전문가 프로필

답변 내역

상가 계약 관련하여 질문해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).묵시의 갱신의 효과 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 전단). 보증금 및 차임묵은 시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다. 임대차기간은 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 후단).그래서묵시적갱신시 계약서를 작성하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

원룸 계약에관해서 궁금한게있어서
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 사용하여 4년 거주 후 시세대로 재계약한 경우 2년 뒤에 계약갱신요구권을 또 쓸 수 있는가?의 국토부 답변은 다음과 같습니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하는 것으로서 1회를 이미 사용하였다면 보증금을 시세 또는 5% 이상을 증액하여 재계약(또는계약갱신)을 하더라도 다시 발생하지 않습니다■다만, 재계약이 아닌 새로운 계약을 체결한다면 새로운계약으로 보아 계약갱신요구권 사용이 가능합니다■여기서 새로운 계약이란 임대인과 임차인이 합의하여기존의 임대차 관계를 소멸시키고 새로운 임대차 관계를설정할 의사가 있는 경우(특약사항에 새로운 별개의 임대차 계약으로 계약갱신요구권 사용 가능 등을 명시)이며이와 함께 계약의 중요부분(당사자, 목적물, 임대료, 계약기간 등)이 동일성을 유지하기 어려울 만큼 변경된 경우라 할 것입니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

전입세대 열람 했는데 순번 2위, 전세보증보험 가입 불가한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 전세보증보험 가입시 순위문제보다 대출금과 총보증금의 비율이 중요합니다. 대출금(채권최고액)+총보증금(본인 보증금포함)이 주택매매시세의 80%가 넘어가면 가입하기 힘듭니다. 그리고 보증기관 정책이 바뀌어 매매가와 전세가가 같은 경우 가입하기 힘듭니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

빌라왕 어제 그것이 알고 싶다를 보았습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인과 연락이 닿지 않는 경우 임대인 주소로 직접 내용증명을 보내야 한다는 번거로운 절차가 있습니다. 특히 빌라왕처럼 임대인이 사망한 뒤 상속인이 곧바로 정해지지 않는 경우 민법상 4촌이내의 최선순위 상속인 전원에게 내용증명을 보내야 한다는 어려움이 있죠. 만약 내용증명도 송달이 되지 않는다면 법원을 통해 공시송달 과정까지 거처야 합니다.문자, 내용증명 등을 통해 임차인의 갱신거절 통지가 도달되고 나면 임차인들은 반드시 주택임차권 등기를 신청해야 합니다. HUG 전세보증보험 자체가 임차인으로부터 전세보증금반환채권(우선변제)을 양도받아 유효한 임차권 등기를 통해 이를 행사하는 것을 전제로 하는 '담보부 보증'이기 때문입니다.임차인들은 임대차계약 종료일 다음 날 해당 주택의 관할 법원에 가거나 인터넷을 통해 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 신청 서류로는 확정일자를 받은 임대차계약서사본, 임대차계약 갱신거절을 통보한 문자메세지나 내용증명서, 부동산등기부등본, 임차인초본, 부동산목록 등이 필요합니다.이번 빌라왕 사건을 계기로 HUG는 이러한 순서를 바꾸기로 했습니다. 임차권등기 절차가 워낙 복잡하기 때문에 그전에 우선 보증이행청구와 서류심사절절차를 미리 진행해 보증금 지급 시기를 1~개월 단축시키겠다고 밝힌 것입니다.이제 HUG는 심사를 먼저 마친 뒤 임차권 등기 결정문이 나오게 되면 임차인과 이사 일정을 협의, 주택의 명도 여부를 확인한 후 보증금을 최종적으로 지급하게 되는 것입니다.임차인들 입장에서는 임차권등기를 위한 절차 자체가 너무 복잡하다는 하소연도 쏟아지고 있는데요. 국토부에서도 ""법원, 법무부 등 관계기관과의 협의를 통해 대위변제에 필요한 절차를 최대한 앞당기겠다" 고 밝혔으니 절차가 앞으로 얼마나 바뀔지 더 지켜봐야겠습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

