전세권설정과 확정일자의 차이점이 뭘까요?
저희 누나가 서울서 일명 빌라왕 전세사기를 당해서 너무 힘들어하네요. 빌라를 전세로 다시 들어가야할 상황인데 어떤것을 더확인을 하고 이사를 가야할지 궁금합니다. 그리고 전세권설정과 확정일자 둘의 차이점과 전세 사기를 당하지 않을수 있는 노하우가 있으면 공유부탁드립니다.
8개의 답변이 있어요!안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
전세권설정은 등기를 통해 등기부에 전세보증금 설정을 하기에 다른 조건이 없이도 보증금에 대한 권리를 설정 당일부터 보호 받을 수 있습니다.
하지만 확정일자는 익일 0시부터 효력이 발생되며, 주소이전, 이사 의 요건을 같이 갖췄을때 우선 변제권을 가지게 됩니다.
따라서 주소이전, 이사 등의 요건을 갖추지 못하거나 시차가 있을경우에는 전세권설정이 더 확실 할 수 있습니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
전세계약을 체결하기전에 임차하려는 주택의 등기부등본을 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다. 근저당 선순위채권을 확인하고 (선순위채권이 주택가격의 60%이내), 소유자본인과 신분증으로 확인 직접대면 계약하고, 전입후 확정일자를 받아야만 대항력과 우선변제권을 가집니다. 전세권을 설정하기위해서는 임대인의 동의를 요합니다.
계약만기후 전세금을 반환받지 못했을 때, 확정일자는 임차권등기명령과 전세금반환 청구소송의 판결에 의거 경매를 신청할 수가 있는 반면에, 전세권 설정등기로는 판결에 관계없이 임의경매를 신청할 수 있습니다.
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
확정일자와 가장 큰 차이점은 전세금을 반환하지 않았을 때 확정일자는 별도로 청구소송 등을 통해 승소판결을 받아 집행을 신청해야 하지만 전세권 설정시 이러한 절차 없이도 직접 경매 신청이 가능합니다. 확정일자는 비용이 몇백원 수준이라 전세권 설정에 비해 매우 저렴하고 절차가 간단합니다.
집주인 입장에서도 전세권 설정은 다소 꺼려집니다. 전세권을 양도하거나 전전세를 낼 수 있다는 위험이 있으며 등기부에 전세권이 설정되어있는 것도 별로 탐탁치않습니다. 더불어 말소할 때 세입자가 비용을 지불하지 않거나 귀찮은 일들이 발생하기에 굳이 해주지 않는 편입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세권설정은 비용이 발생합니다. 보통은 전세권설정을 제시하는 쪽에서 전세권설정비용을 부담합니다. 보통은 임차인이 설정을 요구하고 임대인의 설정비용까지 부담합니다. 접수 당일에 효력이 발생합니다.(전입신고는 별도로 해야됨) 경매 시 건물 낙찰대금에서 우선변제를 받습니다.(아파트는 대지와 건물부분 모두 우선변제 받음). 계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임의 경매를 신청할 수 있습니다.
확정일자권설정과는 비용이 발생하지 않습니다. 확정일자 받은 당일에 효력이 발생하고 전세 같이 전입신고를 별도로 해야합니다. 경매 시 건물 + 토지 낙찰대금에서 우선변제됩니다. 계약종료일에 임대인ㅇ ㅣ보증금을 반환하지 않는다면 보증금반환소송에서 승소 판결 후 강제 경매를 진행해야 합니다.
전세 사기로 인해 정부에서 안심앱을 출시했습니다. 하지만 현재 사용자가 만족할 만큼의 서비스를 받지 못 하는 경우가 있습니다. 시세, 임대인의 정보 등을 확인할 수 없기에 어려움이 있습니다. 추후 업데이트를 통해 차츰 보완하여 임차인에게 도움이 되도록 한다고 했습니다.
전세계약을 위해 대출금+총보증금을 확인해야 합니다. 대출금(등기부상 채권최고액)+총보증금이 주택매매시세의 70~80%가 넘어간다면 안전하지않다고 봅니다. 경매시 유찰될 경우 경매가의 20%가 인하된 금액으로 재경매가 되기에 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.
계약기간 동안 불안하다면 보증보험에 가입하여 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 보증금을 받으면 됩니다.
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.
제가 추천 하는 전세 사기 방지법은 다음과 같습니다.
1. 전세가율이 적정한 매물을 구하는 것입니다.
전세가율이란 매매가에 대비한 전세가의 가격으로 보통 전세가율이 너무 높거나 낮은 경우 전세사기의 위험이 있습니다.
통상적으로 전세가율이 70-80%대의 물건을 찾으시는 것을 추천합니다.
90%의 매물은 매우 위험하므로 참고바랍니다.
2. 계약 시간대를 오후 3시로부터 이후로 하는 것을 추천드립니다.
그 이유는 계약시에는 저당권이 설정된 것이 없었는데 추후에 확인해 보니 선순위 저당권이 있는 경우가 있습니다.
이는 집주인이 계약을 하고 바로 은행에 가서 저당권을 잡은 것입니다.
이를 미연에 방지 하기 위해 은행 영업종료시간과 가까운 시간대에 계약을 하시는 것을 추천합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세권 등기는 말그대로 등기부상 용익물권인 전세권을 등기로써 설정하는 것이고 확정일자는 채권인 임차권의 부족한 부분을 법으로써 보호해주기 위한 목적으로 우선변제권을 부여하는 조건입니다. 쉽게 전세권은 전입신과와 확정일자를 갖추지 않아도 물권으로써 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있고 보증금 미반환시 소송 없이 임의경매를 바로 신청할수 있습니다. 임차인 입장에서는 비용이 들더라도 임대인 동의를 얻어 전세권등기를 하는게 강력한 권리를 확보하는 방법이긴 합니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
전세권설정과 전입+확정일자의 효력상 차이점은 크게 없습니다.
전세권설정은 전입을 할 수 없는 법인 임차인이나 주인이 전입을 원하지 않는 오피스텔등에서 주로 사용합니다.
비용도 들고 주인의 동의도 필요합니다.
답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
확정일자인 경우 채권적 대항력으로 보증금등을 받지못하면 보증금반환소송을 청구하여 승소후 강제집행절차등을 할수있구요.
전세권설정은 물건적 대항력으로 임차인이 보증금을 받지못하는경우 판결절차없이 직접 경매신청이 가능합니다.
보증금을 지키려면 보증보험가입이 필수입니다.
