전문가 프로필
프로필
답변
잉크
답변 내역
전체
경제
자격증
전세 계약과 관련하여 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 전 계약해지라면 임대인은 계약만료일까지 보증금을 미리 반환 할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 협의를 봅니다.계약기간 중 임차인의 사정에 의한 계약해지에 따른 손해배상격으로 보면 됩니다.임대인과 협의하여 보증금을 미리 반환하는 것에 동의한다면 전세보증금을 미리 받고 이사를 가면 되지만 보통 대부분의 임대인은 미리 보증금을 반화하지 않습니다.임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계입니다. 계약만료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 이사를 가지 않아도 됩니다. 이사를 가야된다면 임차인의 짐일부를 놓아두고 가면 됩니다. 대항력(전입신고+이사(거주))을 잃지 않기 위해서입니다. 보증금을 받지않고 짐을 모두빼서 이사를 가고 새전세집에 전입신고까지 마친다면 대항력을 잃어 전임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있습니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
사회초년 새내기입니다. 월세방 구하는데 꿀팁있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.직장과의 거리, 주변편의시설, 교통 등은 방을 보러다니면서 확인할 수 있는 부분입니다.원룸에 들어가면 냄새부터 먼저 확인할 수 있고, 기본적인 수압, 배관막힘, 전등, 에어컨 작동, 훼손된 부분이 있는지 등을 확인 하시면 됩니다.그리고 이 외에원룸 중에서 건물 구조에따라 방에 햇빛이 안 들어오거나 너무 잘 들어 오는 경우가 있습니다. 햇빛이 안 들어오는 방은 기운부터 안 좋고비오는 날 더 꿉꿉해집니다. 오후에 방을 보러다니면서 확인하면 됩니다.원룸건물의 경우 신축이 아닌 경우 방음에 취약하기때문에 옆방의 생활하는 소리를 들릴 수 있습니다. 이점은 감안해야합니다.방에 바퀴벌레집이 놓여있거나 바퀴벌레시체가 있다면 바퀴벌레가 나오는 방입니다. 그리고 씽크대를 열어 안 쪽을 확인하여 바퀴벌레시체나 알이 있는지도 확인하기 바랍니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
다주택자 전월세신고제는 어떻게 되는지 궁금해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2023년 6월 1일 이후 부터 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과하는 임대차계약 체결시 또는 갱신계약시 가까운 주민센터 방문하거나 인터넷에서 전월세신고를 해야합니다.신고를 하지 않고 있다가 적발시 과태료를 지불해야합니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
상가 계약시 바닥권리금이무었인지 모르겠어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설.비품.거래처.신용.영업상노하우.상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유.무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금 차임 이외에 지급하는 등의 대가를 말합니다.권리금은 세부적으로 나누면 영업권리금,시설권리금,바닥권리금으로 구분할 수 있습니다.질문에서 말한 바닥권리금은 말그대로 아무런 시설이 없는 빈 점포라 하더라도 좋은 입지라는 장점하나로 점포에 권리금이 있을 수 있습니다. 이는 좋은 입지에 형성이 되는 것인데 점포를 매도하고자 하는 공급자보다 해당 입지에서 점포른 찾는 수요자가 많기에 나타나는 현상이고 주변 매도인끼니 담합의 성격을 띠고 있다고 할 수 있습니다.본인도 상가를 새임차인에게 넘길때 권리금을 받고 넘길 수 있습니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
2억정도되는 집을 증여받을거같은데 양도세를 얼마나내야하나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2~3억 아파트를 받는 다는 의미는 부모님이나 형제가 증여한 다는 의미인가요?부동산 증여세 기준은 토지의 경우에는 개별공시지가 로 평가하며 주택은 개별주택가격 및 공동주택가격으 로 평가합니다. 일반적인 건물이라면 신축가격 기준 및 용도, 위치, 연식 등의 특성을 고려해서 매년 1회 이상 국세청장이 산정 및 고시하는 가액으로 평가합니다.오피스텔 또는 상가건물 등도 국세청장이 지정하는 토 지와 건물에 대해서 산정 고시한 가액이 있다면 그 가 액으로 평가합니다. 만약 평가 가액이 없는 경우 해당 토 지와 건물을 별로도 평가해 가액을 정합니다.그리고 증여재산에 공제합니다.배우자에게 증여시는 6억원, 자녀는 5천만원(미성년자 2 천만원), 부모에게 증여시에는 5천만원 한도에서 공제가 됩니다. 이러한 증여재산 공제는 10년을 기준으로 합니다.이러한 증여재산 공제는 10년을 기준으로 합니다.위 단계에서 증여재산공제를 뺀 금액 증여세 과세표준이 되는데요, 여기서 증여세 세율을 곱하면 증여세가 계산됩 니다.증여세는 증여액의 크기에 따라 10~50%로 늘어나는 누 진세율로 구성되어 있습니다.과세표준이 1억원 이하일 경우 세율 10%, 1억원 초과 5억 원 이하일 경우에는 세율 20%에 누진공제 1천만원에 적 용됩니다.5억원 초과 10억 원 이하일 경우에는 세율 30%에 누진공제 6천만원에 적용됩니다.10억원 초과 30억 원 이하일 경우에는 세율 40%에 누진공제 1억6천만원에 적용됩니다.30억 원 초과일 경우에는 세율 50%에 누진공제 4억6천만원에 적용됩니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
