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전세자금 반환 대출은 어떻게 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.□(대출한도)최대 5억원 이내에서 대출을 받을 수 있습니다.ㅇ (LTV) 최대 70% (생애최초 주택구입자" 80%) 내에서만 취급됩니다.•非아파트(연립·다세대 단독주택)는 5%p, 규제지역은 10%p 추가 차감(단, 실수요자 요건(주택가격 8억원 소득 9천만원, 무주택자) 해당 시 규제지역 차감 적용을 배제)차주와 배우자가 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 경우**ㅇ (DTI) 최대 60% 내에서만 대출이 취급됩니다. (단, DSR 미적용)•규제지역의 경우 10%p 차감(단, 실수요자 요건 해당 시 차감 적용을 배제)<특례보금자리론 LTV·DTI 적용안>규제지역 외 지역, 실수요자 요건 해당LTV아파트 70%기타주택 60%DTI 60%규제지역LTV아파트 60%기타주택 55%DTI 50%*단, 생애최초 주택구입자의 경우 지역별 주택유형별 구분 없이 LTV 80%/DTI 60% 일괄 적용정확한사항은 은행에 문의바랍니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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전세 세입자가 전세자금대출 상환을 못하는 경우 문제가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 임차인이 전세대출 실행하면 은행이 바로 임대인에게 임차인이 지불한 계약금 외 나머지 금액을 송금합니다.그리고 계약만료되면 임대인은 임차인이 아닌 은행으로 처음 받았던 전세보증금을 송금해야합니다.임차인이 중간에 이자를 계속 연체한다면 은행은 임차인을 상대로 추심, 압류 등을 제재합니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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깡통전세란 정확히 무엇인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 전세라는 것은 매매 가격의 70% 전후에서 형성이 되는 경우가 많습니다.예를 들어 시세가 1억이라는 주택을 전세로 얻기 위해서는 집의 상태나 위치에 따라 달라지기는 하지만 통상적으로 6천만 원에서 8천만 원 사이에서 가장 많이 형성이 됩니다.그런데 주택의 시세가 1억인데 전세가가 1억 이상이 된다면 어떻게 될까요?보통 이렇게 주택의 시세보다 전세가가 높을 때를 깡통전세라고 합니다.전세 가격이 매매가를 넘어서면 많은 문제가 발생할 수 있습니다.깡통전세 사기를 많이 당하는 곳이 바로 빌라입니다.빌라는 아파트와 다르게 시세를 확인하기 어려워 전세금액을 시세보다 높게 받아 깡통전세를 만들어 세입자로 하여금 손해를 끼치게 하는 것입니다.또한 주택을 담보로 대출을 받은 금액이 전세금과 합한것보다 많을 경우 깡통전세가 되는 경우도 있습니다.예를 들어 시세가 1억 인 주택에 대출을 5천만 원 받고,전세가 6천만 원이라고 하면 대출과 전세금의 합이 시세를 넘어갑니다.그렇기 때문에 전세로 들어갈 때는 등기부등본에 있는 대출, 압류, 설정 등을 확인하여 금액을 파악해야 합니다.대출의 순위가 먼저라면 전세금을 돌려받지 못하기 때문입니다.깡통전세가 문제가 되는 이유는 임대차 기간이 종료되어전세금을 돌려받아야 하는데, 만약 주택이 경매로 이어질경우 낙찰가가 낮아지고, 그로 인해 전세금의 일부, 혹은최악의 경우 대부분을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도있습니다.그렇기 때문에 깡통전세를 조심해야 하는 것입니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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환산보증금 임대차보호법을 넘어선 상가에 임차인으로있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 상가임대차보호법 상 매년5%씩 인상할 수 있고 환산보증금 초과한다면 5%를 초과하여 인상할 수 있어요.임차인이 인상을 거절하더라도 임대인과 협의하여 인상하도록 국토부에서 권고합니다.2.임차인은 거부하고 임대인은 인상을 주장하여 협의가 되지 않는다면 협의하에 계약해지하는 수밖에 없습니다.※참고1. 적용되지 않는 규정① 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.-> 상가임대차보호법의 적용을 받는 경우에는 묵시적으로 갱신되는 임대차계약은 종전 임대차와 동일한 조건으로 1년 연장됩니다. 또한 임임대차계약을 해지할 수 있고 3개월 후 효력이 발생되지 차인은 언제든지만 환산보증금을 초과한 경우에는 묵시적 갱신이 되면 임대인 임차인 모두임대차계약의 해지를 할 수 있습니다.임대인은 임차인이 통보받은 날부터 6개월 후 효력 발생임차인은 임대인이 통보받은 날부터 1개월 후 효력이 발생합니다.② 임대료 5% 인상 제한을 받지 않습니다.→상가임대차 보호법의 적용을 받는 경우 계약 갱신 시5% 인상 제한을 받는데요상가임대차 보호법의 적용을 받지 않으면 그 제한이 없어지게 됩니다.