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재계발지역 관리처분총회는 끝난상태입니다 관리처분 인가는 언제쯤날까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.관리처분계획 총회 후 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 합니다. 다만, 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 토지등소유자의 공람 및 의견청취 절차를 생략할 수 있습니다.시장·군수등은 사업시행자의 관리처분계획인가의 신청이 있은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보해야 합니다. 다음 사업시행자가 관리처분계획의 인가 또는 변경·중지·폐지의 신청을 합니다. 사업시행자는 공람을 실시하려거나 시장·군수등의 고시가 있은 때에는 공람기간·장소 등 공람계획에 관한 사항과 개략적인 공람사항을 미리 토지등소유자에게 통지하고, 분양신청을 한 자에게는 관리처분계획인가의 내용 등을 통지해야 합니다
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부동산
23.01.02
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부동산을 경매로 사면 장점이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주변 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수도 있습니다. 유찰될 수록 더 저렴하게 낙찰 받을 수 있습니다. 하지만 저렴하게 낙찰 받을 수도 있고 수요가 많다면 주변시세나 경매가보다 비싸게 낙찰받을 수도 있습다. 그리고 경매대출이 80%정도 나오기때문에 대출을 이용하여 본인의 적은 자본으로 부동산을 가질 수 있습니다.
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부동산
23.01.02
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최근에 재개발 부동산을 구입했습니다. 재개발이 최종 추진되는 절차를 알고 싶습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재개발은 조합결성,이주,철거,보상비 갈등 등으로 철거 전까지도 빨리 진행되기 힘듭니다. 몇 년 전부터 재개발추진 중이었더라면 몰라도 얼마 되지 않은 시점에서 재개발을 추진하는 거라면 1년 안에 철거까지 되는 것은 힘들다고 봅니다. 그리고 현재 금리인상, 원자재비 상승 등으로 재개발추진 중 취소되는 사업장이 많습니다.재개발은 공공재인 정비기반시설을 추가로 지어야 하므로 기부채납 비율이 재건축에 비해 훨씬 높다. 또한 재건축에 비해 '현금청산자가 많이 발생해 조합의 금융비용 부담이 가중되어 사업성이 나빠지는 경우도 있다. 그래서 재개발 조합은 현금청산자의 숫자를 줄이기 위해 여러 노력을 기울입니다.1.재개발의 기본 계획을 수립2.정비 계획 수립을 비롯한 정비구역을 지정하게 됩니다.이때에 지정되는 정비구역의 특성에 따라서 재개발 조합으로 시행되는 곳인지의 여부를 결정하고, 조합을 결성하여 사업을 진행하거나, 조합이 아닌 방법으로 시행하기도 합니다. 주민대표회 또는 토지 등의 소유자의 전체 회의를 통해 시행자를 지정하고 시행자가 사업시행 인가 및 관리처분 등의 업무를 주도하게 됩니다. 재개발 절차에서 재개발조합을 결성하는 경우에는 먼저 3. 추진 위원회를 구성하고 승인을 받게 됩니다. 그리고 4.창립총회를 하고 5.조합설립 인가를 받게 됩니다.조합설립 인가 과정에서 토지 소유주들, 즉 지주의 동의를 받아야만 하고 이 과정에서 오랜 시간이 소요되게 됩니다. 조합설립 인가를 받은 후에는 6.시공자를 선정하고 7.사업시행 인가를 신청하여 받게 됩니다. 그리고 감리자가 선정되어 분양이 진행됩니다.사업시행계획인가는 정비구역에 건축허가를 내포하기에 조합원의 재개발진행에 대한 기대심을 높이고 투자자들도 적극적으로 투자에 임하게 합니다. 