안녕하세요 제가 요번 전세 나 매매 할려는데
제가 매매 를 하고싶긴하는데 돈이 조금 부족한상황이라 그래서 전세를 구해볼려고 하는데
전세 요새 사기가 많다 하잖아요 혹시 미리 방지 하는법이나 어떻게 대처 할수있는지 알려주심 감사하겠습니다.
10개의 답변이 있어요!안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
전세임대하하려고 하려는 주택의 등기부등본을 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다.
근저당을 확인하고 전세반환 보증보험가입을 하는게 대체로 안전한 대책이라 할 수 있습니다. 선순위채권이 주택시세의 60%이내이고, 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택가격의 90%(다가구주택의 경우 80%)이하로서, 등록된 공인중개사를 통하여 계약한 건으로서, 계약후 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세기간 1/2이내에 가입신청 하셔야 합니다.
계약시는 소유자본인과 신분증으로 본인 확인을 하고 대면 계약하시면 되겠습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약의 경험이 없다면 공인중개사무소를 통해 계약하시면 어느정도 안전한 거래가 가능합니다. 본인스스로는 무엇보다 해당목적물 시세 확인하여 보증금이 시세대비 80%가 넘는다면 계약을 하지 않는게 좋습니다. 계약시에는 선순위 물권이 없는 상태로 계약하시고, 입주시에는 전입신고와 확정일자 부여, 전세보증보험 가입을 필수로 하시는게 좋습니다 .
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.
주변 시세 확인하여 선순위+전세가율이 너무 비정상적으로 높지는 않은지*(70% 이상인가) : 깡통전세 여부 확인하시고,
근저당이 주택가격 대비 너무 높게 잡혀있지는 않은지*(60% 이상인가) : 보증보험 반려될 수 있습니다. (보증보험 드시는게 좋겠죠)
계약시 특약사항에 *대항력 및 우선변제권 발생시까지 권리관계에 어떠한 변동도 없을 것을 상호 확인하며 만일 해당 사항 위반 시 본 계약은 무효로 하며 계약금 등 소요비용을 전액 반환한다* 라는 내용의 특약을 추가하세요. 일반적으로 꺼릴 것 없는 임대인이라면 거절할 이유가 없습니다.
솔직히, 대항력이 익일 0시부터 발생한다는 현행법의 허점때문에 맘먹고 사기친다면 어떤 사기라도 칩니다. 따라서 위 특약이 가장 중요하겠습니다. 작정하고 사기치면 계약 이후에도 집주인이 바뀌거든요. 빌라왕 사건이 이런 방식이었고요. 따라서 계약 이후에도 등기부등본을 주기적으로 발급해서 권리관계에 변동이 있는지 등도 확인하시면 좋겠습니다.
이정도 하셨다면 빠르게 제도가 정비되길 바라는게 최선입니다.
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
아파트라면 큰 걱정은 안 하셔도 될듯 합니다.
물론 단독, 빌라인경우에는 좀더 신중 하셔야 하구요.....
가장 좋은건 물건 시세 대비 보증금 비율이 70%미만인 물거늘 찾는게 중요 합니다.
그래야 물건 가격이 떨어져도 보증금 아래로 떨어질 확률이 적기 때문입니다.
또한 임대인의 직업이 확실하다면 좀더 안전 하다고 볼 수 있습니다.
공인중개사 신분도 꼭 확인 하시고, 등기기부등복에 설정된 채권이 있는지 확인 하시면 큰 걱정 하지 않아도 될듯 합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다.
1. 실거래가 조회 사이트 주변매매가, 전세월세시세 확인. 매매가(시세)의 전세가 비중은 80%이하여야 안전합니다.
2. 주택 임대차 표준계약서사용으로 전월세신고 (확정일자부여), 잔금전 등기부등본 을구 다시확인하고 문제가 없다면,
잔금 지급뒤 바로 전입신고를 필히하여야 합니다.
3. 등기부등본상의 을구에 근저당권, 전세권등 선순위 채권 확인으로 부채규모를 확인하고, 집합건물일 경우에는 선순위 채권이 있다면, 말소하는 특약조건으로 계약을 체결하는게 안전합니다.
