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개인DSR의산출기준이어떻게되는지???
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.자신의 총 연간 소득을 기준으로 했을 때 보유하고 있는 모든 부채의 상환능력을 보는 것입니다. 해당 값이 낮을 수록 상환능력이 높다고 보고 있습니다. 주택 연간 원리금 상환액뿐만 아니라 기타 대출 연간 원리금 상환액까지 모두 포함합니다. 카드론이나 자동차 할부, 학자금 융자 등 모든대출의 원금 및 이자를 모두 더한 원리금 상환액을 더해 산출합니다.
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23.01.03
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부동산에서 LTV 상향한다 이게 무슨 말인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.LTV(Loan To Value ratio)는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율입니다. 예를 들어 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만원(3억×0.6)이 됩니다.
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23.01.03
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매매 계약 시 과거 누수를 숨긴 것은 어떻게 처리하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.약정으로 하자에 관해 매수인이 비용부담한다라는 약정이 따로 없다면 누수의 경우 매도인의 하자담보책임이에 의해 손해배상을 받을 수 있습니다. 하자로 인하여 매수인이 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 매수인이 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수가 있고, 그렇지 않은 경우에는 완전물의 급부와 대금감액 및 손해배상의 청구를 할 수 있다(민법 580 ·581조).매수인이 선의여야 하며, 과실이 없어야 한다는 요건이 있습니다. 대부분 매수인이 부동산의 하자를 알고도 모른 척할 일도 없고, 사실상 부동산을 인도받아야 그 하자를 파악할 수 있기 때문에 이는 크게 문제가 되지는 않는 것 같습니다.사실상 부동산을 인도받아야 그 하자를 파악할 수 있기 때문에 이는 크게 문제가 되지는 않는 것 같습니다. 매수인이 입증하면 대부분 매도인이 하자담보책임을 지게 될 것으로 판단됩니다. 그리고 하자가 있음을 매수인이 안 날로부터 6개월이내 책임을 질것을 요청할 수 있습니다. 6개월 이내에 소를 제기하지 않더라도 내용증명 등 적당한 방법을 통해 물건에 하자가 있음을 통지하고 하자의 보수 또는 손해배상을 구하는 뜻을 표시함으로써 충분할 것입니다.
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23.01.03
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전세 제도는 우리나라에만 있는 건가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 주거관습으로 생겨 하나의 물권으로 발달된 것으로 한국에만 있는 특이한 주택 거래관행입니다..이것은 집이 있는 사람과 집을 살 능력이 부족한 사람 간에 상호 이익이 부합하여 관행이 된 것입니다. 특히 산업화사회에 접어들어 농촌인구의 급격한 도시진입은 주택 부족문제를 발생시키고 수급의 불균형을 초래하였으며, 도시에서 집 살 능력이 부족한 농촌 사람들은 셋집을 얻어야 했으며, 전세는 지속적으로 관행이 되었습니다.또 몫 돈의 전세금을 받는 사람은 금융권에서 대출받는 것이 어려웠으므로, 이것을 이용해 부족한 집 값을 채워 집을 사는데 활용하였습니다. 이처럼 이 거래관행은 세를 주는 자와 세를 얻는 자간에 자연스럽게 발전되었다. 이 전세관행은 집주인인 임대인과 세사는 임차인 모두에게 장점이 있습니다.임대인 입장에서 전세관행은 자금조달 수단으로 활용됩니다. 앞에 말한 것처럼 집살 때 부족한 자금을 이 전세자금으로 충당할 수 있고, 사업자금으로 활용하거나 금융기관에 맡겨 이자를 받을 수 있습니다. 임차인 입자에서는 강제 저축수단이 됩니다. 셋집을 얻을 때는 목돈이 들기 때문에 어떻게든 아끼고 절약하여 전셋돈을 마련합니다.또 전세금으로 주고 나면 쓸 수도 없어서 돈이 낭비되지 않습니다. 이처럼 강제 저축의 성격이 있는 이 자금은 나중에 내 집 마련자금으로 활용할 수 있습니다. 이러한 관행은 외환위기 이후 경제가 침체되면서 이자율이 낮아지자 셋 집주인들은 셋 돈을 활용하기 어려워 전세금을 보증금 일부, 월세 일부로 환산하여 받기 시작하였으며, 또 세입자도 목돈을 적게 들이는 이 방식을 받아들이게 되었습니다.
