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답변 내역

상가임대차보호 공부하다 궁금증이 생겨서요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.환산보증금을 초과 할 경우 월 차임 증액 청구권 (5%) 제한이 없고, 묵시적 갱신 시 임대인과 임차인 각각 계약 해지 가능합니다.임대인이 해지 통고한 경우 6개월 경과 시, 임차인이 해지 통고한 경우 1개월 경과 시 효력 발생합니다.우선변제권이 사라지는 것이아닌 환산보증금 초과로 최우선 변제권이 사라집니다.보증금이 인상된다면 갱신된 계약서에 확정일자를 받으면 됩니다. 전계야의 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 인상된 보증금만큼 확정일자의 효력이 발생합니다. 이 경우 경매시 추가로 배당요구 가능합니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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질문 잔금일. 전입신고 문의입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입날짜와 확정일자는 빠를수록 좋습니다. 법적보호를 받는데 권리 순위가 빠를 수록 좋습니다. 전세보증보험을 신청하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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전투기소음 전세 중도해지 가능한가요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 작성시 확인설명서(의무)도 작성합니다. 확인설명서에 소음에 체크하는 부분이 있습니다. 확인설명서 교부가 없었다면 이에 대한 책임을 부동산에 말하여 됩니다. 확인설명서 작성도 다했고 계약서 작성 시 고지를 했다고 한다면 잘 못을 확인하기 어렵습니다. 임대인과 협의하여 원만하게 계약해지를 하기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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집주인이 바뀌었는데 전세계약 갱신시
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 보증금 인상이 없다면 확정일자를 안 받아도 됩니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지합니다. 2. 첫 계약 (2년) 이후 계약갱신 1회 사용할 수 있습니다. 계약갱신 1회 사용한 후 계약갱신을 할 수 있습니다. 하지만 새 계약서를 작성해야 하면 새계약으로 진행합니다.3. 등기부를 확인하여 대출금액(채권최고액)을 확인하고 대출금과 본인 보증금이 주택매매가에 차지하는 비율을 확인하시기 바랍니다. 그리고 등기부상 소유자와 계약서의 임대인이 맞는지 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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전세대출 관련해서 문의 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택매매가(1.7억)에서 대출금 (6천만원) + 총보증금(1억)이 차지하는 비율이 커서 대출이 가능할지 확실치 않습니다. 중기청에 확인해보시기 바랍니다. 100% 중기청 대출이 가능한 것이 아니고 임대차 계약할 집에 근저당, 압류 및 집주인 신용도 등에 문제가 있을 경우에도 중기청이 거절될 수 있기 때문에 만약 계약서를 작성하고 중기청 신청을 한다면 계약서 특약사항에 '임대인은 임차인의 전세자금대출 진행에 적극 협조하며, 전세대출이 거절될 시 이 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 전액 반환한다.'라는 문구를 작성해야합니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 제도는 언제부터 시행된건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 전자계약은 지난 2016년 5월 서초구 시범단지를 시작으로 처음 도입됐습니다. 이후 2017년 8월 전국적으로 확대하였지만 전자계약을 이용하는 사람을 찾아보기 힘들 정도로 활용도가 극히 낮습니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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오피스텔 계약 중개수수료 부담금 알려주세요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 계약서 특약사항에 임차인이 계약기간 중 계약해지 시 임차인이 새임차인을 구하고 임대인이 부담해야 하는 중개수수료를 임차인이 부담한다. 라고 작성합니다. 중개수수료가 20만원이라면 본인이 20만원을 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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가로주택 정비사업란 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.