집의 문제로 곰팡이 생긴거도 제가 책임져야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 선관주의 의무가 있습니다. 임차인은 계약종료로 목적물을반환할 때까지 선량한 관리자의 주의로써 임차물을 보존해야한다.(민법 제374조)임대인은 임차인이 목적물인 주택을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조).이를 위해 임대인이 주택을 임차인에게 인도해야 하며, 임차인이 임대차기간 중 그 주택을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 집니다(「민법」 제623조).곰팡이 문제는 누구의 잘 못이라고 판단하기 어렵습니다. 장마철,겨울철,거주자의생활습관주택의노후화,내부빨래 등원인이 다양합니다.세입자의 입장은 환기도 잘시키고 청소도 잘하는데 자꾸 생겨요. 처음부터 그랬어요.집의 문제인데 왜 이걸 왜 저희가 책임지나요?주인의 입장은 우리집은 튼튼하게 지어서 괜찮다. 기존 세입자들이 살때는 안 그랬다. 환기만 잘 시켰으면 이런일이 없었다. 라고 합니다.건축물의 단열이 미흡하거나, 건물자체의 하자(결로현상)로 인한 곰팡이라면 임대인의 수리해야 합니다.단, 건축물의 자체 하자가 아닌, 생활 곰팡이(환기부족)의 경우 협의로 진행됩니다.외부오 내부의 온도차이를 최대한 줄여야 결로현상을 막을 수 있는데, 환기가 부족했다라는말이 주관적인 단어이다보니, 얼마나 열어 환 기를 시켜야 한다고 명시하긴 어렵습니다. 따라서 생활곰팡이로 인한 하자 발생시에도 임대인과 임차인이 서로 상호 협의하여 처리하는것이 맞습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

아파트 전세 만기 한달전 이사 한다고 통보했다면
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신요구권 행사는 계약만료 2개월 전까지는 임차인 또는 임대인에게 계약연장에 관해 의사통보를 해야합니다. (계약 만료 2개월 전까지 임대인 임차인 모두 계약연장에 관해 아무런 의사통보가 없다면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신 중 계약해지시 임차인은 언제든지 계약해지를 주장할 수 있습니다. 이때 임차인에거 의사통보받은 날부 터 3개월 뒤에 법적효력이 발생합니다. 그래서 임대인은 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다.)한달 전 이사한다고 통보했다면 묵시적갱신기간에 통보한 것이고 3개월 후에 임대인이 보증금을 반환해야합니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

임대인 체납여부 확인 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세급체납액을 임차인들이 임대인 동의 없이 확인할 수 있도록 개편된다고 했습니다.ㄸ 이러한 개편 사항들이 2023년 4월부터 임차인 기준으로 열람 가능합니다.모두 다 임대인의 세금체납 정보를 비대면으로 열람할 수 없습니다.임대인의 세금체납액 확인은 임대차 계약서를 들고 세무서에 가 임차인이 직접 요청 후 열람하실 수 있습니다.(온라인 열람은 안 됩니다.)또한, 보증금이 주택임대차보호법에 따라 변제될 수 있는 2,000만원 이하면 열람이 불가능합니다.* 서울은 5,000만원/ 용인, 김포 4,300만원 등따라서 최종 2,000만원 이하의 전세집에는 열람불가그리고 계약서 작성시 특약에 확정일자 다음날까지 담보권 설정을 금지한다는 내용을 포함해 세급체납 사실이 없다는 임대인의 서명, 세금 체납사실이 확인되면 계약을 해제할 수 있는 임차인의 권리, 임대인이 주택 매도 시 임차인에 고지할 의무 등이 명시하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

전세가율은 매매가 대비 몇퍼센트가 적정할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대출금액(등기부상 채권최고액) + 총보증금(본인 전세보증금 포함)이 주택매매시세의 70~80%(부동산 경기 안 좋을 때보수적으로 70%)를 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

집주인 변경되는 사실을 어떻게 알수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법 시행규칙을 개정하여 중개대상물 확인·설명에 “계약갱신요구권 행사여부”가 명시되지 않아 계약자 간 분쟁소지가 있었으나, 주택 매매 시(집을 사고 팔 때) 공인중개사가 매도인으로부터 확인서류를 받아 해당 주택의 임차인이 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 매도인과 매수인이 반드시 확인하도록 하였으며, 관계부처 및 공인중개사협회 등 중개업계의 의견을 반영하여 계약갱신요구권을 확인할 수 있는 자료*를 매도인으로부터 받아 첨부하고, 계약 시 계약갱신요구권과 관련된 권리관계를 중개의뢰인에게 설명하여 분쟁을 최소화하도록 하였다.*임차인이 계약갱신요구권 행사를 완료한 경우 “기 행사”, “행사”한 경우에는 현재 및 갱신 후 임대차 기간을 명시하고, 행사하지 않는다면 “불 행사” 에 표시할 수 있도록 권리관계 표시위 공인중개사법 시행규칙에 따라 매도인(집주인)이 세입자에게 계약갱신의사를 확인해야합니다. 그래서 세입자는 매매를 알 수 있습니다. 매도자(전 집주인)는 매수자(새 집주인)의 권리와 의무를 승계하므로 새집주인이 수선의 의무를 가집니다. 보일러의 수리 및 교체는 집주인이 비용부담해야하는 사항으로 새집주인에게 요청하면 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0

임대인인데 세입자가 계약갱신청구권을 사용하면 직접 거주하겠다고 하면 청구권이 무효가 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.빌라뿐만 아니라 모든 주택 임대에 해당합니다.계약만료 2개월 전 임차인이 계약연장에 대해 의사통보를 한다면 임대인은 본인 또는 직계존비속 거주를 이유로 거절할 수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.15
0
0