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안녕하세요 단독주택 보증보험 가입 관련해서 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 단독주택도 보증보험 가입됩니다. 주택도시보증공사(HUG)기준 보증대상 주택단독.다가구,다중,연립.다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트※ 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인· 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.2. 대출(채권최고액)+ 총보증금(본인 보증금 포함)이 주택가격 80%이내일 경우 가능합니다.임차인이 많아 현재 임차인의 총보증금과 본인 보증금을 합한 금액을 알수 있으면 됩니다. (등기부등본 열람하기 전 매매목록도 체크하고 열람하면 16년도 거래가액을 확인할 수 있습니다.)3.주변 매매 시세를 알 수 있다면 시세대로 주택가쳑을 책정하면 되고 주변시세를 확인하기 어려우면 공시가격 × 140% 에 해당하는 금액으로 책정 됩니다. (국토부 부동산공시가격알리미에 들어가서 확인하면 됩니다.)4. 본 질문에서 모든 정보를 확인 하기 어려우므로 계약서 특약사항에 전세보증보험 가입이 안 될 경우 계약취소 및 계약금 반환에 대한 문구를 작성하면 됩니다.
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23.01.31
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일시적1가구2주택 비과세조건 좀 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 조건은 A주택을 취득하고 1년 후에 B주택을 취득해야 합니다. 그리고 B주택을 취득 후 3년이내 A주택을 매도해야 합니다.
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23.01.31
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전세 계약이 끝나가는데 궁금한게 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 1년 계약도 가능합니다. 대체로 임대인이 계약기간 2년 조건을 원해서 전세임대차 계약을 2년으로 합니다. (주택임대차보호법 상 1년 미만의 임대차 계약도 임차인이 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.) 계약 갱신시 임대인과 협의하여 계약기간 1년으로 계약을 하면 됩니다. ( 계약갱신시도 주택임대차보호법 상 1년 미만의 임대차 계약도 임차인이 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.)임대인과 원만하게 협의하여 계약갱신을 하기 바랍니다 .
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23.01.31
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월세 계약만료전에 이사가야될 사정이 생기면 어떻게되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 특약으로 작성해 놓았다면 특약대로 이행하면 되고, 특약이 없다면 보통 임차인이 새임차인을 구하고 임대인이 다음 새임차인을 구할 때 지불하는 중개보수 비용을 임차인이 부담하는 조건으로 협의 봅니다. 임대인은 계약만료일에 보증금을 반환하면 되기 때문에 앞의 조건으로 협의를 봅니다.
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23.01.31
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아파트 전세의 경우 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세랑 다를 것이 없습니다. 보증금 금액이 더 커지고 월세를 지급 안하고 주택임대차보호법도 똑같이 적용합니다. 전세보증금이 커지다 보니 계약 전 신중해야 합니다. 전세 매물 시세 확인한 후 계약하기 인터넷 사이트(네이버부동산, 직방,호갱노노 등), 공인중개업소 방문을 통해 전세 매물의 시세를 확인한 후 전세계약을 체결해야 합니다.(인터넷으로 전세 매물의 시세를 검색한 후 공인중개사 사무실 2~3군데 방문하여 각 시세를 비교해보기)대출금(채권최고액) + 총보증금(본인보증금포함)이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.선순위 권리 확인하기 세입자는 전세계약을 체결하기 전과 잔금을 치르기 전 최소 2번에 걸쳐 선순위 권리를 확인해야 하는데, 선순위 권리는 기본적으로 부동산 등기부등본을 발급 받아 확인해야 합니다. 그리고 미등기 임차권이나 법정지상권, 유치권 등 부동산등기부 등본으로 확인이 어려운 권리는 선순위 임차권은 전입세대열람내역, 확정일자 부여현황으로 확인하고, 법정지상권, 유치권은 현장 방문, 주변 탐문, 판례 확인 등을 통해 확인해야 합니다. 미납된 세금의 체납 여부를 확인하기 위해서는 임대인의 동의가 필요없어졌고 세무서에 가서 임대인의 체납을 확인할 수 있습니다.) 임대인진위여부 확인하기.등기부상 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 비교해보기바랍니다. 그리고 정부24 신분증 위조여부 조회가능합니다. 만약 대리인 출석 시 위임장을 확인하고 임대인과 직접통화를 해봐야합니다. 신탁회사와 계약시 건물주인이 아닌 신탁회사 도장이 필요합니다. 대항력과 우선변제권을 즉시 확보하기전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받아야합니다. 선순위 권리 금액이 과다하지 않다고 판단하여 임대차계약을 체결하기로 마음 먹었더라도 임대차계약을 체결한 이상 대항력과 우선변제권을 즉시 확보해야 합니다. 대항력(전입신고+이사), 우선변제권(대항력+확정일자)계약서 특약사항에 구체적으로 작성하기불안하면 전세보증보험 가입하기