도로에 둘러싸인 블록 단위 소규모 노후 주택을 정비하기 위해 도입된 미니 재건축사업을 말한다. 재건축·재개발과 달리 기존 주거지의 도시 기반시설을 유지합니다.가로주택정비사업은 가로구역의 전부 또는 일부가 아래의 요건을 모두 갖춘 경우에 그 전부 또는 일부에 대하여 시행할 수 있습니다.1. 도시계획도로 또는 폭 6m 이상의 건축법상 도로로 둘러싸인 면적 1만㎡ 미만의 가로구역일 것. 단, 폭 4m를 초과하는 도시계획도로가 해당 가로구역을 통과하지 않아야 함.※ 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 또는 예정도로(조합설립인가, 공공시행자 지정, 지정개발자 지정 신청시 도로 신설·변경계획을 제출하는 경우 그 예정도로)에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 봄.2. 노후·불량건축물 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3 이상일 것.3. 기존주택의 호수 또는 세대수가 10호(모두 단독주택인 경우), 20세대(모두 공동주택인 경우), 20채(단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 단독주택 호수와 공동주택 세대수를 합한 수) 이상일 것.가로주택정비사업은 대규모로 개발되는 재개발, 재건축사업에 비해 그 규모가 사업시행구역 1만제곱미터 미만으로서 정비구역 지정이나 추진위원회 구성 등의 절차가 생략되어 사업기간 단축이 가능합니다.각종 건축 규제의 완화도 장점으로 꼽을 수 있습니다. 대지의 조경기준이나 건폐율 산정기준과 대지안의 공지의 기준 및 건축물의 높이 제한 등의 설치 기준이 심의를 통해서 완화된다고 보시면 됩니다. 건축 공사비가 대출이 됩니다. 그렇기 때문에 낮은 이자로 건축을 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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전세 사기를 예방하려면 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 매물 시세와 매매시세 확인한 후 계약하기 인터넷 사이트(네이버 부동산, 직방, 호갱노노), 공인중개업소 방문을 통해 전세 매물의 시세를 확인한 후 전세계약을 체결해야 합니다.대출금(등기부 채권최고액)+총보증금(본인 보증금포함) 이 주택매매가의 70~80% 넘어가면 위험하다고 판단임대인의 소유자인지 확인하기이중계약 유형의 전세사기에 대처하기 위해서는 임대인이 소유자로서 부동산을 임대하는 경우, 임대인이 제시한 신분증과 임대인의 얼굴 대조하기신분증의 위조 여부 확인하기, 부동산등기부 등본 소유자의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조하기, 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)의 위조 여부, 본인 발급 여부 확인하기, 인감증명서의 인적사항과 신분증의 인적사항 대조 하기대리인 등이 임대차 계약을 체결하는 경우임대인이 소유자는 아니지만 소유자로부터 임대권한을 위임 받았다고 주장한다면 그러한 권한을 위임 받은 것이 맞는지 확인해야 할 것입니다. 그리고 대리인이 소유자 대신 임대차 계약을 체결할 경우에도 아래와 같이 위임장, 인감증명서, 대리인 신분증으로 본인 여부와 대리권을 확인해야 합니다.(전화로 임대인과 통화하기)신탁등기 및 신탁원부 확인하기대인인 위임자이 필요하고 집주인과 계약시 신탁회사의 동의서 필요(신탁화사 도장 찍힌 것), 계약서에는 신탁회사 도장이 찍혀야함.계약서 특약서 작성에 구체적으로 작성하기전입신고와 확정일 빠르게 받기불안하다면 전세보증보험 가입하기전세계약기간 중 보증금반환에 대한 스트레스를 계속 받게됩니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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전세보증금에 대해 질문있습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 2개월 전 카톡 또는 문자로 계약에 대한 의사통보와 보증금반환에 대한 대답을 받습니다. 임대인이 미반환하는 경우 내용증명 우편을 송달합니다. 내용에 임차권등기명령과 보증금반환 소송을 진행할 것이라고 강력한 의사표시를 합니다. 그리고 계약종료일 다음날 임차권등기명령을 신청합니다. 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인하고 이사를 가면 됩니다. 임차원등기명령이 등기된 후 꼭 이사를 가야지 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 임차권등기명령 신청 후 2주~1달 정도 후에 등기가 됩니다. 이후 보증금반환소송을 진행하여 승소판결을 받고 판결문 및 집행문으로 강제집행(압류, 경매 등)을 진행합니다.
경제 / 부동산
23.01.27
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