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세입자가 계약기간이끝나기전 해지를 원합니다. 세입자가 사업자를 폐지하면 그냥 저는 다시세입자를 구해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인과 임대인이 계약조건에 동의하고 계약을 체결했습니다. 계약기간 내 임차인이 계약해지를 원할 경우 임대인은 계약만료 전까지 보증금을 반환 할 의무는 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 협의(손해배상격)를 봅니다. 임차인의 경제적 상황이 넉넉하지 않을 경우 임대료를 제때 못 낼 수도 있습니다. 상가임대차계약의 경우 3기 차임에 달하는 연체의 경우 임대인은 계약해지를 할 수 있습니다. 계약해지에 대한 내용증명 발송 전 임차인이 임대료 일부나 전부를 송금한다면 계약해지를 할 수 없습니다. 월세를 지급하지 않는다면 보증금에서 뺄 수 밖에 없습니다.
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23.03.21
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2+2 전세 계약을 했는데 중간에 나간다면?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지에 대한 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 이는 임차인이 의사통보 한 날부터 3개월 뒤 법적으로 계약해지가 되어 적법하게 계약이 종료가 되는 것이기 때문에 임대인은 임차인이 의사통보한 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 그리고 적법하게 계약이 종료되는 것이므로 기존 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 중개보수도 부담하지 않아도 됩니다.
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23.03.21
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부동산 PF에서 "부외금융"이란 무슨말인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부외금융에서는 부채비율을 낮추기 위해 대규모 자본적 지출을 재무상태표에 기록하지 않습니다. 부외금융의 예로는 합작투자, 연구개발 제휴, 그리고 자산 자체가 리스 공여자의 재무상태표에 기록되고 리스 수혜자는 자산 사용에 대한 비용만을 보고하는 운영리스 등이 포함된다. 부외금융은 기업이 부채조달에 한계에 도달했거나, 채무비율을 줄이기 위해 혹은 위험관리를 위해 자산을 매입하는 경우에 사용됩니다. 이런 유형의 금융 형태는 프로젝트나 자회사를 위한 자금 조달 그리고 기업이 소수 지분을 보유한 자산 매입을 위한 자금조달 방법으로서 사용됩니다.과거 회계기준이 연결중심의 회계가 아니었을 때에는, PF로 조달한 차입금이 차주사의 재무상태표에 계상되지 않아 신용에 영향을 주지 않는 이점이 있었습니다. 이러한 이점은 연결재무제표의 연결대상이 되기 때문에 이제 더이상 큰 동기는 되지 못할뻔 하였으나, 최근에 자본시장법상 펀드를 이용한 투자실행으로 이러한 부외금융효과를 이어가고 있습니다.
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23.03.21
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부동산 PF사업이란 어떤걸 말하는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대규모 자금이 소요되는 각종 프로젝트에 자금을 조달하는 기법을 뜻합니다. 대출자의 신용도나 담보와 관계없이 프로젝트 자체를 담보로 잡아 프로젝트에서 미래에 발생하는 이익(Cash-Flow)를 상환재원으로 합니다. 여러금융기관이 부동산 개발사업 시 필요한 자금을 끌어와 대출해주고, 이에 대한 이자를 받는 구조라고 볼 수 있습니다.우리나라에서 이야기하는 PF는 대부분이 공동주택(아파트,도시형생활주택), 주상복합건물(오피스텔,생활형숙박시설)),다세대주택(빌라,타운하우스),근생(올 상가)과 같은 시설물 등을 건축하는 부동산 건축 PF입니다. 작게는 수십억 단위에서, 대형 건물이나 시설물은 수천억 단위까지 PF 규모가 이루어지기도 합니다.프로젝트 자체의 현금흐름만 상환재원으로 삼는 전통적인 PF와는 달리, 우리나라의 부동산 PF는 시공사(건설사)의 신용보강(연대보증)과 선분양들의 신용보강(중도금대출) 등으로 상환재원을 보강해주는 것이 제공되어 자금조달이 성사되는 경우가 많습니다.
