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공인중개사 시험, 도움이 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.의미없는 공부는 없습니다. 공인중개사의 경우 시험공부와 실무와 차이가 있습니다. 시험은 시험점수를 위해 공부하는 것이고 실무에서 계약을 위한 공부를 해야합니다. 시험공부에 부동산관련 법해석과 등기부를 실무에 상당히 응용할 수도 있습니다. 직접 부동산에서 일하는 목적이라면 합격 후 실무경험으로 노하우가 쌓여야합니다. 현재 절대평가로 진행하는데 상대평가로 바뀐다는 소문이 있습니다. 현재는 평균 60점을 넘으면 합격이지만 상대평가로 바뀐다면 합격이 더 어려워 질 수 있습니다.
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부동산
23.01.18
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집주인이 월세를 올린다는데 어떡하죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가임대차계약의 경우 1년마다 차임을 인상할 수 있습니다. 인상의 범위는 5%로 협의하여 5%이내로 인상할 수 있습니다. 임차인이 동의를 하지않더라도 임대인과 임차인이 5%이내로 협의하여 인상할 수 있다는 국토부의 입장입니다.임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항). 임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다. 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있습니다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」
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부동산
23.01.18
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부동산 계약할때 다운계약서 작성
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.어떤 형태의 다운계약인지 확인이 어렵지만 월세를 인하할 경우 세입자에게 피해가 가는 것은 없습니다.
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부동산
23.01.18
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전세금을 돌려 받지 못하는 상황에 대한 대처
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대화로 풀어서 전세보증금을 돌려받으면 가장 좋지만 모든 것이 본인 뜻대로 안 될 수도 있습니다.(임대인을 위한 보증금반환 대출상품도 이습니다.)임대인에게 계약만료 2개월 전 계약종료 후 이사간다는 의사통보와 전세보증금 반환에 대해서도 카톡이나 문자 등으로 물어보시기바랍니다. 임대인이 전세보증금을 반환할 수 없다고 대답하면 내용증명 우편을 송달합니다. 내용에 임차권 등기명령을 신청할 것이고 보증금 반이 환을 안 할경우 보증금 반환소송을 진행다는 강력한 의사포현을 합니다.계약종료일에 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 이사가지 말고 다음날 임차권 등기명령을 신청합니다. 신청 후 2주~1달 이내로 임차권등기명령이 등기부에 등기되고 이후 이사가를 가도 됩니다. 등기부에 임차권 등기명령이 등기 되면 이사를 가더라도 전입신고와 확정일자의 효력(대항력(전입신고+이사)와 우선변제권(대항력+확정일자))이 유지됩니다. 이렇게 했는데도 보증금반환이 없으면 보증금반환 소송을 진행하면 됩니다. 소송에서 승소한 판결문 및 집행문으로 강제집행(경매)을 합니다.
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부동산
23.01.18
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전세관련 계약시 주의해야하는 것이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.●주변 전세 시세와 매매시세 확인합니다. (너무 낮거나 높을 경우 의심)●대출금(등기부 을구 채권최고액)+총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%를 넘어간다면 안전하지 않다고 봅니다. 가급적 피하기바랍니다. ●계약서 작성시 임대인진위여부확인(대리인의 경우 임대인과 통화로 확인하기, 돈 송금시도 확인)●본인 전세보증금으로 임대인대출상환할 경우 계약서 특약사항에 근저당권말소 안 할 경우에 관한 문구 작성하기 / 임차인의 대항력과 우선변제권 효력이 발생하기 전 임대인이 대출을 하여 임차인이 권리변동에 불리하게될 경우 에 관한 문구작성합니다. ●전입신고와 확정일자 받아서 법적보호를 받습니다. ●불안하다면 전세보증보험 가입을 합니다.
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부동산
23.01.18
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법적으로 정해둔 월세보증금액이 있나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.무조건 받아야하는 것은 아닙니다. 예상치 못 한 상황이 일어날 경우를 대비해 보증금을 받아 둡니다. 임차인이 월세를 연체한다거나 임대하는 곳 임차인의 과실로 내부에 훼손이나 파손이 있어 수리를 해야하는 경우, 임차인 이사 후 방 내부가 너무 더러울 경우 등 계약종료 시 비용을 보증금에서 빼고 반환할 수 있습니다.
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23.01.18
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부동산 중개수수료는 언제 지급하는게 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사 법 제32조(중개 보수 등) ①개업 공인중개사는 중개업무에 관하여 중개 의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업 공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개 의뢰인 간의 거래 행위가 무효. 취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.대통령령으로 정하는 지급 시기법 제32조제3항에 따른 중개 보수의 지급 시기는 개업 공인중개사와 중개 의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.위와 같이 중개 보수 지급 시기는 원칙적으로1. 잔금 지급 시기 완료와 함께.2. 당사자 간의 약정이 있을 경우 그대로 따른다.그리고 개업 공인중개사의 과실일 경우를 제외, 계약이 해지되더라도 (계약서 작성 후 지급한)중개 보수는 지급하여야 합니다.