아직은 감정평가 진행전이라 3.3㎡당 기준으로 가격이 책정되어 거래가 이루어집니다. 단기적으로는 부동산시세가 가장 높은 단계이며 이 단계전에 부동산을 매입했다면 단기수익을 보고 팔아도 되는 시점입니다. 반대로 매입을 고려한다면 사업시행계획인가후 감정평가가 나올때까지 기다리는 것이 좋습니다.분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일이내로 하여야 합니다. 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등 소유자는 분양신청기간 이내에 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 해야 합니다. 재건축의 경우에는 조합설립에 동의하지 않으면 비조합원으로 간주하여 매도청구하지만 재개발의 경우에는 조합설립에 동의하지 않아도 조합원으로 편입됩니다. 그러나 조합원 분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 조합원의지위가 상실됩니다. 분양신청은 조합원들의 평형신청으로 단순히 평형만을 신청하는 것을 의미합니다동,호수 추첨은 관리처분계획인가 이후부터 일반분양이전까지 이루어집니다. 분양신청기간에 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 됩니다. 이후 추가분양신청은 없기에 반드시 기간 내 분양신청을 해야 합니다. 분양신청을 마친후 분양평형의 변경은 원칙상 불가하지만 관리처분계획인가 전에 조합에서 변경하려는 평형이 남아있다면 변경해주는 조합도 있습니다.8.관리처분계획인가관리처분인가가 떨어지면 그시점부터는 조합원들이 보유하고 있던 연립이나 단독주택등이 조합원입주권으로 바뀌게 됩니다. 재개발에서 가장 말이 많고 탈도 많은게 관리처분인가단계입니다. 본인들이 가지고 있던 감정가액과 조합원 분양가액이 나옵니다. 그렇게 되면서 25평 혹은 34평에 입주할때 각각 얼마의 분담금이 나오는지도 알게 됩니다. 기대했던것보다 감정가가 낮게 나오거나 조합원 분양가가 높게 측정되면 조합원들의 불만이 터져나오고 여기에 불만인 조합원들이 뭉치면서 비대위가 탄생하기도 합니다. 특히 상가나 단독을 보유하고 있던 원주민들의 불만의 소리가 크게 나옵니다. 최근에는 사업인가단계에서 나온 예상분양가액이 이런 저런 이유로 관리처분계획인가때 올라가는 지역도 나옵니다9.일반분양조합원에게 분양하고 남은 초과분에 대해 주택공급에 관한 규칙에 따라 일반분양합니다.10.사업완료사업이 완료되면 재청산을 해서 남은 이득이 있으면 청산금을 조합원들에게 돌려주고 반대로 부족하면 추가분담금이 발생하게 됩니다. 청산작업이 끝나면 조합이 해산되면서 길었던 재개발 사업이 끝나게 됩니다.
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23.01.02
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전세 대출금 이자가 계속 오르고 있어서 고민입니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인의 경제적 상황을 가장 우선시 생각해서 결정하시기 바랍니다. 내년 상반기까지 미국금리가 인상할 것으로 발표한 가운데 우리나가 미국의 직접적으로 영향을 받기때문에 내년 상반기까지 금리가 인상될 것으로 예상합니다. [참고]농협은행 전세대출 금리가 4%대를 유지하게 됩니다.2일 NH농협은행은 고정금리 전세대출 금리를 최대 1.1%포인트 인하하기로 했습니다.대상상품은 서울보증보험과 주택금융공사, 주택도시보증공사(HUG) 등이 보증하는 NH전세대출 상품입니다. 고정금리 대출에 한해 우대금리를 1.1%포인트 확대하는 방식으로 전체 대출금리를 인하하는 효과가 있습니다. 이에 따라 서울보증 NH전세자금 대출 상품(금융채 24개월 기준)의 금리는 기존 우대금리 조건 등을 종합적으로 감안하면 연 4.81∼6.91%로 하향 조정됩니다. 주택금융공사 보증 상품(금융채 24개월)은 연 4.84∼6.94%로, 주택도시보증공사 보증 상품(금융채 25개월)은 연 4.81∼6.91%로 각각 인하됩니다.