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23.03.21
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부동산 면적중에 "연면적"이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.연면적이란?'건물 전체 층(지하와 지상의 모든 층) 바닥면적의 합계’로,바닥면적은 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥 등으로 이루어진 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말합니다.원칙적으로 연면적에는 지하층까지 모든 층의 바닥면적을포함하지만, 용적률을 산정할 때 사용하는 연면적에는 지하층과 부속용도의 지상 주차장 면적을 제외합니다. 하나의 대지에 건축물이 둘 이상 있을 때는 각 건물의 연면적을합하여 계산합니다. 이밖에도 베란다, 포치 등 바닥면적으로 규정하기에 범위가 애매한 공간이 많은데, 이럴 때 건축법에서 정하고 있는 내용은 다음과 같습니다.벽, 기둥의 구획이 없는 건축물은 그 지붕 끝 부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸인 수평투영면적을 바닥면적으로 합니다.
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23.03.21
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부동산의 용도지역 중 관리지역은 어떤 곳을 말하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.관리지역은 준농림지역의 난개발을 방지하고 선계획-후개발을 위하여 「국토이용관리법」과 「도시계획법」이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」으로 통합되면서 종전의 「국토이용관리법」에 의한 준도시지역과 준농림지역이 관리지역으로 바뀐 것입니다.관리지역은 토지적성평가에 따라 보전관리지역, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 세분하여 지정·관리합니다.
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23.03.21
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주거지역의 용적률은 어떻게 보는 건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 용적률 구하는 방법[용적률= 연면적 / 대지면적×100입니다.][용적률 산정 시의 연면적은 지하층, 주차시설은 제외합니다.]-첫 번째 대지면적이 1,000㎡으로 가정하겠습니다.-두 번째 지하층을 제외한 각층의 면적의 합계를 구합니다. 연면적을 2900m² 으로 가정하겠습니다.-용적률은 (2900/1000)*100= 약 300%로 계산이 됩니다.(건물이 없다면, 용도지역에 따른 용적률 및 시도 조례 참고하시면 됩니다)2. 건폐율 구하는 방법[건폐율= 건축면적 / 대지면적×100입니다.][용적률 산정 시의 연면적은 지하층, 주차시설은 제외합니다.]-대지면적은 위와 동일하게 대지면적이 1,000㎡으로 가정하겠습니다.-두 번째 건축면적을 확인합니다. 583m² 으로 가정하겠습니다. / 건축물대장-건폐율은 (583/1000)*100 = 약 60%로 계산이 됩니다.(건물이 없다면, 용도지역에 따른 건폐율 및 시도 조례 참고하시면 됩니다.)3. 건축할 수 있는 층수 구하기300% (용적률)/60%(건폐율) = 5층
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23.03.21
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허위의 실거래를 신고하는 경우 어떤 처벌을 받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.2020년 2월부터는 매매계약 체결일부터 60일 아닌 30일 이내 실거래가 신고를 해야 합니다또한 해제한 계약도 신고대상이 됐습니다 부동산 거래계약 취소 또는 해제된 경우에도 전에는 신고의무사항이 아니었는데 이제는 30일 이내 신고해야 합니다'지연신고' 과태료 부과기준지연기간이 3개월 이하인 경우 거래가격에 따라 10만원~50만원의 과태료가 부과되고,지연기간이 3개월을 초과하는 경우에는 거래가격에따라 50만원~300만원의 과태료가 부과됩니다.'거짓신고' 과태로 부과기준실거래가를 거짓으로 신고한 경우 실제 거래금액과 신고가격 차액에 따라서 취득가액의 2~5%의 과태료가부과됩니다.이는 취득세율에 맘먹는 비율로, 10억원의 부동산 금액을 거짓으로 신고한 경우 예상되는 과태료는 2천만원~5천만원에 상당합니다.