임대인이 과도한 인상을 진행하는 경우에는 주변 상가들의 시세 또는 경제사정 등을 고려해서 협의를 하는 방법으로 진행해야 합니다.2. 적용되는 규정① 대항력은 인정받습니다>임대차 기간 도중에 임대인이 변경되더라도 대항력이인정되기 때문에 변경된 임대인에 대해서도 영업을 할 수 있는 권리를 인정 받을 수 있습니다.② 계약 갱신 요구권>환산보증금을 초과하더라도 10년 동안 임차권을 갱신 할 수 있습니다.③권리금->상가임대차 보호법에서는 임차인의 권리금 회수 보호규정을 두고 있는데요.동일하게 환산보증금을 초고 하더라도 임차인의 권리금회수 보호 규정을 적용받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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전세 재계약 희망 및 불희망 연락은 언제?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 2개월 전까지는 의사통보를 해야 합니다. 의사통보기간 2개월이 지난 시점에 의사통보를 하게 되면 묵시적갱신이 된 상태에서 의사통보 하는 것으로 봅니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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전세 갱신시 어떤게 세입자 입장에서 더 좋은가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 내용을 같습니다.주택임대차보호법 상 묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지를 의사통보 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 해지효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개울 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 적법하게 계약이 종료되는 것으로 중개보수도 임대인이 부담하고 새임차인을 구하지 않아도 됩니다. 임대인과 협의하여 새임차인이 빨리 구해지면 보증금을 돌려받고 이사갈 수 있고 만약 3개월 동안 새임차인이 구해지지 않으면 3개월동안 관리비와 공과금을 납부해야 합니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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상가 임대차 계약 갱신청구권 월세 증가 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.수도권 상가임대차보호법 상 보호를 받는 환산보증금은 6억9천만원 이하입니다. 만약 이 환산보증금 6억9천만원을 초과할 경우 임대료 5%이내 인상이 적용이 안 되기때문에 갱신 시 임대료 5%를 초과하여 인상할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.03.10
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아파트 사는데 취득세 얼마 정도 내나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득가액에 따라 다르지만 1주택자, 2주택자 모두 1~3%입니다. 여기에 농어촌특별세와, 지방교육세가 붙어 총1.3~3.5% 입니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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청약을하고 당첨되면 당첨금을 않넣으면 어떤불이익이 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 청약 당첨 후 포기시 불이익이 있습니다.*청약통장 재사용이 안 됩니다.*지역별 재당첨 제한기간이 있습니다.투기과열지구, 분양가상한제 주택 (10년)청약과역지역(7년)토지임대주택, 정비조합당첨자(5년)*부적격취소시 일정기간 동안 청약불가(부양가족 수 무주택기간 등 잘 못입력 )수도권,투기과역지구,청약과열지구 (1년)수도권 외비규제지역(6개월)청약위축지역(3개월)*청약 가점제로 아파트 당첨 후 초기시 2년 동안 가점제 재신청 불가*생애최초 특별공급 청약지원 불가생애최초 무주택자라는 자격이 날라가기때문입니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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임차인의 임대차 계약 갱신 의사는 새로운 집주인에게도 유효한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 전세집 매매로 임대인이 바뀌는 경우 전임대인은 새임대인에게 권리와 의무를 승계됩니다. 그래서 대항력있는 임차인과 임대차계약이 유지됩니다.대항력있는 임차인은 임대인이 계약해지를 주장하더라도 대항력에 의해 거주를 주장할 수 있습니다. 단, 임차인이 계약갱신 의사통보기간에 계약갱신을 전임대인에게 의사통보하고 매매가되어 임대인이 바뀌었을 경우, 새임대인이 실거주를 주장한다면 임차인은 계약만료 후 계약갱신을 못 하고 이사를 가야합니다.
경제 / 부동산
23.03.09
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