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23.01.18
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부동산 가계약 했다가 취소하면 정말로 10프로 못받나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항에 계약금반환에 관한 문구가 없다면 매수자사정으로 계약 취소할 경우 계약금을 포기해야하고 매도자 사정으로 계약취소할 경우 배액을 반환해야합니다.민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 손해배상액의 예정(민법 제398조)으로서의 성질을 갖는 위약계약금 계약상의 채무를 이행하지 않는 경우 계약금을 교부한 자는 그것을 몰수당하고, 계약금을 교부한 자는 배액을 상환할 것을 약정하였다면 이는 손해배상액의 예정으로 된다. 이 경우 별도 손해배상은 청구할 수 없다.
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23.01.18
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전세보증금반환보증보험이 무엇인지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증보험은 집주인이 세입자에게 전세보증금을 반환해주지 않거나 못하는경우 보험 공사가 집주인을 대신해서 세입자에게 전세보증금을 돌려주고 차후에 보험 공사가 집주인에게 구상권청구로 집주인에게 임차인에게 돌려준 금액을 받아냅니다. 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해서 집주인과 법적분쟁을 하지 않아도 된다는 것이죠.세입자들 입장에서는 전 재산과 같은 전세보증금을 지켜주는 정말 고마운 제도입니다. 요즘에는 경기가 워낙 안 좋다보니 사회 초년생이라던가 신혼부부 대상으로 전세 사기가 극성을 부린다고 하니 전세보증보험을 필수적으로가입하는 걸 추천드립니다.또 보증보험을 가입하게 되면 전세 계약이 끝나더라도 전세 보증금을 돌려받지못하는 심리적 불안감에서 벗어날 수 있고, 최악의 경우 집이 경매에 넘어가더라 전세보증금을 지킬 수가 있으니 가입해 두는 것이 좋습니다.정책적으로 주택임대 사업자는 2021년8월 이후부터는 보증보험 의무가입이 시작됐고, 이를 위반하면 2년 이하의 징역또는 2천만 원 이하의 과태료를 지불해야합니다.예전에는 전세보증보험을 가입하려면 집주인의 동의가 필요해서 세입자 입장에서 집주인에게 보증보험 가입을 요구하기가 좀 껄끄러웠는데요. 2018년부터는집주인의 동의 없이도 세입자 단독으로보증보험 가입이 가능해졌습니다. 신청기한은 주택도시 보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF)의 경우 계약기간이 1/2지나기 전, 서울보증보험(SGI)의 경우 계약일로부터 10개월 이내입니다.보증보험 가입은 주택도시 보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 중 한 곳을 선택해서 가입이 가능하지만 약간의 차이가 있습니다. 온라인으로 신청 시네이버부동산 > 금융상품 > 전세보증금반환보증– 카카오페이 > 간편보험 > 전세보증금반환보증– KB국민카드 > 국카몰app > 라이프샵 > 전세보증아파트, 빌라, 오피스텔(주거용) 중 하나여야합니다.만약 자신이 오피스텔 보증보험에 들어야한다면 전세 계약서의 용도란에 ‘주거용’이라는 명시가 있어야 합니다.전세계약서상 임차인과 신청인이 동일해야합니다. 전입신고 및 확정일자를 받고 해당 집에 실제로 살고 있어야합니다.요즘 전입신고 금지하는 집주인들이 있는데 이런 집들은 전세 보증보험을 들지 못합니다.공인중개사를 통해 계약했어야 합니다.부동산에서 계약서를 썼다면 공인중개사를 통해 계약 한 것입니다.해당 집의 세입자는 본인 1명이어야합니다.본 인을 제외한 다른 사람이 해당 집에 전입신고가 되어있으면 안됩니다. 전/월세 임대보증금을 모두 지불한 이후이어야 합니다. 전세금을 집주인에게 납부한 이후의 상황이어야 가입이 가능합니다.
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23.01.18
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전세 세입자가 임의로 임대료를 받고 다른 사람한테 세를 줄 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권 설정을 했다면 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차를 할 수 있고, 전세권 설정을 하지 않았다면 임대인의 동의를 받고 전대차를 해야합니다. 전전세는 전세권설정 등기를 해놓고 다시 세를 주는 경우 임대인의 동의가 필요 없습니다. 전세권설정 등기에 의한 전세권은 임대인이 관여할 수 없는 임차인의 권리이고, 기존 전세 계약이 종료되면 전전세 계약도 함께 종료되게 됩니다. 전전세의 보증금은 기존 전세의 보증금을 넘을 수 없고, 전전세로 인해 주택에 하자가 발생하는 경우 기존 임차인이 책임져야 한다.전전세로 들어온 전 전세권자는 자신의 보증금을 보장받으려면 기존 임차인의 전세권에 다시 전세권설정 등기를 해야 하고, 그래야만 전전세의 효력이 발생합니다.전세권설정 등기를 하지 않은 기존 임차인에게 다시 세를 얻는 것을 전대차라고 합니다. 이때는 반듯이 임대인의 허락이 필요합니다만약 집주인의 동의 없이 집을 전대하는 경우에는 집주인은 기존 계약까지 해지할 수 있습니다. 그러나 그 주택의 아주 일부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며 이 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.전세권 설정 등기를 마친 전세권자는 전셋집을 타인에게 전전세뿐만 아니라, 그 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다(민법 제306조) 임차인은 소유자의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전셋집을 전대하지 못한다. 만약 소유자의 전셋집을 전대한 때는 소유자는 임대차 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조 참조). 다만, 임차인은 건물 일부분만 제삼자에게 전대하는 것은 소유자의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 방 4개 중, 1개를 전대차 놓는 경우를 말한다(민법 제632조 참조).
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