상가의 대항력과 우선변제권에 대해 질문 드립니다.

Question

시장의 점포를 임대차 계약하고 잔금과 동시에 점포를 점유하고 그 이후 사업자등록을 하게 되면 그것만으로 대항력과 우선변제권이 생기는 것인지요? 주택처럼 확정일자라는걸 받아야 하는것인지 궁금합니다.

보증금 5천이하라서 상임법 적용은 되는 것으로 알고 있습니다.

아울러서, 만약 대항력과 우선변제권이 취득된다고 하면 계약을 2년으로 하고 그 이후 묵시적 갱신이 되었다면 그때에도 그 권리는 동일한 것인지도 궁금합니다.

답변 주신다면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 김진우 변호사입니다.

상가건물임대차보호법 제5조 제2항에 따라 임대차계약서상 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다. 일단 대항력과 우선변제권이 발생하면 그 이후 계약이 갱신될 경우에는 추가로 조치할 사항은 없고 기존 효력이 유지됩니다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

제5조(보증금의 회수) ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.