직거래 전세 계약하려 합니다. 어떻게 해야하나요??
직거래로 전세 계약 하려 하는데..
요즘 워낙 전세 사기가 많다보니 덜컥 겁이 납니다.
하나하나 상세히 좀 알고 싶은데..
좀 알려려주세요~
9개의 답변이 있어요!안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약시 개인이 부동산에 대한 경험이 없다면 직거래자체에 리스크가 있을 수 있습니다, 즉 등기부등본을 통해 권리관계확인과 계약서 작성과정상 협의등등에 어려움이 있을 수 있고 직거래시 전세보증보험가입이 되지 않기 때문에 공인중개사무소를 통해 거래하시는게 좋습니다. 직거래시에는 기본적으로 권리관계상 선순위 임차권인지 여부와 주변시세 확인을 통해 깡통전세 위험이 없는지등을 확인하셔야 합니다.
안녕하세요. 임대한 공인중개사입니다.
계약서 작성: 전세 직거래의 경우 중개업자를 통하지 않으므로, 계약서 작성 시에는 전문가의 조언을 받을 수 없습니다. 따라서, 계약서 작성 시에는 법적인 쟁점에 대한 이해와 계약 상대방과의 원활한 의사소통이 필요합니다.
대금 결제: 대금 결제는 반드시 안전하게 이루어져야 합니다. 예를 들어, 보증금은 입주자와 세입자가 계좌이체를 통해 직접 주고받을 수 있습니다. 이때, 계좌번호와 예금주명, 송금 내용 등을 사전에 확인하고 송금할 때에는 계좌번호와 예금주명이 일치하는지 확인하여야 합니다.
계약 내용 검토: 계약서 작성 후, 계약 내용을 검토하여 법적인 문제가 없는지 확인하여야 합니다. 이때, 계약서 작성 시 계약 상대방의 신원 확인을 철저히 하고, 계약서 작성 후에도 계약 상대방과 원활한 의사소통을 유지하여 법적인 문제가 발생하지 않도록 해야 합니다.
관련 법규 준수: 전세 직거래 시에는 전자상거래 등에서의 소비자 보호에 관한 법률 등 관련 법규를 준수하여야 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다
1.전세, 매매시세 파악하기
네이버부동산, 직방 등 으로 전세, 매매 매물들의 시세를 확인합니다.
2.대출금+보증금 확인하기
대출금(등기부 채권최고액)+총보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 70~80%넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
3.계약서 작성시 특약사항
임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생전(전입신고와 확정일자 다음날까지) 등기부상 권리순위가 불리하게 될 경우 계약취소 및 계약금과 지불한 금액 모두 반환한다 라는식의 특약사항을 작성합니다.
주택매매 전 임차인에게 알리고, 알리지 않으면 계약해지 및 보증금을 반환한다.
4.전세보증가입하기
불안하다면 보증보험에 가입합니다.
5.안심앱 활용하기
현재까지는 안심앱이 만족한 수준의 서비스를 제공하지 않지만 업데이트가 된다면 추가 서비스를 제공받을 수 있어 전세계약전 도움이 될 것입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
1. 계약시
가. 등기사항 전부증명서를 출력하여 소유자, 권리제한여부 등을 확인
나. 계약서 작성은 등기상 소유자와 계약체결(대리인이 오는 경우 소유자의 위임장 및 인감증명서 준비)
다. 전세가율을 고려하여 보증금 보호에 문제가 없는지를 확인한 후 계약체결
2. 잔금 지급 및 후속조치
가. 지급전 등기사항 전부증명서 열람, 권리변동여부 확인
나. 입주 전에 시설물 상태 확인후 입주
다. 전입신고 등 대항력을 유지해야 합니다.
안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.
먼저 저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
1. 우선 설명드리기에 앞서 되도록이면 개업공인중개사의 주도 하 쌍방 계약을 하시기를 당부드리며, 부득이한 사유로 직거래를 하셔야 한다면 몇 가지 주의사항을 체크하신 후 거래를 하여 주시기를 바랍니다.
2. 주택 기준, 전세권설정계약을 전세권설정자(부동산소유자)와 전세권자(전세금지급자)의 직거래 시에는 먼저 인터넷등기소 등을 이용하여 해당 주소 상 토지 및 건축물의 권리관계를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
1) 인터넷 등기소에서 해당 주소를 검색 후 부동산등기사항증명서를 발급 받은 후, 부동산소유자와 실제 전세권설정자가 동일 인물인지와 갑구(소유권에 관한 권리)와 을구(소유권 외의 권리)를 체크하십시오.
2) 갑구란에 소유권 외에 가압류 등의 권리가 있을 경우 해당 거래는 되도록 피해주시기를 바랍니다.
3) 보통 을구란에 저당권설정등기가 설정되어 있는 부동산이 대다수이며, 이는 부동산을 담보로 대출 받아 구입하였을 당시 설정된 권리로 채권최고액이 부동산 매매가액을 초과하지 않는 지 확인해 주시고, 초과하지 않을 시 후순위 권리자 등이 설정돼 있는 지 파악해 주십시오.
