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계약 갱신에 대해 질문있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 거절 사유에 해당하는 경우 계약갱신을 하지 않아도 되지만, 임차인의 보증금이나 월세 인상의 거부는 계약갱신 거절 사유가 아니기 때문에 임차인이 계약갱신요구권 행사 시 계약을 연장해야합니다. 첫 계야기간 2년 후 임대인은 계약갱신 시 5%인상을 요구할 수 있습니다. 국토부에 따르면 임차인이 보증금 또는 월세 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인 간 5%이내에서 협의하여 인상하라고 했습니다. 계약갱신 시 임대인이 보증금 또는 월세 인상을 요구한다면 임차인은 거절할 수 없고 임대인과 5%이내로 협의해서 인상해야 합니다. 보증금 또는 월세 인상으로 임차인이 계약갱신을 하지 않고 계약연장하지 않는다는 의사를 밝히면 계약종료일에 계약이끝나고, 임차인이 계약연장을 원하는데 보증금 또는 월세 인상에 동의하지 않는다면 설득하여 협의로 인상할 수 밖에 없습니다. 임대인이 계약기간 중 계약해지 의사를 밝히면 임대인이 임차인의 이사비용과 중개보수를 부담하는 조건으로 협의를 봅니다.임차인과 원만하게 해결하기바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.28
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[질문] 원룸 동파 시 책임 소재
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.배관이 얼어서 녹으면 괜찮지만 동파의 경우 세입자와 집주인가 주장이 다릅니다. 본 질문 상 본인의 관리부주의에 의한 동파일 경우 본인이책임이 있습니다. (일정부분 비용부담으로 협의 가능) 수도 동파 책임에 대해 아래와 같은 기준으로 책임소재를 구분할 수 있습니다.1. 외부수도관 및 수도 계량기 동파수도관은 상급수도관에서 건물에 공급되는 수도계량기 전까지 설치되어 있는 외부 수도관은 수도사업소책임입니다. 수도사업소에서 수도계량기 교체비용에 대해 지원을 받을 수 있습니다.(2014년 이후로 국민권익위원회의 권고로 수도사업소에서 수리비를 부담하게 되었음)지원 비용은 약3만원 정도이명 지자체 및 수도계량기 사양에 따라 다름2. 건물 내 수도관 및 보일러 동파건물 안에 들어온 수도관 및 각 가정에서 사용하는 보일러 배과이 동파되었을 경우에는 건물의 소유자 또는 실사용자(세임자)에게 책임이 있습니다. 3.동파 대비를 위한 관리 소홀로 인한 수도 동파 임차인이 선량한 관리자의 주의의무를 다했다는 것을 입증한 경우 임대인 책임임대인이 보호장치를 미흡하게 하거나, 별도의 주의를 환기시키지 않는 등 임대인의 의무를 다하지 못한 책임이 있는 경우 임대인 책임 4,수도관 , 보일러 등의 누후화 또는 건물 구조상의 문제이 겨우 진주인이 책임을 지게 됩니다. 현실적으로 노후화난 건물구조적인 문제데 애해 세입자가 입증해내기 어렵기 떄문에 수도동파에 책임을 인정하지 않는 집주인에게 책임을 묻기 힘든 현실
경제 / 부동산
23.01.27
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주소변경시 신분증에 나오는 주소에 관해 여쭤봅니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고를 했다면 크게 문제 될 일이 없습니다. 간혹 공공기관, 은행 업무시 신분증(주민등록증) 인적사항 확인 시 주소지가 다를 경우 걸림돌이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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오피스텔 면세사업자 월세 증액 관련 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 1년 단위 임대차계약을 체결했다 할지라도, 해당 계약은 주임법 제4조제1항에 따라 임대차기간을 2년으로 보게 됩니다. 다만, 같은 조 제1항 단서에 따라 임차인이 2년 미만(예: 1년) 계약을 원하는 경우에는 해당 계약기간이 유효함을 주장할 수 있으며 그에 따라 갱신계약에 따른 임대료 인상도 가능할 수 있다는 것입니다.따라서 일반적인 경우에는 1년 단위 임대차계약일지라도, 임대차기간은 2년으로 적용받게 되고, 임대료 상승도 2년 단위로 직전 임대료의 5% 이내 증액 제한을 받습니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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오는 4월부터 전세계약시 임대인의 정보 공개 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집주인의 세급체납액을 임차인들이 입대인 동의 없이 확인할 수 있도록 개편된다고 했었는데요. 이러한 개편 사항들이 4월부터 임차인 기준으로 열람 가능하다고 합니다.모든 임차인이 임대인의 세금체납 정보를 비대면으로 열람할 수 없습니다.임대인의 세금체납액 확인은 임대차 계약서를 들고 세무서에 가 임차인이 직접 요청 후 열람하실 수 있습니다.즉, 온라인 열람이 안된다는 말씀이죠!또한, 보증금이 주택임대차보호법에 따라 변제될 수 있는 2,000만원 이하면 열람이 불가능합니다.* 서울은 5,000만원/ 용인, 김포 4,300만원 등따라서 최종 2,000만원 이하의 전세집에는 열람불가
