답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정부는 특례보금자리론을 1년 동안 한시적으로 운영하기로 했습니다. 9억원 이하 주택을 대상으로 기존 보금자리론(7000만 원 이하)과 달리 소득제한이 없다. 다만, 우대금리 적용 등을 위해서는 본인·배우자 소득자료 증빙이 필요합니다.자금용도는 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환)로 구분하고 무주택자(구입용도)·1주택자(상환·보전용도)가 신청 가능하다. 대출한도는 최대 5억원 이내이며 LTV는 최대 70%(생애최초 주택구입자 80%) 내, DTI는 최대 60% 내에서만 대출이 가능합니다.만기는 10·15·20·30·40·50년 6가지이며, 대출 기본금리는 우대형(4.65~4.95%)과 일반형(4.75~5.05%)으로 나뉜다. 최대 90bp 내에서 금리우대를 별도로 적용한다. 저소득청년 우대금리(10bp)를 신설하고 차주특성에 따라 최대 90bp까지 금리우대가 가능하다. 우대금리 적용 때는3.75~4.05% 까지 대출금리가 인하될 수 있습니다.중도상환수수료는 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제합니다.주의사항기존 대출된 보금자리론, 적격대출 등 모든 정책모기지 상품에 대하여 상환용도 특례보금자리론 이용이 가능합니다.대출 기간 동안 1주택 유지조건을 엄격히 적용하기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중해야 합니다. 분양권·조합원 입주권도 보유주택수에 포함되어 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하나, 구입용도에 한하여 2년 이내 처분하는 조건으로 이용 가능합니다. 대출 후 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 합니다. 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고, 3년간 보금자리론 이용이 불가합니다.대출실행은 신청일부터 30일 이후 가능하므로, 신청접수 가능일(1월 30일)부터 1달이내 자금이 필요한 경우 특례보금자리론 이용은 어렵습니다. 동 기간내 자금이 필요한 이용자는 1.30일 전에 기존 정책모기지 (보금자리론·적격대출)를 신청해 지원받을 수 있습니다.오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 「주택법」 상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용이 불가합니다.만 40세 미만*인 차주는 체증식 상환방식 이용이 가능하나, 50년 만기 대출**시에는 체증식 상환방식을 이용할 수 없습니다.( 저연령 차주는 시간.이 지나면서 소득이 증가할 가능성 반영해 체증식 상환을 허용,긴 만기동안 은퇴 등으로 소득이 감소할 가능성을 감안해 체증식 상환을 배제)

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.청년들이 공공임대주택에 몰리는 이유는 금리 인상 때문입니다. 20, 30세대는 주택 구매 시 상대적으로 대출 의존도가 높습니다. 금리가 인상되면 대출이자 부담이 더 커지기 마련입니다. 여기에 주택 경기 침체로 향후 집값이 하락할 것이라는 인식이 퍼지자 20, 30세대의 아파트 매수세는 줄고, 공공임대주택에 관심이 쏠리고 있습니다.계속되는 금리 인상으로 전세의 월세화 현상이 나타나고 있는 가운데, 임대주택에는 세입자에게 유리한 전월세 전환율이 적용되고 있다는 점도 큰 영향을 미쳤습니다. 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 전환할 때 집주인이 받는 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것으로 보증금 감액 시 전환율이 낮을수록 세입자에게 유리합니다. 2022년 1월 23일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 LH 공공임대주택 세입자가 월세를 높이고 보증금을 낮출 때(감액 전환)는 2.5%의 전월세 전환율이 적용됩니다. 이는 전국 아파트 전월세전환율이 4.7%와 비교했을 때 낮은 수준입니다.임대료 부담이 적고 장기간 안정적인 거주가 가능한 공공임대주택이 새로운 청년층 주거 대안으로 떠오르고 있습니다. 여기에 일부 민간아파트와 비슷한 수준의 설계 및 커뮤니티 시설 등 젊은 층의 수요를 맞춘 물량들도 공급되며 당분간 임대주택에 대한 수요가 계속 이어질 것으로 보입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 1,은행에 대출상환하기 (대출상환 후 등기는 본인이 직접하겠다고 하면 위임장, 해지증서를 작성해 줍니다.그리고 이관확인서)2.등기소 방문하여 근저당권말소등기 신청서 작성(등기부등본 보고 작성)3.시청이나 구청 세무과에 세금고지서 발행해 납부하고 등기신청 수수료도 납부(시청안 은행에서)말소등기 신청수수료 필지당 7,200원 정도, 등기 소명 3,000원 정도*신분증과 도장은 항상가지고 다니기

