전세 갱신시 어떤게 세입자 입장에서 더 좋은가요?
전세 갱신이 다가올 경우 임대인은 묵시적 갱신으로 하자고 하는데 세입자 입장에선 2년 만기전 이사하게 된다면 계약서 작성 또는 묵시적 갱신중 어떤게 좋은가요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
주택임대차보호법상 계약기간은 2년간인데 임차인은 1회에 한하여 갱신청구권을 행사하여 2년간 재계약 연장할 수 있습니다.
계약만기전 2개월전까지 임대인도 임차인도 쌍방에 대하여 아무런 계약의 갱신거절이나 계약의 변경, 계약 해지나 갱신의사를 표하지 아니하면 묵시적갱신이 일어납니다 이때는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 재계약 연장됩니다 다만 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있는 데 해지의사가 임대인에게 도달한지 3개월이 지나면 해지효력이 발효됩니다. 따라서 재계약후 중도에 해지할려면 임차인의 입장에서는 묵시적갱신이 더 유리한 것으로 사료됩니다.
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
세입자 입장에서는 묵시적 갱신이 더 유리하다고 볼수 있습니다.
계약서 작성 후 재계약을 한다면 임대인, 임차인 모두 계약 기간을 지켜야 합니다.
혹 급한 사유로 계약을 파기 해야 한다면 그 원인을 제공하는 쪽이 다양한 혜택, 보상을 지불 하고 상호 협의가 되야 하기 때문입니다.
하지만 묵시적갱신인 경우에는 임대인은 무조건 2년을 지켜야 하지만, 임차인 입장에서는 언제든지 계약 종료를 요청 할 수 있고 요청 후 3개월이 지난 시점에 효력이 발생 됩니다.
따라서 임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 더 유리 하다고 볼수 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
묵시적 갱신은 계약만료2개월 전까지 아무런 말 없이 지나가야 합니다. 만약 2개월전까지 계약에 대한 의사표현이 있었다면 묵시적갱신은 적용되지 않습니다. 그러므로 만기전 이사를 위해서는 중도해지가 필요하고 이때 부담을 줄이기 위해선 묵시적갱신 외 계약갱신청구권을 사용한 연장을 해야 중도해지에 따른 비용부담이 없습니다.
안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
묵시적갱신, 계약갱신청구권 사용한 갱신
위 두가지 형태의 갱신이 만기전 퇴실시에는 임차인에게 유리합니다.
집주인에게 통보 후 3개월 뒤에 계약해지의 효력이 발생하기 때문입니다.
그런데 집주인이 묵시적갱신으로 하자고 하는것은 말이 안되는 사항입니다.
묵시적갱신은 서로 아무런 말없이 넘어갈때 묵시적인거지 이렇게 저렇게 하자고 하는 순간 협의에 의한 재계약입니다.
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계약서를 작성하면 세입자는 그 내용대로 계약 기간을 지켜야 할 의무가 생깁니다.
만약 계약 기간을 못 채우고 나간다면 그로 인한 책임도 세입자가 부담하게 됩니다.
하지만 묵시적 갱신이 이루어진다면 계약 기간은 2년으로 간주되는데, 세입자는 이 경우에도 언제든지 계약해지가 가능합니다.
계약해지의 효력은 임대인에게 통지한 날로부터 3개월이 지난 후에 발생하기 때문에 이사를 가는 날로부터 3개월 전에 미리 해지 통보를 하여 일찍 집을 나가고 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
반면, 계약서를 작성하면 묵시적 갱신이 아니기 때문에 세입자는 일방적으로 계약해지를 할 수가 없으며 2년을 전부 채워야 보증금을 돌려받을 수 있게 되어 불리합니다.
따라서 세입자 입장에선 묵시적 갱신으로 계약을 연장하는 것이 훨씬 유리합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 내용을 같습니다.
주택임대차보호법 상 묵시적갱신 중 계약해지와 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 계약해지를 의사통보 한 날부터 3개월 뒤에 법적으로 해지효력이 발생합니다. 그래서 임차인이 계약해지 의사통보를 한 날부터 3개울 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 적법하게 계약이 종료되는 것으로 중개보수도 임대인이 부담하고 새임차인을 구하지 않아도 됩니다. 임대인과 협의하여 새임차인이 빨리 구해지면 보증금을 돌려받고 이사갈 수 있고 만약 3개월 동안 새임차인이 구해지지 않으면 3개월동안 관리비와 공과금을 납부해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약 기간전에 이사를 하셔야 한다면 묵시적 갱신일때가 더유리하겠네요.
묵시적 갱신이 되었다면 기간전이라도 나가겠다고 통보하면 3개월이후에는 임대인이 빼줘야 하는 의무가 생깁니다.