양정섭님의 경제 분야 답변 목록 - 475 페이지 ㅣ 궁금할 땐, 아하!

아파트가 9년정도 되었는데 하자보수 관련 문의

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아래 윗층, 옆집으로 촘촘히 연이어진 공동주택인 아파트의 특성상 누수의 원인을 찾기 어렵다보니 빨리 보수가 되지 않아 피해가 오래가고, 누수의 책임자를 확인하기 어려워 보상을 받기도 쉽지 않다는 점이 문제입니다. 먼저 누수가 어디서 발생했는지 탐지되어야 수리가 가능한데, 원인탐지가 매우 어렵고, 원인을 확인하더라도 이미 완공된 아파트의 상당부분을 철거하고 보수해야 하다 보니 수리비가 만만찮게 들기도 합니다. 심지어 누수의 원인이 밝혀졌다 해도 워낙 큰 공사를 해야 해서 사실상 보수가 불가능한 경우도 있습니다.또한 책임소재를 분명히 해야 책임을 지울 수 있는데, 누수하자가 윗층의 바닥이나 화장실 같은 전유부분에서 생긴 것인지, 아니면 건물 외벽, 옥상이나 배수관 등 공용부분에서 생긴 것인지 여부부터 알기 어렵습니다. 전유부분에서 생긴 것이면 윗층 소유자가 책임져야 하고 공용부분에서 생긴 것이면 아파트 입주자대표회의가 책임 져야 하겠지요. 그리고, 윗층에 세입자가 있으면 세입자 책임인지, 소유자 책임인지 여부도 문제이고, 윗층 소유자가 누수의 원인이 된 공사를 해 주지 않을 때 어떻게 강제할 수 있을까도 문제됩니다.아파트가 준공된지(사용검사 받은지) 5년 이내인 아파트는 누수하자에 대해 ‘시공사’(사업주체, 시행사가 1차적 책임을 지지만 최종 책임은 시공사가 지게됨))가 기본적으로 보수책임이 있습니다. 설계 잘못 때문이라면 설계자가 책임 질 경우도 있겠지만 그런 경우는 극히 드뭅니다.시공사에 대해 위와 같이 공동주택관리법상 하자담보책임을 물어 하자보수청구를 하고, 제대로 하지 않을 경우 하자보수에 갈음하는 손해배상청구를 할 수 있습니다.그런데 아파트가 준공된 지 5년이 지나 더 이상 시공사에 누수책임을 물을 수 없게 되었다면, 이제는 누수를 야기한 원인제공자인 윗층 전유부분 소유자나 입주자대표회의를 상대로 책임을 물어야 합니다.즉, 구분소유권으로 이루어진 집합건물인 아파트의 소유권은 각 구분소유자의 전유부분과 전체 구분소유자의 공용부분으로 나눠지죠. 그래서 전유부분의 하자는 각 구분소유자가 책임지고, 공용부분의 하자는 전체 구분소유자가 공동책임져야 하지만, 보통 입주자대표회의(관리주체인 관리소장)가 나서서 장기수선충당금으로 보수해 주고 있습니다.

경제 / 부동산

23.01.01

답변 내역