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부동산 공시지가와 실거래가의 차이가 무엇일까요?

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공시지가에는 '표준지공시지가'와 '개별공시지가'가 있습니다.공시지가는 통상 실거래가 보다는 낮게 결정되고 실거래가 수준으로 높일 경우 세금부담이 급증하여 서민들의 부담이 심해집니다. 국가나 지자체는 행정에 공시가격을 활용하여 재산세,종합부동산세, 재건축부담금, 건강보험료산정, 기초노령연금, 근로장학금대상자판단 등 기준이 됩니다. * 표준지공시지가부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조에서는 표준지공시지가를 이렇게 정의하고 있습니다. '표준지공시지가라 함은 이 법의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통부장관이 조사, 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당 가격을 말한다.'표준지공시지가는 건설교통부장관이 결정, 공고합니다. 그런데 표준지공시지가는 어떤 지역 안에 있는 개별 토지를 다 평가하는 것은 아니고 그 지역 안에 있는 토지 중 표준적인 토지(표준지)를 선정하여 이 표준지의 가격을 평가하여 공시하는 것입니다.여기서 '표준지'는 말 그대로 '표준이 되는 토지 혹은 대표적인 토지'라는 의미입니다. 즉, 표준지란 그 지역의 토지들을 대표할 수 있는 토지입니다. 어느 지역에서 지가수준, 이용 상황(용도), 모양, 면적 등이 그 지역을 대표할 수 있는 토지가 표준지로 선정됩니다.'표준지공시지가'의 개념을 예를 들어 설명해 보겠습니다. 가령 우리 동네 토지들의 가격을 평가한다고 해보겠습니다.먼저 우리 동네 토지 중에서 대표가 될 만한 토지를 선정합니다. 우리 동네를 가장 잘 나타내주는 대표적인 토지 즉 표준지를 선택하는 것입니다. 이때 이 표준지는 우리 동네의 토지가격(지가) 수준이나 우리 동네 토지의 이용방법(용도) 등을 잘 나타내주는 토지이어야 합니다.그런 다음 이 표준지의 단위면적당 가격(㎡당 가격)을 구합니다. 이것이 바로 표준지공시지가입니다.그리고 이 표준지공시지가는 개별토지평가의 기준이 됩니다. 표준지공시지가를 기준으로 개별 토지의 공시지가(개별공시지가)를 산출합니다. 다시 말하자면, 표준지의 공시지가를 토대로 해서 그 주변에 있는 다른 토지들의 가격을 결정한다는 것입니다.예를 들어 보겠습니다. 갑이 소유하고 있는 토지의 가격을 평가할 때는 갑의 토지가 있는 지역의 '표준지'와 '갑의 토지(개별토지)'의 여러 특성을 비교한 다음(우열을 비교한 다음) 그 차이 만큼을 표준지공시지가에서 가감하여 갑의 토지의 공시지가(개별공시지가)를 결정합니다.* 개별공시지가개별공시지가란 개별토지(예를들면 갑의 토지)의 단위면적당 가격을 말합니다. 개별공시지가는 시장, 군수, 구청장이 결정하여 고시합니다.우리가 생활하면서 '공시지가'라는 말을 자주 사용합니다. "그 땅의 공시지가가 얼마인가? 그 땅의 공시지가와 실제 거래가격이 얼마나 차이가 있는가?" 이런 말들 흔히 합니다. 이 때 말하는 공시지가가 바로 개별공시지가 입니다.실거래가액이란 말 그대로 매도자와 매수자가가 부동산을 거래하면서 실제로 주고받은 금액을 말합니다. 실거래가는 거래에 부과되는 세금을 매길떄 기준이 됩니다. 즉 취득세, 양도소득세를 계산할 때 기준이 되는 금액입니다.

경제 / 부동산

23.02.22

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