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23.01.31
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제가 월세 계약을 했는데 문제가 생겼습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 집주인이 계약금 반환 특약을 했음에도 불구하고 여전히 계약금 반환을 해주지 않고 있다면 계약 해제 통지 및 계약금 반환 청구를 해야 합니다. 기존 계약 관계를 해제하여 정리하고, 계약금은 반환해달라고 정식으로 청구하는 것입니다. 계약 관계가 해제되어야 계약금을 반환 요청할 구실이 생기는 것이고, 청구를 해야만 지연손해금 등도 발생하게 되는 것입니다.
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23.01.31
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법적으로 전세금돌려받는 방법있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 계약해지 시 특약사항에 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 임차인이 부담한다 라는 문구가 있다면 그대로 이행하면 되고, 특약사항에 따로 작성을 하지 않았더라도 보통 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수를 부담하는 조건으로 협의를 봅니다. 본인이 집을 청소하고 이사나간 상태라면 임대인의 청소비 요구는 부당합니다. 그 외 부분에서는 미리 임대인과 합의를 한 부분이기 때문에 부담하셔야 합니다.
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23.01.31
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원룸의 중계 수수료는 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수 280,000(부가세 별도 10% 28,000)=>308,000원 (부가세 별도 4% 11,200)=>291,200원중개보수=보증금 × 요율 전세인 경우 : 보증금월세인 경우 ① 보증금 외에 차임이 있는 경우: (월 차임액 × 100) + 보증금 ② ①의 금액이 5천만원 미만인 경우:(월 차임액 × 70) + 보증금(부가세 별도 10%(일반과세자), 4%(간이과세자)임대차5천만원 미만 0.5% (한도액 20만원)5천만원 이상 1억원 미만 0.4% (한도액 30만원)1억원 이상 6억원 미만 0.3%6억원 이상 12억원 미만 0.4%12억원 이상 15억원 미만 0.5%15억원 이상 0.6%
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23.01.31
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임차한 아파트 어디까지 수리해 주어야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 특약에 따로 작성하지 않았다면, 별 비용을 들이지 않고 직접 손쉽게 고칠 수 있는 것으로 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 소모품, 샤워헤드, 변기커버, 전등, 건전지 교체는 임차인이 비용을 부담하고,이 외 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다. 누수, 벽갈라짐, 변기교체, 오래된 배관 막힘, 보일러 수리 및 교체 등입니다. 자연스러운 노후화에 따른 고장의 경우 임대인이 비용을 부담하여 수리하거나 교체를 하지만 손잡이와 스위치는 적은 비용으로 손쉽게 고칠 수 있는 것으로 임차인이 직접 교체 가능 한 것입니다. 하지만 특약이 없을 때 서로 비용 부담을 주장하는 상황이 생깁니다. 원만하게 해결하기 바랍니다.
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23.01.31
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오피스텔은 꼭 1년 단위로 계약하여야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 오피스텔이나 원룸 등 같은 경우 1년 계약을 많이 합니다.임대인의 입장에서는 공실걱정 없이 월세수익이 생기기때문에 임차인이 장기 거주하기를 원하지만, 오피스텔이나 원룸 등 거주의 경우 대부분 거주지 이동이 잦아 단기계약이나 최소 1년으로 계약합니다. 계약기간 2년으로 계약해도 되지만 거주지 이동할 수 있기 때문에 1년으로 계약합니다.
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