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부동산의 침채가 이루어지고 있다고 보고있는데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.과잉 공급도 부동산 침체의 한 요인이 됩니다. 부동산경기가 좋아서 재개발과 재건축이 활발히 이루어졌고 지자체별 적정 수요량을 상당히 초과 했습니다. 그래서 많은 공급량을 소화할 때까지 기다려야 합니다. 그리고 금리인상, 경기침체 등으로 부동산을 매수하는 사람들이 많이 줄었고(수요침체) 재건축, 재개발로 주택수가 많이져서 (공급과잉) 수요공급법칙에 의해 부동산가격이 떨어졌습니다.
경제 / 부동산
24.07.01
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재건축 조합이 상가 없애 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축 조합이 상가를 건립하지 않는 방안을 추진하는 이유는 아파트 분양 조건 때문입니다. 재건축할 때 신규 상가를 짓지 않으면 기존 상가 가격이 신축 아파트 최소 가격의 10%만 넘어도 상가 소유주에게 아파트 분양 자격이 생깁니다.새로 받은 상가 가격과 기존 상가 가격의 차액을 계산해야 하고, 그 차액이 신규 주택 분양 가격의 10% 이상이어야 소유주가 아파트를 분양받을 수 있습니다. 일부 소유주는 상가가 들어서면 아파트 분양 자격을 받지 못할 수도 있습니다.아예 신규 상가 가격이 아파트 가격보다 높도록 분양 기준을 바꾸면 그만큼 상가 크기가 커져야 합니다. 그러나 대형 상가일수록 미분양 위험이 커 전체 사업성이 낮아질 수 있습니다.정비업계에선 상가 재건축 포기 사례가 더 늘어날 것이라는 전망입니. 현행 도시정비법을 보면 굳이 상가를 건설하지 않더라도 재건축 계획을 세울 수 있고, 상가 소유주도 돈이 되는 아파트를 받길 원하고 상가 시장이 침체해 정비 계획을 바꾸려는 조합이 더 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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부동산 투자는 언제 시작해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신이 아닌 이상 부동산경기가 회복시기를 정확하게 알 수 없습니다. 전문가들도 경제상황, 금리, 세계경제상황 등을 종합적으로 판단해서 추측하는 것으로 추측한 결과가 맞을 수도 있고 틀릴 수도 있습니다. 요즘은 인구의 감소가 눈에 띄게 나타나서 부동산경기에 영향을 미치는 한 요소가 되었습니다. 그리고 앞전에 부동산 호황기 때의 전국에서 과잉공급 문제가 되었습니다. 이제는 공급을 소화시키기 위해 각 지자체에서 공급을 줄이고 있고 수요.공급을 조절 시키고 있습니다. 다들 금리인하를 기다리고 있는 상황인데 부동산경기에 영향을 미치는 복합적인 요인도 다 같이 살펴보는 것이 좋습니다. 부동산 경기가 회복하면 중심가와 교통요지, 학군 주변은 가격방어와 상승이 있을 것이고 이 외는 이전 부동산 호황기때의 가격까지 변화폭이 코지 않다고 보는 사람들이 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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부동산 매물을 보다보면 저층이란 표기 몇층까지인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1층을 1층이라고 명시해놓은 곳도 있고 저층이라고 명시해 놓은 곳도 있습니다. 저층으로 명시해 놓은 곳은 정확하게 확인하기 어렵습니다. 추측을 해본다면 1층~4층으로 생각할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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천장 이 높은 집은 왜 없는 건가요?????
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트의 천정과 층높이는 건축법으로 정해 놓았습니다. 반자 높이(각층의 바닥~천정까지 높이)는 2.2m이상 증 높이는 2.4m 이상으로 정해놓았습니다. 이 법이 오래 전에 만들어져서 현재는 이 높이가 최소한의 높이가 되었습니다. 시대가 흐르면서 사람들의 신장도 많이 커졌을 뿐 아니라 인테리어 트렌드 또한 천정고가 높아야 집의 크기가 더 넓어 보이므로 예전의 높이 보다 높이가 더 높아졌기 때문입니다.그래서 예전의 구축과 달리 신축에서는 천장높이가 2.4m으로 정해졌습니다.그러므로 요즘 새로 짓는 대부분의 아파트 들은 높이를 2.4m 이상인 2.6m로 짓는 경우가 많습니다.아파트의 층고가 오른다면 건축비상승으로 이어져 아파트가격에 영향을 미치게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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아파트와 빌라를 나누는 기준은 어떤 것이 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우선 빌라 아파트를 가장 명확하게 구분 짓는 기준은 층수와 규모의 차이입니다. 빌라는 다세대주택에 해당하고 아파트는 공동주택에 해당합니다. 빌라는 보통 4층 이하로 건설해야 합니다. 신축의 경우 기둥과 하중을 지지하는 구조물을 제외하고 개방된 공간으로 놔둔 필로티 구조를 활용 할 수 있습니다. 이에 한하여 5층으로 건물을 짓는 것이 대부분이지만 그 이상의 높이는 허가가 나지 않습니다. 또한 바닥면적이 660제곱미터보다 좁아야 하고 세대수도 19세대 밑으로만 건설이 가능합니다. 반면 아파트는 빌라에 비해 건축조건 구애를 덜 받습니다. 그래서 용적률과 건폐율을 최대한 지켜서 층수를 최대한으로 올릴 수 있습니다. 최근에는 좁은 토지에서 많은 세대를 수용하기 위해 초고층으로 건축하는 케이스도 많습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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부동산 공인중개사 복비는 얼마 줘야 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금5천만원에 월세1백만원 중개보수(부가세는 별도, 10% 또는 4% 또는 없음) 근저당권이 있다면 보통 대출(등기부상 채권최고액)+총 보증금(본인 보증금포함)이 해당주택매매 시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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월세 계약이 끝나기전에 나간다면 복비는 누가 내야될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지(이사)를 한다면 임대인과 합의에 의한 계약해지를 합니다. 보통 이런경우가 흔하기때문에 계약서작성할 때 특약사항에 계약기간 중 계약해지에 대한 내용을 작성합니다. 특약사항에 작성했다면 그대로 이행하면 되고 특약사항에 작성하지 않았다면 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 임대인과 임차인이 협의하여 계약서에 사인을 하거나 도장을 찍습니다. 그리고 임대인은 계약만료 전에 보증금을 반환 할 의무가 없습니다. 그래서 협의에 의한 계약해지를 합니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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갱신권 사용 전세 연장을 희망하는 세입자가 있는데 매도 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.갱신요구권기간(계약만료 6~2개월 전) 이내라면 기존임차인이 계약갱신을 통보하였더라도 새 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부할 수 있습니다. 그리고임차인은 계약종료 후 이사를 가야합니다. 계약종료가 2개월 정도 남았는데 임차인이 2개월 이내 이사할 곳을 못 찾는다면 이사일을 임차인과 임대인이 협의하면 되겠습니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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경매에 낙찰되면 몇%까지 대출을 해주나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경락대출은 감정가 70%와 낙찰가80% 중 낮은 금액으로 실행합니다. 그리고 대출이 어려운 경우가 있는데 해당부동산의 가치가 낮은 경우(5천만원 이하), 부동산의 가치가 낮고 지하의 경우, 공유물(지분)일 경우(단, 토지의경우 50%이상의 지분 낙찰은 예외), 건물구조조건 불충족(4면의 기둥이 없음, 두개의 방을 하나로 변경)의 경우입니다.
경제 / 부동산
24.06.30
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