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재개발이랑 재건축이랑 어떤 차이가 있는건가요 ?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 재개발재개발이란 밀집한 지역의 건축물들과 정비기반시설이 심하게 열약하고 노후화되어, 주거환경 개선 목적으로 진행하는 공공사업을 말한다. 물론 그 외에, 상업 및 공업지역에서 상권의 활성화 등과 같은 목적으로도 재개발을 하기도 한다.참고로 위에서 말한 정비기반 시설은 도로, 상하수도, 공원, 공용 주차장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 등 사람이 거주하는 공간으로서 필요한 공동이용시설을 말한다.재개발의 수혜를 받기 위해서는 토지 또는 건축물을 (지상권 소유자 포함) 소유하고 있어야만 하고,해당 지역이 재개발 지역으로 선정이 되어야 하는데, 재개발 사업단계별 평균 소요기간을 보면 다음과 같다.정비구역지정 → 조합설립인가(0.9년) → 사업시행인(1.8년)→ 관리처분인가(1.5년) → 착공(1.1년) → 준공(2.8년)즉, 총 평균 소요기간은 8.1년이다. 이는 평균치이기 때문에, 지역에 따라 더 느리게진행되는 곳도 있습니다.2. 재건축재건축은 재개발이라는 용어와 상당히 비슷하여 헷갈릴 수 있는데, 분명히 다른 용어입니다.재건축은 정비기반 시설은 양호하지만, 건축물들이 노후 또는 열약하여 해당 지역의 건축물만을말 그대로 다시 건축하는 민간사업입니다.따라서, 재건축은 재개발에 비해 상당히 좁은 지역을 대상으로 합니다.또한 눈치챘겠지만, 재개발은 공동이용시설을 포함하기 때문에 공공사업으로 분류되는 반면, 재건축은 건축물만을 대상으로 하기에 민간사업의 성격을 띕니다.즉, 재개발은 공익성, 재건축은 사익성을 목적으로 둔다는 것에서 큰 차이를 나타냅니다.재건축의 수혜를 받기 위해서는 토지와 건축물에대한 소유권을 갖고 있어야 하는데, 이는 재개발에서 토지 또는 건축물, 둘 중 하나만이라도 갖고있으면 되는 것과 상반됩니다.재건축 또한 재개발과 같이 오랜 시간이 필요합니다.정비구역지정 → 조합설립인가(1.2년)→ 사업시행인(3.1년)→ 관리처분인가(1.4년) → 착공(1.4년) → 준공(2.6년)총 평균 소요시간은 9.7년입니다.<이주비 지원, 초과이익 환수제>위와 같은 사항을 토대로, 차이점이 더 있는데, 재개발 같은 경우에는 이주를 위한 이주비용의 일부를 지원해주고, 조합원들의 이익이 생겨도 국가에서 환수를 하는 제도가 없다.(공익 목적으로 하는 것이기 때문에 그렇다고 생각하면 됨) 반면에, 재건축은 이주비용의 지원이 없고 초과이익환수제라고 해서, 조합원 개인당 얻게 되는 이득이 3천만원 이상일 시 최대 50%까지 국가에 환수되는 제도가 있습니다.(국가에서 주택이 노후화되어서 새로 지어줬는데 너네가 투기목적으로 한 게 아니라면 이로 인해 얻는 이익은 우리가 가져가도 되겠지? 라고 생각하면 될 듯합니다.)<재건축만 안전진단>안전진단에서 재건축을 해야 된다고 인정될 정도로 등급이 낮게 평가가 되어야 그다음 단계를 진행할 수 있습니다.안전진단은 크게 예비 안전진단 → 1차 정밀안전진단 → 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 순으로 이루어지며, 아래 절차에서 현지조사가 예비 안전진단, 안전진단이 1차 정밀안전진단, 적정성검토가 2차 정밀안전진단이라고 보면 됩니다.

경제 / 부동산

23.03.24

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