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23.01.03
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새해 바뀐 부동산정책에 대해서 알려주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.● 다주택 취득세 중과세율 완화 <* 적용시기 :잔금일 22년 12월 21일 부터 소급 적용>1. 취득세 : 1~3% (2주택자도 1주택자와 동일)2. 3주택자 : 8%→4% (조정 지역은 6%)3. 법인, 4주택 : 12%→6% (조정 지역은 6%● 임대 등록 취득세 감면분양 아파트 임대 취득세 감면 : 60㎡ 이하취득세 감면 했으나 → 85㎡ 이하 까지 50% 감면(▶취득가 3억 이하, 수도권 6억 이하 )● 증여세 변경1. 증여 취득세 기준: 공시지가 → 시가인정액 으로변경돼 증여세가 대폭 증가2. 증여 취득세 이월 과세 기간: 5년 → 10년● 생애 첫 주택 구입자 <* 22년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정>소득과 주택 가격에 상관없이200만 원 한도 내에서 취득세가 면제양도세 중과배제 연장23년 5월 한시적으로 양도세 중과 배제 완화를2 4년 5월까지 양도세 중과 배제 연장함.● 분양권 /입주권 단기 양도세율 완화 1. 1년미만 70% 중과세율 에서 → 45% 완화 2. 1년 이상 2년 미만은 단일 중과세율 60% 에서 →기본세율 적용(6%~45% 일반세율로 완화)(▶적용시기는 아직 공식 발표 전)● 대출 규제도 완화규제지역 다주택자에 대한 주담대 금지를 해제하고 LTV 상한을 30%로 적용. 지금 상황에서 다주택자의 대출 여건을 개선해 주어 최근 이슈가 되고있는 깡통전세문제 등 임차인에게 반환해야 할 보증금을 마련할 수 있도록 숨통이 트이게 되었습니다!●종합부동산세기본공제금액 다주택 6억에서 9억으로 상향1세대 1주택 11억에서 12억으로 상향(부부공동명의 1주택자 12억에서 18억으로 상향)공정시장가액 비율 60%에서 80%로 상향●재건축 평가 항목 가중치 변경구조안전성 점수 비중 낮추고 주거환경(주차,생활환경,일조,층간소음 등)설비노후도(난방,급수,배기 등 기계,전기소방) 가중치를 높여 보다 건물구조보다는 주거수준이나 주민 불편사항에 중점을 두는 방향으로 개선됩니다.●안전진단 판정기준이 변경안전진단 범위가 30점 이하에서 45점이하로 확대됩니다.
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23.01.03
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전세계약 이후 전세가가 급격하게 떨어지면 어떻게 하는것이 가장 좋을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약해지를 한다면 본인이 새임차인을 구해야 하는데 요즘전세 신규임차인이 잘 구해지지 않습니다. 요즘같은 때에는 새임차인이 구해질때까지 오래 기다려야될 수도 있습니다. 현재 인하된 전세보증금과 당시 계약했던 전세보증금의 차이와 임대인이 개인사정으로 임대인이 전세보증금을 바로 반환하지 못 할 수도 있습니다.
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23.01.03
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부동산 허위매물 등록시 공인중개사가 받는 불이익은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서를 작성한 공인중개사는 해당매물의 표시광고를 삭제해야합니다. (가계약을 체결한 경우에도 매물을 삭제해야합니다.)허위매물 광고시 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
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23.01.03
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월세는 집주인이 마음대로 올렸다 내렸다할수있나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.ㄱㅖ약 갱신 시 임대인과 임차인과 5%이내로 협의하여 인상할 수 있습니다. 국토부는 임차인이 거부하더라도 5%이내에 임대인과 협의하여 인상할 수 있다라고 했습니다.
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23.01.03
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상가 매매시 중계수수료는 어느 시점에 줘야 맞는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네, 그렇게해도 됩니다. [참고]중개보수 지급 시기는 개업 공인중개사와 중개의뢰인 간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.중개사법시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)
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23.01.03
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부동산 가격이 하락하여도 매수가 급등하지 않는 이유는 뭔지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.금리인상이 가장 큰 요인입니다. 금리인상에 따른 대출금리가 많이 인상되어 대출을 이용한 투자를 할 경우 수익률이 많이 낮아지거나 대출이자 지불부담이 너무 커져서 매수심리가 많이 위축되었습니다. 이러한 상황에 부동산 가격인하가 더 될 것으로 판단되어 매수를 미루고 있는 경우도 있습니다.
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