경제
상가임대차보호 공부하다 궁금증이 생겨서요?
공부하다 궁금증이 생겨서요
상가임대차관련 최초 임대차계약할때는
지역환산보증금 범위내로 있었는데 2년뒤 갱신을 하면서 보즘금 또는 월세가 증액되어 지역환산보증금을 초과하게 된다면 임차인에게 어떤 불이익이 생기나요?
예를들어 확정일자를 받아 우선변제권이 있었는데
갱신때 월세 증액으로 지역환산보증금의 범위를 초과한다면 우선변제권이 사라지나요?
또 최초 임대차계약시 대항력을 갖추고 확정일자를 받았고 지역환산보증금 내에 있었는데 임대차 계약후3개월뒤 은행근저당이 설정되었고 2년뒤 개약갱신으로 보증금이 2천만원 증액되었다고 할 때 증액된 2천만원은 대항력이나 배당을 신청할때 증액전의 보증금액과 합해서 주장할 수있는지 아니면 증액된 2천만원은
추가로 배당요구를 해야하는지요
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안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
환산보증금을 초과 할 경우 월 차임 증액 청구권 (5%) 제한이 없고, 묵시적 갱신 시 임대인과 임차인 각각 계약 해지 가능합니다.
임대인이 해지 통고한 경우 6개월 경과 시, 임차인이 해지 통고한 경우 1개월 경과 시 효력 발생합니다.
우선변제권이 사라지는 것이아닌 환산보증금 초과로 최우선 변제권이 사라집니다.
보증금이 인상된다면 갱신된 계약서에 확정일자를 받으면 됩니다. 전계야의 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지하면서 인상된 보증금만큼 확정일자의 효력이 발생합니다. 이 경우 경매시 추가로 배당요구 가능합니다.