경제 / 부동산
23.01.27
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전세계약만료 요청기간을 놓쳤습니다ㅜㅜ
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.의사통보 기간이 지나 묵시적 갱신이 되었습니다. 묵시적갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 그리고 임차인이 의사통보한 날로부터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야 합니다. 묵시적 갱신중이기 떄문에 본인이 임대인에게 통지한 날로부터 3개월 뒤에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다. 전세보증보험은 계약종료 후 임대인이 전세보증금을 반환하지 않을 경우 보증기관에서 전세보증금을 지급해줍니다. 묵시적갱신(계약) 중 계약해지 시는 요건이 아닙니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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전세자금대출 받아서 세입자로 거주중인데. 재계약하면 전세자금대출은 갚아야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인 신용으로 전세자금대출한 것이 아니라 중기청, LH 등을 이용한 전세자금대출의 경우 대출기관이 임대인으로 전세보증금을 지금한 후 계약이 만료되면 임대인이 대출기관에 전세보증금을 반환합니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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공인중개사를 통해 원룸 월세 계약시 임차인(세입자)도 수수료(복비)를 내야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개의뢰인(매도인, 매수인/ 임대인, 임차인)은 중개업무에 관해 부동산 개업공인중개사에게 소정의 중개보수를 지불해야 합니다(「공인중개사법」 제32조제1항 본문). 중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 합니다(「공인중개사법」 제32조제3항 및 「공인중개사법 시행령」 제27조의2).중개보수료 90,500원 (일반과세자 부가세 별도10% 9.050원)(간이과세자 부가세 별도 4% 3,620원)99,550원 또는 94,120원 입니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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월세 계약이 한달도 안남았는데 월세를 인상해달라고 하네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신의 효과로 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다. 보증금과 월세도 동일하게 됩니다. 그래서 계약서 작성을 따로 하지 않아도 됩니다. 그래서 임대인의 월세+관리비 인상을 요구할 수 없습니다. 임차인도 동의를 하지 않으면 됩니다. (계약갱신의 경우 임대인의 5%인상에 임차인은 거부하지 못하고 협의하여 5%이내로 인상할 수 있음) 묵시적 갱신시 임차인에 의한 계약해지가 아닌 임대인이 계약해지를 요구한다면 이사비와 중개수수료를 요구할 수 있습니다. 임대인이 동의하지 않는다면 계속 거주 가능합니다.묵시의 갱신의 효과주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단). 주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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전세로 들어간 아파트가 전세가 보다 시세가 떨어지면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 갭투자 목적으로 주택을 매매했을 경우 임차인의 계약만료 시기에 반환할 전세보증금을 확보하기 어려울 수 있습니다. 임차인에게 보증금을 반환하지 못 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 전세보증보험에 가입한 임차인이라면 보증보험 이행청구를 신청하여 보증기관으로부터 전세보증금 금액을 받을 수 있습니다. 보증보험에 가입하지 않은 임차인은 대화로 되지 않을 경우 임차권등기명령 신청, 보증금반환소송을 진행해야 할 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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