전문가 프로필

답변 내역

부동산 전세계약서 분실했습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성하더라도 소급하여 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수는 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면 단순히 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이고, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인할 수는 없기 때문입니다만약 소송이나 경매시 임대차계약서가 분실 또는 멸실 하였더라도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실이 인정된다면 우선변제권은 소멸하지 않는다는 판례가 있으므로(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명 및 전세기간 및 보증금의 액수 등에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부하여 권리신고 겸 배당요구신청을 하고, 만약 법원이 귀하의 우선변제권을 인정하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석하여 배당이의의 진술을 하고 1주일이내에 법원에 배당이의의 소를 제기하는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

정부에서 발표한 내년 부동산 정책내용은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.*임차보증금, 경·공매시 당해세(세금미납)보다 우선 변제(당해세보다 보증금 먼저).*종부세 기본공제금액 상향(1주택 11억->12억/다주택 6억->9억/부부공동명의자 12억 ->18억)*종부세 공정시장가액 비율 상향 60%->80%*종부세 세부담상한 상향 : 다주택자 150%로 통일*2주택자 종부세 중과 배제*증여세 조정지역 3억원 이상 12%->6% 완화*증여취득 취득세 '시가인정액'적용-시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 4개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준입니다.*부동산 취득세 과세표준 실거래가로 변경.1주택 취득세(1~3%/ 2주택자도 1주택과 동일), 3주택자 취득세(8%->4%/조정지역 6%)*양도세 양도세중과배제(2023년5월9일->2024년5월9일)분양권/입주권 단기 양도세 완화 - 1년 미만:70%->45%/1년 이상:60%->일반세율(적용시기 미정)*재건축 안전진단 제도 개선*월세 세액공제율 공제 한도 향상(15%까지)*공공분양 미혼청년 특별공급 도입*임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화(임대인동의 없이,일정보증금 이상만)*무순위 청약 거주지역 요건 폐지*생애 첫 주택구입자신 취득세 감면 요건 완화*다주택자 주담대 허용 *재건축 허용 점수 하향 및 적정성 검토 개선
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

묵시적갱신 이후에 임차인이 계약을 중도해지할 경우 복비는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.개정된 주택임대차 보호법에 의한 국토부 Q&A 에 묵시적 갱신 이후 임차인의 중도해지 시 중개보수는 임대인이 부담합니다. 이경우 임차인이 의사통보한 날로부터 3개월 후에 임대인은 보증금을 반환할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

반전세 집구하려는데 집주인이 빚이 있데요, 거래해도 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.통상적으로 대출금 + 총보증금이 주택매매시세의 70~80% 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 이 부분을 잘 확인해보시고,부동산에서 말하기를 경매진행 시 최우선변제금액을 받아서 보증금을 모두 받을 수 있다고 했다면 보증금을 잃을 일이 없겠습니다. 계약서 작성 후 (대항력(전입신고+이사), 우선변제요건(대항력+확정일자)를 갖춰놓기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

집주인에게 전세연장 하지 않는다고 언제까지 이야기해야하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약 만료 2개월 전까지 계약만료일에 계약종료를 한다고 의사통보를 하면 됩니다.2개월 전까지 의사통보하지 않거나 의사통보기간이 지난다면 묵시적갱신이 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

깡통전세인지 아닌지는 어디를보고 판단해야하나여?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.깡통전세란 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 집을 말합니다. 이는 보통 전세거주중일 때 나타납니다.대출금+총전세보증금이 매매시세 대비 70%~80%(보수적으로 70%)를 넘어서면 안전하지 않다고 봅니다.전세만료 시점에 전세보증금을 돌려받지 못 한다는 불안함때문에 걱정하는데 전세보증보험에 가입한다면 적은 금액의 보험료를 지불하고 전세보증금을 잃지 않고 내 전세보증금을 지킬 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

부동산 정책은 왜이리 자주 변화되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.분동산가격이 상승중일 때는 투기세력과 토지 및 건물, 주택 소유자가 매매가격을 높게 부르면서 부동산가격이 계속 상승합니다. 부동산가격이 계속적으로 상승하는 것이 좋은 것만이 아니기 때문에 정부에서는 부동산가격의 안정을 위해 부동산 규제정책을 펼칩니다. 현재는 부동산 규제 정책때문에 대출받기도 힘들고 부동산 거래도 없고 재건축 재개발(금리요인이 가장 큼)도 힘들어 꽉 조였던 상태를 풀어서 얼고 있는 부동산경기를 풀어보려고 부동산 완화정책을 펼치고 있습니다.부동산 경기는 여러 내수시장에 영향을 미칩니다. 대출규제를 풀어 대출을 받으면 은행이 이자수익이 늘고, 재개발 재건축이 진행되면 건설에 필요한 자재 생산 증대, 건설 관력 인력 증대, 건설현장 주변 원투룸필요, 주변 상가 매출 증대, 신혼부부 주택 매매 시 가전제품 소비증대, 주변환경개선 등이 여러가지 경제에 미치는 영향이 큽니다.부동산 시장은 항상 상승시기와 하락시기가 있고 부동산 정책도 이에 맞게 바꾸면서 대응하고 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

부동산 전세금리 문의 드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.변동가능이라면 변동금리입니다. 변동폭이 적거나 금리변동 적용을 안 할 수도 있습니다.미국에서 내년 상반기까지 금리 인상을 예고했었습니다. 우리나라는 미국금리변동에 움직이기때문에 우리나라도 내년 상반기까지 금리인상이 있을 것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

전월세 너무 안나가는데 그나마 어떤게 더 잘나갈까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.요즘같은시기 월세로 돌리지만 다들 전세도 안나가고 월세로도 잘 안 나간다고 합니다. 시국이 시국이니 만큼 어쩔수 없습니다. 빠른시일 내에 임차인이 나타나길 바랍니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0

아파트 세입자입니다. 현관문 도어락이 고장나서 교체시 비용은 누가 부담하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.특약사항에 명시되어 있기때문에 임대인이 비용부담해야합니다.그리고 적은비용이 아니기때문에 임대인이 비용부담해야합니다. 임대인이 알아보는 업체의 견적을 확인 후 더 저렴한 비용이라면 임대인이 결제를 할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.12.22
0
0