준공 후 미분양이 특히 문제가 되는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.최근 건설사들의 가장 큰 고민은 미분양입니다. 지방에서만 뚜렷했던 미분양 공포는 수도권과 서울까지 번졌고 지방에서는 문을 닫는 건설사들이 속출하는 상황입니다. 위기가 지속되면 국내 경제에 치명적 타격이 될 수도 있습니다.부동산시장이 급격하게 얼어붙으면서 건설업계가 위기입니다. 춘천 레고랜드발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사태가 부동산 위축을 부채질 하고, 주택 가격이 추락하면서 글로벌 금융위기 당시 심각했던 건설사의 줄도산 사태가 현실화하는 모습입니다. 미분양으로 건설사의 PF대출일으킨 후 이자를 상환하지 못 해 PF대출로 건설사에 자금을 대준 몇몇 은행도 위기에 있습니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
사무실을 임차 하려고 합니다ㆍ계약 후 인테리어 공사 기간은 얼느정도 요구 하는게!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인은 보통 15일~1달의 기간을 줍니다.법으로 정해진 기간은 없기에 임대인과 협의를 해야되는 부분입니다. 인테리어업자에게 대략적인 공사기간을 물어보고 임대인에게 양해를 구해보시기 바랍니다.원만하게 해결하길 바랍니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
아파트 월세 재계약 관한 질문 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 임대인에게 4월달 분도 지불해야합니다.해당 월세 아파트 매매로 새임대인으로 바뀌었다면 매도인(전 임대인)이 매수인(새 임대인)에게 권리와 의무를 승계합니다. (현 임차계약도 전달함)그래서 새임대인에게 월세를 지급해야하고 임차인으로서의 권리와 의무를 새임대인에게 행사하면 됩니다.묵시적 갱신이 됩니다.(묵시적갱신이 안 된다는 법은 없습니다. 계약만료 2개월 전 현 임대인과 임차인이 아무런 통보기 없으면 묵시적갱신이 됩니다.) 그리고 계약갱신 시 계약서를 작성해도 되고 안 해도 되지만 새임대인으로 바뀌었기때문에 새임대인 인적사항이 적힌 계약서를 작성하길 바랍니다. 계약서 작성은 임대인, 임차인 두명이서 작성해도 됩니다.법에서 정한 계약서 양식이 없기때문에 인터넷에서 양식을 다운받으면 됩니다. 부동산에 가면 대필료를 지불하고 계약서를 작성해야 됩니다. 2023년 6월1일부터 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과시 전월세신고를 가까운 주민센터나 인터넷에서 신고 해야합니다. 의무 입니다. 임대인 또는 임차인이하거나 계약서 작성시 부동산에서도 해줍니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
보증금 받기 전에 짐을 빼는게 맞는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계입니다.계약만료에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증금을 돌려받을 때까지 이사를 가지 않아도 됩니다. 만약 이사를 가야되는 상황이라면 짐 일부를 두고 이사를 가면 됩니다. 짐을 뺀다면 대항력(전입신고+이사(거주))이 없어져 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있습니다. 이사간 사이 매매가 되어 임대인이 바뀔 수도 있고, 경매에 넘어 갈 수도 있기 때문에 만에 하나 안 좋은 상황을 대비해 짐일부를 놓고 이사가는 것을 좋습니다.
경제 /
부동산
23.04.02
0
0
재개발 재건축 차이가 뭔가요 ??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발이란, 주거환경이 낙후된 지역에 도로 및 상하수도 등의 기반시설을 새로 정비하고, 주택을 신축함으로써 주거환경 및 도시 경관을 재정비하는 사업입니다.재개발의 경우 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 민간 주 택사업의 성격이 짙은 재건축과는 다르다고 볼 수 있습니다.재건축은 노후되거나 불량 주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위 에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업입니다. 최근, 둔촌 주공아파트가 재건축으로 엄청난 관심을 받고 있으 며, 단군 이래 최대 규모의 재건축 사업이라는 평가를 받고 있습니다.기부채납비율, 재건축 ＜ 재개발정비기반시설이 부족하고 열악한 재개발 사업의 경우 그러한 시설을 짓는 데 상대적으로 더 많은 땅이 할애될 수 밖에 없습니다. 이 때 기부되는 땅은 조합원들이 내야 합니다. 이게 바로 기부채납 입니다. 여기서 기부채납 비율이 높을수록 개발이익이 적어집니다. 같은 면적이더라도 정비기반시설이 부족한 곳은 기부채납 해야하는 땅이 더 많이 필요하기 때문에 새로 아파트를 지을 수 있는 면적이 감소하게 됩니다. 아파트를 분양할 수 있는 세대수가 감소합니다. 조합원에 대한 분양물량을 줄일 수 없으니 일반분양 물량을 줄여야 합니다. 일반분양을 많이 해서 건축비를 충당해야 조합원 분담금이 줄어들텐데, 기부채납 비율이 늘어나니 조합원 분담금이 늘어날 수 밖에 없습니다.투자금, 재건축 ＞ 재개발재건축사업이 재개발 보다 사업성이 좋은면 재개발에 왜 투자하냐고 물어볼 수 있습니다. 결론부터 말하면 재개발사업에 대한 투자금이 재건축 보다 상대적으로 적게 듭니다.재개발 사업지에도 아파트, 단독주택, 빌라 등 다양한 건축물이 있는데, 그 중 상대적으로 금액이 저렴한 빌라는 실투자금이 적게 들어갑니다. 아직 서울에도 전세를 끼고 실투자금액 5천만 원 이하로 투자할 수 있는 재개발 지역 물건들이 많이 있다는 사실 알아두세요.사업성이 좋은 저층아파트의 경우 대지지분이 큰데, 그렇게 되면 매입가는 높지만 전세가는 매우 낮게 나옵니다. 결국 재건축사업의 경우 재개발에 비해 투자금이 더 많이 필요하게 되는 겁니다.
경제 /
부동산
23.04.01
0
0
316
317
318
319
320
321
322
323
324