답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.건설사들이 선분양을 하는 이유는 우리가 내는 계약금과 중도금으로 공사비를 충당하기 때문입니다. 보통 선분양 후 2년 뒤에 입주를 하기 때문에 입주 예정자 또한 입주까지 잔금을 마련할 시간이 충분하기 때문에 어느 정도 이해관계가 맞아 지금까지 이어지고 있었던 거 같습니다.아파트 후분양제가 도입되면 완성된 아파트를 실제로 보고 살 수 있어 소비자들은 분양가와 비교하여 아파트의 품질을 제대로 비교할수 있고, 선분양으로 인한 건설사 부도로 인한 피해를 없앨 수 있다는 점에서 장점이라고할 수 있습니다. 하지만 건설사 입장에서는후분양으로 아파트를 진행할 경우 중소 건설사는 물론 대형 건설사들도 자금 조달에 어려움을 겪게 된다는 문제가 발생하게 되죠. 이로 인해 자금력이 부족한 중소 건설사들의 경우 아파트 건설에 참여하기 어려워질 수 있습니다.건설사들은 후분양으로 아파트를 진행하게 될 경우 자금 조달을 위해 은행 등에서자금을 조달한 비용에 이자 등을 분양가에 전가하게 될 경우 아파트 가격이 높아질 수 있다는 주장을 하면서 후분양 제도 도입을 반대하고 있는 상황이죠. 이에 일부에서는 아파트가격 상승은 피할 수 없지만 소비자들에게 좀더 안정적이면서 질 좋은 아파트를 제공할 수있다는 점에서 후분양 도입을 찬성하고 있습니다. 아파트를 빠르게 공급한다는 측면에서선분양이 장점이 될 수 있습니다. 하지만 아파트의 품질 논란이 지속적으로 발생되고 있는 상황에서 과연 어느 쪽이 소비자 입장에서좀 더 유용한 제도인지는 분명 다시 한번 생각해볼 가치는 있어 보입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대인은 임대료의 5%이내로 인상할 수 있습니다. 만약 5%를 초과하여 지급하는 경우 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.임대인과 5%를 초과하는 것에 동의하는 약정이 있다면 그 약정은 강행규정으로 임차인에게 불리하여 유효하지 않습니다.임차인이 5%인상에 동의하지 않더라도 임대인과 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다는 국토부의 입장입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개사의 안내로 계약체결을 할 때는 중개사무소에서 계약서를 작성해야합니다. 사무실 밖에서 계약체결은 금지행위입니다.중개업자의 명칭이 구분되어 있습니다.개업공인중개사란 공인중개시자격증을 취득하고 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말합니다. 부동산사무실의 소장님입니다.소속공인중개사란 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 업무를 보조하는 자를 말합니다. 공인중개사 자격증을 취득하고 부동산사무실에서 일하는 직원입니다.중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를 말합니다. 자격증 없이 부동산 사무실에서 일하는 직원입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 9,500만원의 법정중개보수는 부가세 포함(일반과세자 10%, 간이과세자4%) 총 33만원이 맞습니다. 중개보수 30만원부가세10% 3만원 4% 1만2천원

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.인턴넷으로 확정일자 받기 어려우면 가까운 주민센터 방문하면 빠르게 계약서에 확정일자 도장을 받을 수 있습니다.전입신고와 확정일자를 받아야지 대항력과 우선변제권이 발생하여 법적보호를 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.명도소송이 있습니다. 먼저 내용증명을 송달합니다. 내용에는 2기차임 연체시 임대인은 계약해지를 주장할 수 있고, 임차인의 계약갱신요구권 행사에 거절할 수 있다.(묵시적갱신의 경우 계약해지를 주장하면 됨)라는 내용 등을 작성합니다. 그리고 명도소송을 진행할 것이라고 강려하게 의사표현을 합니다.그리고 명도소송을 진행합니다. 적법하게 임차인을 이사보낼 수 있지만 최소6개월 정도가 소요됩니다.최대한 대화로 해결해보시기바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세대출을 위해 전입신고를 하고 확정일자 받아야 합니다. 그리고 확정일자 받은 임대차계약서(부동산 직인 찍힌 계약서)를 제출해야합니다.전입신고는 대항력요건의 하나이고 확정일자는 우선변제권 요건 중 하나입니다. 만약 경매로 넘어가게 될 경우 대항력과 우선변제권에 의해 은행은 보증금을 배당받아야하기 때문입니다. 그리고 가장 최근 등기부와 건축물대장(불법건축물이 있을 경우 대출 실행이 안됨), 계약금 송금한 영수증 외 은행에서 제시하는 서류를 제출하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.문제가 없습니다.2. 계약갱신 시 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 이전 보증금금액이 크기 때문에 이전 보증금에 대한 확정일자의 효력이 인하된 보증금까지 포괄할 수 있기 때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 중 계약해지와 묵시적갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 법적으로 계약해지가 되는 것으로 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 적법하게 계약이 종료되는 것으로 임차인이 새임차인을 구하지 않아도 되고 임대인이 중개보수를 부담해야합니다. 만약 3개월 이내 새임차인을 구하지 못 한다면 3개월 동안 월세를 지불해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약종료 시에는 부동산이 관여를 하지 않습니다.계약종료시 임대인의 보증금반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시이행관계입니다. 임대인과 임차인 서로 반환을 하여 계약이 종료됩니다. (임대인이 보증금 반환전 임차목적물을 둘러보고 문제가 있는 것이 있는지 확인한 후 보증금을 반환합니다.)