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23.03.21
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도시관리계획에서 말하는 용도지구, 용도구역, 용도지역은 뭘 말하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.용도지역 이란 토지의 이용 및 건축물의 용도/건폐율/용적률 / 높이 등을 제한함으로써토지를 경제적 효율적으로 이용하고공공복리 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시 군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.전국의 토지를 4개용도 9개 지역으로(총21개) 구분하여놓았습니다. 도시군관리계획으로 용도지역이 지정이 되면 효력발생일부터는해당 지역안의 건축물에 대한 공법상 행위제한 등이 적용됩니다.건폐율과 용적률은 용도지역에 의해 제한을 받으며조례나 별도규정의 영향을 받기도 합니다.용도지역이 미지정된 경우 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용합니다.[도시지역] 인구와 산업이 밀집되어 있거나, 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전등이 필요한 지역[관리지역] 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역[농림지역] 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역[자연환경보전지역] 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여필요한 지역용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용•적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기위하여 도시 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.용도지구 안에서의 건축물 그 밖의 시설의 용도, 종류 및규모 등의 제한에 관한 사항은이 법 또는 다른법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례로 정할 수 있습니다.[경관지구] 경관의 보전 관리 및 형성을 위하여 필요한 지구경관지구 안에서는 그 지구의 경관의 보전, 관리, 형성에장애가 된다고 인정하여 도시 군 계획 조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없습니다.다만, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 지구의 지정목적에 위배되지 아니하는 범위 안에서도시군계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회 심의를 거친경우에는 건축할 수 있습니다.-자연경관지구 : 산지, 구릉지 등 자연경관을 보호하거나유지하기 위하여 필요한 지구-시가지 경관지구 : 지역 내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구-특화경관지구: 지역 내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구[고도지구] 쾌적한 환경조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구[방화지구] 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구[방재지구] 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구[보호지구] 문화재, 중요시설물(항만, 공항 등 대통령령으로 정하는 시설물) 및 문화적 생태적으로 보존가치가 큰지역의 보호과 보존을 위하여 필요한 지구[취락지구] 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구[개발진흥지구] 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발, 정비할필요가 있는 지구[특정용도 제한지구] 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 유해시설 등특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구[복합용도지구] 지역의 토지이용 상황, 개발수요 및 주변여건 등을 고려하여효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구용도구역이란 용도지역 및 용도지구가 정해진 곳에 추가로 지정해 토지의 이용이나 건축물의 용도/건폐율/용적률/높이 등에 대한 기존 제한을 강화하거나 완화함으로써시가지의 무질서한 확산을 방지하고, 토지이용을 종합적으로 조정/관리하기 위해 시/도/군이 결정하는 지역을 말합니다. 전국 모든 토지에 적용되는 것이 아니라 필요한 지역에만 적용됩니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서정한 용도구역은 4가지로 구분하고 있으며 대부분 강화하고 있습니다.- 개발제한구역 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조 및 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법)개발제한구역이란 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전함으로써 도시민의 건전한 생활환경을 확보하거나 도시의 개발을 제한할 필요가 있는 경우,또는 보안상 국방부장관의 요청이 있어 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정될 경우 국토교통부장관이 지정하는 구역을 말합니다.- 도시자연공원구역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제38조의 2 및 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률) 도시자연공원구역이란 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고, 도시민에게 건전한 여가공간이나 휴식공간을 제공하기 위해도시지역 안에서 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정될 경우 시/도지사 또는 대도시장이 지정하는 구역을 말한다.-시가화조정구역 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제39조) 시가화조정구역이란 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고, 계획적이고 단계적으로 개발하기 위해 5~20년 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정될 경우 시/도지사가 직접 지정하거나 관계 행정기관의장의 요청을 받아 지정하는 구역을 말한다.- 수산자원보호구역(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제40조) 수산자원 보호구역이란 수산자원을 보호/육성하기위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 해양수산부 장관이 직접 지정하거나 관계 행정기관의 장의 요청을받아 지정하는 구역을 말합니다.
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23.03.21
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건폐율범위 정해져있는 법률이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개별 토지의 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(일명 국계법)에 규정되어 있으며 실제로는 각 지방자치단체의 조례로 정합니다. 21세기 들어서 대한민국 지자체들은 뉴타운 재개발 등을 할 때 용적률을 높이는 대신 건폐율을 낮춰서 최대한 녹지를 얻으려 합니다.건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율. 용적률과 함께 도시 건축밀도를 나타내는 지표입니다. 건축면적/대지면적×100으로 산정합니다.-제1종 전용주거지역 : 50% 이하- 제2종 전용주거지역 : 50% 이하- 제1종일반주거지역 : 60% 이하- 제2종일반주거지역 : 60% 이하- 제3종일반주거지역 : 50% 이하- 준주거지역 : 70% 이하- 중심상업지역 : 90% 이하- 일반상업지역 : 80% 이하- 근린상업지역 : 70% 이하- 유통상업지역 : 80% 이하- 전용공업지역 : 70% 이하- 일반공업지역 : 70%이하- 준공업지역 : 70% 이하- 보전녹지지역 : 20% 이하- 생산녹지지역 : 20% 이하- 자연녹지지역 : 20% 이하- 보전관리지역 : 20% 이하- 생산관리지역 : 20% 이하- 계획관리지역 : 40% 이하- 농림지역 : 20% 이하- 자연환경보전지역 : 20% 이하
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