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23.01.02
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빌라와 연립주택.다세대 주택의 차이점은 무었인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공동주택공동주택(아파트): 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택연립주택 : 주택 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동) 합계가 660㎡초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택다세대주택 : 주택 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)아파트와 연립주택은 층수로 판단하고, 연립주택과 다세대주택은 바닥면적으로 판단합니다.
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23.01.02
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월세집 벽지를 손상시켰는데 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 벽지를 확인 후 협의해봐야 합니다. 임대인이 똑같은 벽지를 현재 구할 수 없어 전체 새로 도배를 해야한다고 주장할 수도 있고 부분도색을 주장할 수 있습니다. 금액은 임대인 분과 협의해보시기 바랍니다.
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23.01.02
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전세 살고 있는데 장판이 찢어진 것을 보고..
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네. 본인이 이삿짐센터에 비용보상을 청구해서 원상복구하거나 본인의 비용으로 원상복구를 해야 합니다. 임차인은 계약 종료로 목적물을 반환할 때까지 ‘선량한 관리자의 주의’로써 임차물을 보존해야 한다(민법 제374조)이에 관해 대법원도 임대차 종료 후 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무가 동시이행 관계에 있으므로, 임차인은 임차목적물을 반환할 때까지는 선량한 관리자의 주의로 이를 보존할 의무가 있다고 봤다. 이러한 주의의무를 위반해 목적물이 멸실·훼손된 경우에 그에 대한 손해를 배상할 채무가 발생하고, 목적물이 멸실· 훼손된 경우에 임차인이 그 책임을 면하려면 임차건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 입증해야 한다(대법원 판결 91다22605, 2 2612).
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23.01.02
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전세 또는 매매를 부동산을 통해서 할때 수수료는 얼마인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 매매5천만원 미만 0.6% (중개보수 상한액 25만원)5천만원 이상 ~ 2억원 미만 0.5% (중개보수 상한액 80만원)2억원 이상 ~ 9억원 미만 0.4%9억원 이상 ~ 12억원 미만 0.5%12억원 이상 ~ 15억원 미만 0.6%15억원 이상 0.7%주택 임대(전.월세)5천원 미만 0.5% (중개보수 상한액 20만원)5천만원 이상 ~ 1억원 미만 0.4% (중개보수 상한액 30만원)1억원 이상 ~ 6억원 미만 0.3%6억원 이상 ~ 12억원 미만 0.4%12억원 이상 ~ 15억원 미만 0.5%15억원 이상 0.6%오피스텔 전용면적 85m2 이하, 일정설비(전용입식 ㅂ엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설 등)를 갖춘 경우매매. 교환 0.5%임대차 0.4%위 적용대상 외의 경우 매매.교환.임대차 0.9% 이내에서 개업공인중개사와 협의로 결정함.주택.오피스텔 외 (토지, 상가 등)매매.교환.임대차 0.9% 이내에서 개업공인중개사와 협의로 결정함.
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23.01.02
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월세 재계약 관련해서 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.네.임대인과 임차인 간 직접 계약서를 작성해도 됩니다. 기존계약서에 수정하시는 거면 특약사항에 본계약은 계약갱신에 의한계약이라는 문구와 계약서 수정에 관한 문구를 작성하기바랍니다.소액임차인에 해당하는 경우 경매로 넘어가더라도 0순위로 최우선변제금액을 받으실 수 있습니다. (지역에 따라 소액임차인범위와 최우선변제금액이 다릅니다.)
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23.01.02
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부동산 매매 계약 후 계약금을 받았습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법 565조 제1항 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금,보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자(매수인)는 이를 포기하고 수령자(매도인)는 그 배액에 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.매수인과 협의 또는 약정이 없는 한 매수인의 사정으로 계약을 취소하기때문에 계약금을 돌려주지 않아도 됩니다.
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