4. 임대인의 세급 체납여부를 확인합니다.
5. 선순위 보증금을 확인하여 시세 대비 선순위 보증금이 최대 80%이하에 들어오는지 확인합니다.
6. 건축물대장상 용도가 주택용도가 맞는지 위반건축물 사항은 없는지 확인합니다.
건축물 용도가 근린생활시설, 위반건축물 사유가 있을경우 전세자금대출 제한으로 인해서 다음 임차인 구하는데 어려움이 있을수 있습니다.
귀하의 고민사항이 잘해결되시길 바랍니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
제일 잘 알려진 전세사기 수법은 주로 신축빌라에서 잘 일어나는 데 건축주가 시세보다 높은 전세가격으로 세입자를 들인 뒤 명의만 빌려준 바지사장에게 팔아버리는 방법입니다. 그러면 명의만 집주인인 계약자는 당연히 집값이 전세값보다 높으므로 세입자에게 보증금을 못돌려주게 됩니다. 이른바 깡통전세가 되는 것입니다.
또 하나는 최근에 높아진 부동산세로 인해서 세금 체납이 된 집주인입니다. 세금 체납은 우선 순위가 제일 빠르므르 ( 전세 확정일자 권리보다 앞섬) 세입자에게 돌아갈 보증금이 적거나 없어집니다. 최근에 개정된 법에서는 다행히 세입자가 집주인의 미납국세열람제도를 활용해서 세금이 밀렸는지 안 밀렸는지 확인할 수 있습니다. 다만 집주인의 동의를 받아야합니다.
전세계약을 하면 주민센터에서 전입신고를 합니다. 확정일자를 받는 것이죠. 그런데 전입신고를 하면 다음날 0시부터 법적효력이 되므로 전입신고 당일 집주인이 대출을 실행할 수 있습니다. 그러기 때문에 시중은행에 집주인이 대출했는지 확인하는 것도 중요하고 공휴일이나 주말계약을 피하는 것도 방법입니다.
빌라왕의 수법도 첫번째로 소개한 수법과 비슷합니다. 우선 빌라왕은 집주인이 아니고 집주인처럼 부동산에 전세를 내놓습니다. 그 다음 실제 집주인은 빌라왕에게 집을 넘깁니다. 전세 세입자는 집주인의 깨끗한 등기부등본을 보고 계약합니다.
빌라는 가격을 파악하기 힘듭니다. 신축빌라는 더 가격을 파악하기 힘듭니다. 바로 계약하지 말고 주변을 임장하고 공인중개사를 여럿 만나고 인터넷을 뒤지면서 적정 매매가를 알아야합니다.
적정한 주택 매매가를 파악했으면 이 가격이 전세가와 얼마나 차이나는지 파악해야 합니다. 내 보증금을 못 갚고 집주인이 파산하더라도 해당 주택을 팔아서 나에게 떨어지는 것이 얼마나 되는지 제일 중요합니다.
앞의 사기의 대부분은 역전세가 일어나는 곳에서 발생했습니다. 매매가 > 전세가 조건을 필수입니다. 전세가가 낮으면 낮을수록 좋습니다. 요새 월세를 선호하는 이유는 대출금리 인상의 여파도 있지만 전세사기가 많아졌기 때문이기도합니다.
근저당권 / 저당권
가격에 대해서 전세가가 매매가보다 낮은지 확인했다면 이제 등기부등본을 확인할 차례입니다. 등기부등본을 출력해보면 나보다 앞에 은행에서 대출 받은 근저당권이 있는 경우가 많습니다.
등기부등본에 우선순위 권리가 잡혀있을 경우, 얼마가 잡혀있는지 보고 그 금액 + 전세가가 매매가 보다 같거나 낮은지 봐야합니다. 집주인이 파산할 경우 집이 경매로 넘어가게 되는데 그 금액에서 우선순위 근저당권이 깎이고 남은 금액 중에 세입자의 보증금이 책정됩니다. 그러므로 집 매각비용이 나에게 적절히 남겨지는지 중요합니다.
근저당권 금액 + 전세보증금 <= 주택 매매가, 확인하세요. 반전세인 경우에도 꼭 확인하셔야합니다.
