다. 추후에 훼손문제로 원상복구에 대해 임대인과 마찰이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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근저당 전세물건에 보증보험 관련입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매에 넘어가는 경우 등기부상 근저당권이 권리순위상 1순위본인(소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고+거주)+확장일자)이 2순위로 배당신청함1.본인은 소액임차인에 대항력이 있어 최우선변금액을 배당 받음2.낙찰가에서 은행은 근저당권 채권최고액을 변제 받음3.낙찰가에서 최우선변제금액 + 근저당권 채권 최고액 변제 후 나머지 금액에서 우선순위에따라 배당 됨(최우선변제금액 배당 받은 후 나머지 보증금을 모두 배당 받을 수 있거나 일부만 배당을 수 있거나 모두 배당받지 못 할 수도 있습니다.)*근저당권보다 후순위의 임차인일 경우에는 대항력이 있더라도 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.(말소기준권리(가등기,저당,근저당권,압류,가압류,경매개시등기) 이후 권리들은 없어지고 낙찰자가 인수하지 않아도 됨) 그래서 배당신청으로 보증금을 받아야합니다.전세의 경우 대출금(등기부의 채권최고액)+총보증금이 주택매매의 70~80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 경매시 유찰될 경우 경매가의 20%하락 하게 됩니다.만약 보증보험가입 조건에 해당된다면 가입한후 계약종료 했는데 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 임차인은 보증보험 이행청구를 신청하면 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.12
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임대인은 임차인에게 월세 5프로 인상공지를 해야하는거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성 시 특약사항을 작성하고 서로 동의하고 사인을 하고 계약을 체결했습니다. 특약사항에 2년 5%인상에 대한 내용이 있기 때문에 5%인상분을 지급해야합니다.한번에 지급하기 어렵다면 분할로 지급하는 것에 대해 임대인과 협의하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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직거래 전세 계약하려 합니다. 어떻게 해야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다1.전세, 매매시세 파악하기네이버부동산, 직방 등 으로 전세, 매매 매물들의 시세를 확인합니다.2.대출금+보증금 확인하기대출금(등기부 채권최고액)+총보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.3.계약서 작성시 특약사항임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생전(전입신고와 확정일자 다음날까지) 등기부상 권리순위가 불리하게 될 경우 계약취소 및 계약금과 지불한 금액 모두 반환한다 라는식의 특약사항을 작성합니다.주택매매 전 임차인에게 알리고, 알리지 않으면 계약해지 및 보증금을 반환한다.4.전세보증가입하기불안하다면 보증보험에 가입합니다.5.안심앱 활용하기현재까지는 안심앱이 만족한 수준의 서비스를 제공하지 않지만 업데이트가 된다면 추가 서비스를 제공받을 수 있어 전세계약전 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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상가 임대인이 계약 기간중 이사를 요구할경우 보상 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차보호법 상 임차인은 최대 10년을 계약기간으로 계약을 체결할 수 있거나 최대 10년 동안 계약갱신으로 영업을 보장 받을 수 있습니다. 임대인이 임대차 기간 만료 전 계약을 중도에 해지할 수 있는 사유로는 1.임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우(민법 제629조),2.임차인이 파산선고를 받은 경우(민법 제637조), 3.임차인이 임대차목적물을 계약 내용과 다른 용도로 사용하는 경우 등이 있습니다.그러나 가장 빈번하게 문제가 되는 것은 4.임차인이 차임을 연체하는 경우입니다(민법 제640조, 상가건물임대차보호법 제10조의8)..... 등이에 해당되지 않기 때문에 본인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인이 갑자기 퇴거를 요구할 경우 내용증명에 차임연체 등 적법하게 계약을 해지할 수 있는 사유가 발생한 바 없다는 사실을 입증을 알리는 내용과 상가건물임대차보호법에 의하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 권리금 회수 기회를 보호받을 수도 있다는 내용을 자성하여 발송해보기 바랍니다. 보통 권리금은 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는 것이기떄문에 임대인에게 요구할 수 없습니다. 하지만 임대인이 방해하는 것이라고 인정되는 경우에는 임대인에게 권리금을 요구할 수 있습니다. 임대인이 임차인에게 권리금을 지급하지 않아도 될 때는 1년 6개월 동안 임대인이 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 입니다. 본인가게가 장사가 잘되는 중에 임대인의 요구로 이사를 간다면 권리금회수의 기회를 박탈하게 되는 것이므로 적절한 보상(중개보수, 권리금 등)을 요구하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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전세기간 2년후 집주인 나가라하네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주잘할 수 있다.[주택임대차보호법 제4조] 에서 명시하고 있습니다. 1년을 계약기간으로 체결하였더라도 본인이 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 1년 계약 후 갱신(연장)계약이 아닌 첫 계약 시 2년을 주장하여 거주할 수 있고 2년 후 계약갱신을 할 수 있습니다. 현재 임대인은 실거주를 이유로도 임차인에게 대항을 하지 못 합니다. * 임차인의 계약갱신요구권(첫 계약하고 2년 뒤) 행사 시 임대인은 실거주를 이유로 거절 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.04.11
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