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개정법으로 법정기일이 늦은 당해세는 보증금보다 우선 배분하도록 하던 것이 보증금을 우선 배당하도록 바뀌었습니다. 그래서 주택임대차보호법에 규정된 소액 전세 임차인은 일정 금액(최우선 변제금) 이하 보증금을 국세보다 우선해서 돌려받을 수 있으므로, 최우선 변제금보다 금액이 적은 전세 물건에 대해서는 따로 국세 열람 권리를 둘 필요가 없습니다.현재 주택임대차보호법 시행령상 최우선 변제금은 서울특별시 5000만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이나 세종·용인·화성·김포시는 4300만원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택시는 2300만원, 그 밖의 지역은 2000만원이다.세법 시행령에서는 임차인 편의를 최대한 보장하기 위해 금액 구간을 이보다 단순화하는 방안을 검토합니다. 이에 따라 서울은 보증금 5000만원, 기타 지역은 대략 보증금 2000만원을 넘을 경우 입주 전 임대인의 국세 체납액을 열람할 수 있을 것으로 예상됩니다.예전에는 임대인의 미납세액을 알 수 없어 권리순위와 낙찰금액에서 배분되는 금액을 알기 어려웠습니다. 법이 개정되면서 임대인의 미납세액과 기간을 알 수 있기떄문에 경매,공매시 권리순위를 예측하기 한결 쉬워졌고 예상낙찰금액에서 배분금액도 예측할 수 있어 내 보증금이 안전한지 안한지 판단할 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.선분양제도 -> 청약 등으로 입주자를 먼저 모집하고 그다음에 공사를 시작하는 형태입니다후분양제도 -> 공사를 먼저 진행하고 공정률 60% 이상 됐을 때 그 다음에 입주자를 모집하는 형태입니다.현재 우리나라에서는 대부분 선분양제도를 시행하고 있습니다.일부 아파트 단지에서만 후분양제도를 진행하고 있습니다.건설사입장에서 선분양제도가 더 좋습니다. 입주자 모집 -> 중도금 대출 -> 공사대금 확보 -> 공사 진행이런 식으로 먼저 사람들을 모집한 다음에 공사대금을 확보하고 공사를 진행하기 때문에건설사 입장에서는 자금적으로 크게 부담이 없어서 분양가를 저렴하게 책정됩니다.분양받는 입주자들은 중도금 대출의 이자를 내지만(무이자도 있음) 완공됐을 때에 시세 차익은 모두 입주자의 것이기 때문에 많은 시세 차익을 노려볼 수도 있는 방법입니다. 건설사 입장에서도 큰 공사대금이 들어가지 않으니 부담 없이 공사를 진행할 수 있어서 많은 건설사들이 커가는 발판으로 삼을 수도 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세계약의 경우 전세권설정을 한 경우와 전세권설정을 안 한 경우로 구분합니다. [민법 제309조 (전세권자의 유지,수선의무)] 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선운 하여아한다.민법에서 전세권자(전세권설정한 경우)가 수선의무를 부담한다고 규정하고 있으므로, 전세권자가 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야합니다.전세권설정을 안 한 임차인은 소규모 수선(별 비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 수리 및 교체를 할 수 있는 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용수익을 방해할 정도 아닌 것. 전등,건전지교체,변기커버교체,샤워헤드교체,수도꼭지교체 등)의 경우 임차인이 비용부담하고 대규모 수선(보일러수리 및 교체, 누수, 배관막힘, 변기교체 등)이 필요한 경우 임대인이 비용부담합니다.본인이 전세권설정을 했다면 본인이 비용부담을 해야하고 전세권설정을 안 했다면 줄눈같이 비용이 많이 들경우 임대인이 비용부담합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.상가 임대차에서 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있습니다.상임법 제10조 제1항 각호에는 건물주가 세입자의 갱신요구권을 거부할 수 있는 규정이 명시되어 있습니다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다. 만약 건물주가 상임법 제10조 제1항 각호에 규정된 사유로 갱신요구권을 거절하고 계약해지통보를 했음에도 세입자가 버틴다면 세입자를 상대로 상가 명도소송을 제기할 수 있습니다.위와 같은 사정없이 건물주가 순수하게 실사용을 목적으로 세입자를 내보내고 싶다면 세입자와 충분한 보상 합의를 통해 내보내는 것이 안전합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세계약과 전세계약의 경우 전세가 보증금이 커서 위험부담이 더 크다는 것외에는 다 똑같습니다. 집내부를 꼼꼼히 살펴보고 이사전까지 훼손파손된 것이나 누수,배관막힘,도배,장판상태, 전등, 옵션이 있다면 옵션작동상태 등을 확인하고 사진,동영상 촬영해두고 보관하시기 바랍니다. 계약종료되고 집주인이 집내부확인할 때 어떤 문제로 다툼이 방지하기 위함이고 또 이사전에 문제발견시 임대인은 즉각 수리해주어야합니다.집주인 진위여부확인하고 대리인출석시 집주인과 통화를 꼭해보길 바랍니다.계약서 특약사항에는 집주인과 협의하여 작성하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증금 변동이 없는 경우 확정일자를 안 받아도 됩니다. 전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 됩니다. 갱신 계약서에 확정일자를 받는다면 새로 확정일자 받은 날로부터 효력이 발생하게 됩니다. 확정일자는 금액이 큰 보증금에대해 법적 보호를 받기위해 확정일자 도장을 받는 것입니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미국이 올해 상반기까지 두번 저도의 금리 인상이 있다고 발표했었습니다. 금리인상이 자이언트스텝, 빅스텝이 아닌 베이비 스텝일 거라고도 발표했었습니다. 그리고 금리인상 후 올해는 금리동결을 유지할 것이라고도 예고했습니다. 미국 금리변동에 직접영향을 받는 우리나라도 금리를 인상할 수 밖에 없습니다. 정부에서 대출금리 조정 지시가 있었지마 금리인상으로 한국은행은 고심이 클겁니다.금리인상은 대출금리인상을 야기하고 부동산매매에 대출을 이용할 때 대출이자가 상당한 부담이 됩니다. (기존 대출상환중인 소유자에게도 부담이 됩니다.) 그래서 부동산 매매가 줄어들게되고 매수위축으로 이어집니다. 그리고 관망하는 매수자가 많아집니다. 단순 수요공급원칙에따라 수요가 줄고 공급이 많아지거나 유지된다고 봤을 때 가격은 하락하게 됩니다.