보증보험
집주인과 분담하여 전세보증보험을 가입할 수 있고 단독으로 가입할 수 있습니다. 하나의 안전장치일 뿐이지. 사기당하는데 결정적으로 막아주진 못합니다. 보증해주는 한도가 제한되어있기 때문에 소액 보증금에 적합해보입니다.
전세안심앱
전세사기를 방지하기 위한 앱이 나왔습니다. 아직 부족한 기능이 있어 다음 업데이트 되는 시점까지 기다릴 필요가 있습니다.
실제로 부동산 거래는 등기부등본 확인하는 것과 적정가격확인, 그리고 계약자와 등기부등본상의 주인이 일치하는지 약간의 시간을 들여서 확인하는 것이 핵심이라고 봅니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약하실때 그날 등기부등본 보시고 별이상없는지 확인하시고 특약사항에 잔금익일까지 대출받지 않는다는 조항 넣으시면 됩니다.
요즘 메스컴보면 임차인도 모르게 주소지 빼고 임대인이 대출을 선순위로 받는다는 신종사기가 있다는데 가끔은 주소지도 확인을 해야하는 세상이 된거 같아 씁쓸합니다.
필히 공인중개사와 권리분석 잘하시기 바랍니다.
안녕하세요. 박준형 공인중개사입니다.
1. 전세가율이 높은 주택은 피하시길 바랍니다.
전세가율이란 매매가 대비 전세가가 어느정도인가하는 비율을 말합니다. 전세가가 9억이고 매매가가 10억이면 전세가가 90%로 높은 편입니다. 왜 전세가율이 높은 것을 피해야하는지 알아봅시다. 지굼 같운 하락장에서 10억짜리 부동산을 소유하고 있다고 쳤을 때 언제 가격이 9억,8억으로 빠질 지도 모르는데 그렇게 높은 전세가를 놓는 데 이유가 있을 것이라는 것입니다. 그리고 그 건물이 경매로 가게 되면 경매에서 는 시가에 많이 못미치게 경락이 되므로 보증금을 못 받으실 수도 있는 위험이 있어 전세가율이 높으면 피하시라는 것입니다.
2. 전세계약은 가급적이면 오후3시 넘어서 하는 것을 추천합니다.
이 방법은 혹시 모를 사태를 피하고자 하는 것입니다. 만약, 오전에 계약을 했다고 쳤을 때, 계약시에는 등기부를 봤을 때, 저당권 설정이나 다른 권리 사항이 없었는데, 나중에 다음날 보니 전세권 앞에 저당권이 설정되어있는 경우가 있을 수 있습니다.
왜 그렇냐면은 내가 전세계약을 하고 전세권 설정(전입신고)을 하면 그 날 밤 12시가 지나야 확정일자가 부여되고 효력이 있습니다. 그 사이에 계약 후 곧바로 집주인이 은행가서 저당을 잡은 것이죠. 설마 그런 사람있겠어? 하시겠지만 세상은 모릅니다. 은행 문닫을 시간이랑 가까운 3시 넘어서 계약하시는 것을 추천합니다.
안녕하세요. 박태준 공인중개사입니다.
가장 좋은 방법은 의뢰인분 전속 중개사를 한명 채용하셔서 그분한테 일임하는 게 좋습니다. 중개사마다 실력은 천차만별이라서 누가 좋다라고는 얘기를 못하지만, 전반적으로 누군가가 중개에 개입을 해야지만이 사기의 위험에서 덜 당하실 수 있어요
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.
현행법상 작정하고 전세사기치는 것을 절대적으로 예방하는 방법은 없는것으로 압니다.
법의 허점을 이용하기 때문이죠. 그래도 아래와 같이 가이드는 드릴수 있을것 같습니다.
1) 매매가와 전세가 Gap이 적은 매물 거르기
2) 해당 주택 등기부등본 떼서 다른 저당권 설정되어 있는지 확인하기
3) 전세계약시 특약에 "계약일 ~ 잔금 전까지 어떠한 저당권도 설정하지 않음, 설정시 OOOO한다."
이런식으로 그나마 가이드해드릴수 있을것 같습니다