4) 그 외 등기부등본상 확인되지 않은 권리가 존재하는 지 반드시 전세권설정자에게 꼭 문의하시기를 바랍니다.
2. 그 다음으로 전세권설정계약 당시 전세금을 일시금으로 납입하실 지, 계약금, 중도금, 잔금 순으로 나눠서 계약을 하실 지 정해주시고, 후자일 경우 잔금청산일과 부동산을 인도받는 날이 동시이행관계에 있으므로 이 점을 참고하시어 잔금일을 정해주시기 바랍니다.
1) 계약금계약을 할 경우 그 금원에는 해약금의 성질이 있으며, 별도로 위약금에 대한 특약을 원하실 경우 전세계약서 상 특약사항에 해당 내용을 꼭 기재해주시기를 바랍니다.
ex) 계약금 지급 후 이행착수(보통 중도금 지급일) 전에 당사자 일방이 고의 또는 과실 없이 계약 해지를 원할 경우, 전세권자는 계약금을 포기하고 전세권설정자는 그 배액(2배)를 상환하고 해지를 할 수 있다.
2) 그 외 계약서 작성 시 민법 및 민사특별법 조항에서 보호되지 않는 사항을 쌍방의 합의 하에 특약사항으로 기재하여 주십시오.
3. 계약금, 중도금, 잔금 지급 시 전세권설정자의 명의로 된 계좌에 입금을 하여 주시고, 그 분의 부득이한 사정 등으로 인하여 대리인 등의 계좌로 입금하셔야 할 경우에는 특약사항에 그 내용 및 취지를 반드시 기재해 주시기 바랍니다.
1) 이는 사고를 미연에 방지하고자, 만일 추 후 분쟁 발생 시 전세권자의 보증금 미지급 등의 사유로 법적 다툼으로 이어질 수 있습니다. 필히 숙지 부탁드립니다.
4. 마지막으로 계약을 완료하는 즉시 등기소에 전세권설정등기를 해주십시오.
1) 전세권설정등기는 후순위, 기타 채권자보다 우선하는 변제권이 생기며, 거주하는 주택이 경매가 될 경우에도 별도 배당요구 없이 자동으로 배당을 받을 수 있는 힘이 부여됩니다.
5. 제 기준으로 작성한 계약 전반의 주의사항으로 마무리 지으며, 계속 설명드리기에는 작성글이 더 길어질 듯 하여, 이상으로 이만 답변을 마치겠습니다. 추가적으로 문의하실 내용이 있으실 경우 또는 주택 외의 전세권설정계약에 관한 자세한 자문을 원하실 경우 가까운 공인중개사사무소에 질의하여 주시기 바랍니다.
1) 제가 사무소 운영에 대해서 전부를 다 알지는 못하지만, 제 경험 상 웬만하면 자기 일처럼 생각해서 상담해 주시는 소장님들이 많았습니다. 이 점 참고 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
등기부등본을통해 설정된 채권이 있는지 확인을 기본으로 임대인의 신분확인 가장 중요합니다.
더블어 물건을 꼼꼼히 체크하고 논쟁이될만한 요소는 미리 계약서에 특약으로 정리해두면좋습니다.
전세보증금이 어느정도인지는 모르겠지만 불안하다면 공인중개사의 도움을 받는걸 추천드립니다.
안녕하세요. 양승일 공인중개사입니다.
어떤 물건인지에 따라 조금 다르지만 일단 등기부등본을 잘 확인해서 소유주와 그 밖의 저당이나 혹 압류같은게 있는지를 잘 살펴보아야 합니다. 특히 다가구주택은 선순위로 잡혀있는 저당이 얼마인지도 잘 확인해야 낭패를 보지 않습니다..
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
임차하려는 주택의 등기부등본을 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다 을구에 근저당 채권최고액을 확인합니다. 계약시는 소유자본인과 직접 대면하여 신분증으로 본인 확인을 하고 계약 하시고, 전입후 확정일자를 받으셔야 합니다.
가급적 등록된 공인중개사를 통하여 거래하시면 보다 안전하고 신뢰할 수 있는 임대차계약을 하실 수 있습니다.
전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 대책이라 할 수 있습니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
중개수수료 비용을 줄이기 위해 직거래를 하는 만큼 모든 책임은 당사자가 부담해야 합니다.
등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 지적도, 토지이용확인원등을 확인합니다.
등기부등본 명의인과 신분증을 확인하고 건축물대장에 위반건축물이 있는지 확인합니다.
전세자금대출을 받아야 한다면 직거래계약서는 대출이 불가하고요.
직거래가 장점도 있지만 부동산 중개업소를 통해 거래하는 것보다는 단점 및 위험성이높으니
현장답사, 서류확인, 신분증확인등 신중하게 진행 하세요.
