답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권 설정을 했다면 임대인의 동의를 구하지 않고 전대차를 할 수 있고, 전세권 설정을 하지 않았다면 임대인의 동의를 받고 전대차를 해야합니다. 전전세는 전세권설정 등기를 해놓고 다시 세를 주는 경우 임대인의 동의가 필요 없습니다. 전세권설정 등기에 의한 전세권은 임대인이 관여할 수 없는 임차인의 권리이고, 기존 전세 계약이 종료되면 전전세 계약도 함께 종료되게 됩니다. 전전세의 보증금은 기존 전세의 보증금을 넘을 수 없고, 전전세로 인해 주택에 하자가 발생하는 경우 기존 임차인이 책임져야 한다.전전세로 들어온 전 전세권자는 자신의 보증금을 보장받으려면 기존 임차인의 전세권에 다시 전세권설정 등기를 해야 하고, 그래야만 전전세의 효력이 발생합니다.전세권설정 등기를 하지 않은 기존 임차인에게 다시 세를 얻는 것을 전대차라고 합니다. 이때는 반듯이 임대인의 허락이 필요합니다만약 집주인의 동의 없이 집을 전대하는 경우에는 집주인은 기존 계약까지 해지할 수 있습니다. 그러나 그 주택의 아주 일부분을 다른 사람에게 사용하게 할 수 있으며 이 경우에는 임대인은 계약을 해지할 수 없습니다.전세권 설정 등기를 마친 전세권자는 전셋집을 타인에게 전전세뿐만 아니라, 그 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있다(민법 제306조) 임차인은 소유자의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전셋집을 전대하지 못한다. 만약 소유자의 전셋집을 전대한 때는 소유자는 임대차 계약을 해지할 수 있다(민법 제629조 참조). 다만, 임차인은 건물 일부분만 제삼자에게 전대하는 것은 소유자의 동의를 받지 않아도 된다. 예를 들어 방 4개 중, 1개를 전대차 놓는 경우를 말한다(민법 제632조 참조).

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.은행에서 전세자금대출로 전세보증금을 임대인에게 보낼 때나 계약만료 전에 문자나 카톡으로 계약종료로 은행으로 반환하라고 알람이 올겁니다.전세대출금을 보낸 은행에 전화하여 문의해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 조건은 A주택 취득하고 1년 후 B주택을 취득합니다. 그리고 B주택을 취득하고 3년 이내 A주택을 매도 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축아파트의 경우 해당호수가 등기전이라도사용승인이 나면 전입신고를 할 수 있습니다. 선생님과 같이 임대인 대출은행에서 세입자의 전입신고를 거부하는 경우가 있습니다. 전입신고+이사와 확정일자를 받으면 되면 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 대항력으로 최우선변제금을 근저당권보다 선위든 후순위든 상관없이 소액임차인에 해당하는 경우 배당받을 수 있습니다. 우선변제권이 근저당권보다 선순위일 경우 세입자는 보증금 모두를 배당받을 수 있고 근저당권설정을 한 은행은 낙찰금액에서 선순위임차인 보증금 배당 후 남은 금액에서 대출금액을 모두 변제를 받을 수도 있고 일부만 변제 받을 수 있습니다. 어린이집문제라면 해당 소관 관청에 문의해야 할 것같습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구 2주택 비과세요건에 해당되면 양도세비과세입니다. 일시적 2주택 특례 제도는 1가구가 1주택자가 이사 등을 위해 신규주택을 취득해 일시적으로 1가구 2주택이 된 경우, 종전주택을 처분기한 내 양도하면 양도세비과세를 적용합니다.A주택 취득하고 1년 후 B주택 했고 B주택 취득후 3년 이내 A주택을 매매하는 경우 양도세 비과세 요건에 해당합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.법으로 정해놓은 일할 계산은 없습니다. 보통 월세 선불일 경우 먼저 월세금액을 지급하고 미리 임대인과 협의하여 이사갈 때 임대인이 보증금 반환 시 거주한 기간만큼 일할 계산하여 빼고 보증금을 반환합니다. 원만하게 합의하여 해결하길 바랍니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주담대에서 특례보금자리론으로 대환가능합니다.무직자, 휴직자 이용 가능하니다.단, 경제적 어려움으로 폐업 또는 무직상태의 실직자는건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정하여 대출 심사 가능합니다. 단, 폐업 또는 실직 사실 확인 필요하며 휴직자는 휴직 직전 연간 소득으로 심사가능합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증기관에서 임차인에게 우선 전세보증금 금액을 주며 임대인에게는 구상권을 청구하여 임차인에게 준 금액을 받아냅니다. 임대인이 금액을 지불하지 않으면 대위변제구상권청구소송을 진행합니다. 청구소송에서 승소한 후 강제집행(경매)을 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부 열람은 누구나 가능합니다.인터넷등기소에서 등기부 열람 또는 발급(건물,토지 각각 700원 비용발생) , 아파트 한번만 비용 부담 1,000원?700원?) / 행정복지센터에서 발급 (비용 발생)등기부 을구에 근저당 설정을 보면 됩니다. 정확한 대출금이 아니고 채권최고액으로 나와 있습니다. 은행에서는 실제 대출금에 120~130%로 설정해둡니다. 그래서 채권최고액으로 나와있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.앵무새로 인한 벽지훼손(찢김)의 경우 도배비용은 본인이 부담해야합니다. 벽지 훼손된 부위가 어디인지 모르겠지만 벽지가 시중에 없는 제품일 수도 있어 임대인이 전체도배를 원할 수도 있고 부분도배를 원할 수도 있습니다. 도배비용과 방법에 대해서 임대인과 협의하시기바랍니다.(자연적인 노후화(액자 뒤 변색, 장롱 뒤 변색,햇빛에 바랜 변색은 임대인이 비용을 부담해야합니다.)거주 중 고장이 났을때 임대인에게 즉각 알리지 않을 경우 책임소재가 힘들어지는 경우가 있어 다툼이 나곤합니다. 전등교체는 임차인이 비용부담해야하고 환풍기수리는 임대인이 비용부담해야합니다.임차인 비용부담 : 전등교체, 샤워헤드교체, 변기커버교체, 수도꼭지 교체, 적은 비용의 단순소모품수리 및 교체 등(LED등의 경우 비용이 비싸 애매모호합니다. 입주초기에 교체해야할 경우 임대인부담, 거주 중에는 임차인부담. 비용이 저렴할 경우 임차인부담)임대인 비용부담 : 누수, 오래된 배관 막힘, 벽갈라짐, 변기교체 등임대인은 주택의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결). 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).√ 예를 들어, 주택의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 주택의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 주택이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.전세권자의 경우 임차인이 모든 수리교체비용을 부담해야합니다.제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.