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묵시적 갱신 이후 세입자가 중도해지한다면 복비는 누가 부담하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신 이후 임차인이 중도해지 의사를 통보했을 때 중개보수는 임대인이 부담해야합니다. 특약사항에 임차인부담이라고 명시해놓았다면 임차인이 부담합니다.[판례]A는 집주인 B와의 전세 계약 기간인 2년을 채우고 묵시적 갱신으로 계약을 연장했다. A는 부득이한 사정으로 묵시적 갱신 기간 중간에 잔여기간 3개월을 남기고 이사를 가야 하게 되었다. 이에 B는 중개수수료를 A에게 내라고 했다.법원에 따르면 중개수수료는 임대인(B)이 새 임차인(A)과 임대차 계약을 맺으면서 지출하는 것으로, 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질이 아니라고 봤습니다. 임대인은 임차인이 약정한 임대차 기간이 종료되기 전에 계약 관계 청산을 요구했다. 이들의 계약은 계약기간을 모두 채우고 다시 연장된 묵시적 갱신을 통한 계약이었기 때문에 정상적인 계약의 종료로 볼 수 있다. A의 계약이 만기돼 종료됐을 때에도 어차피 새로운 임차인과 계약 체결을 위해 중개수수료를 지불해야 한다. 이런 상황이라면 법원은 A가 중개 보수를 부담해야 한다고 볼 수 없다고 판시했다. 특약 사항으로 계약서에 A가 계약 중간에 나갈 경우 중개수수료를 부담해야 한다'와 같은 문구가 기재돼 있다면, A는 이에 동의한 것이다. A가 중개보수를 지불하는 것이 맞다.
경제 / 부동산
22.12.15
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전세 살고있는데요 씽크대 수도꼭지를 바꿧어요 물이 조금씩 세더라구요 비용은 어떻게하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.많은 비용들고 수리 및 교체가 어려운 건물 누수, 보일러, 변기의 고장으로 인한 교체, 오랜 배관막힘, 옵션의 수리나 파손은 건물주(임대인)가 비용을 부담해야 하고,적은 비용으로 손쉽게 수리 및 교체가 가능한형광등과 전등 교체, 수도꼭지, 건전지 교체, 변기커버교체등과 같은 소모품들은 세입자(임차인)이 부담을 해야 합니다.그리고 세입자(임차인)가 새로 이사를 왔는데 처음부터 고장 증상이 있거나 고장이 나 있는 경우 또는 새로 이사 오고 2-3개월 안에 제품이 고장이 났을 경우에는 건물주(임대인)가 고쳐주는 것이 맞습니다. 제품을 오랜 기간 사용하면 노후로 인해 부속품이 녹슬거나 부식되어 부러지거나 물이 새는 경우가 고장의 가장 흔한 증상이기 때문에 이사 온 지 얼마 되지 않아 노후로 인해고장이 났고 그로 인해 교체를 해야 할 경우에는 건물주(임대인)가 비용을 부담해야 합니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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전세금을 받아서 등기치면 세입자들이 OK할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인에따라 다릅니다. 하지만 이렇게 계약하는 임대인들이 많습니다.등기부에 근저당권설정이 없다면 임차인이 1순위가 되므로 계약으로 이어질 가능성이 큽니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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주택임대차계약서 아파트 계약할 때도 사용할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세, 월세 계약은 모두 주택 임대차계약서에 작성하시면 됩니다. 법에서 정한 임대차계약서 양식은 따로 없습니다. 인터넷에서 계약서 양식을 다운받아서 작성하시면 됩니다.부동산에서는 한국공인중개사협회에서 만든 양식을 사용하고 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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세입자가 임차료른 지급 안할때 세금계산서 발행 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세법상으로는 이와 관련 없이 매월 세금계산서를 발행해야 합니다.권리의무확정주의에 따라 상가 등을 임대하였으며 그로 인해 임대료를 받을 권리가 확정되었기 때문인데요,임대료의 수령여부와 상관없이 세금계산서는 발행해야합니다. 보증금이 없는 경우에도 임대료를 받지 못하였다고 하더라도 세금계산서를 발행해야 합니다. (하지만 일반적으로 임대료가 미납되는 경우 퇴거시 보증금에서 미납 월세를 차감하고 지급하면서 일시에 세금계산서를 발행하는 듯 합니다.)자세한 사항은 세무사에 물어보심이 더 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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전세 만기이후 연장 계약하려고 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 구두로 갱신계약이 되었고 전세 보증금 변동이 없다면 갱신계약서를 작성 안 하셔도 됩니다.불안하여 갱신계약을 작성하시고 싶다면 임대인께 잘 말씀드려 계약서 작성을 하시면 됩니다. 부동산에 가서 계약서를 작성하실 경우 대필료 임대인 임차인 합해서 5~20만원. 그이상을 지불할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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전세기간 연장하기로 했는데 확정일자
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세 보증금에 변동이 없다면 갱신계약서에 확정일자를 안 받아도 됩니다. 전 계약서에 받은 확정일자의 효력이 계속 유지 됩니다.전세 보증금 인상이 되었다면 갱신계약서에 확정일자를 받아야 합니다.처음 전세 보증금에 대한 확정일자의 효력이 유지되면서 계약갱신시 인상된 금액만큼 확정일자의 효력도 받습니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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전세기간이 다 끝나가서 연장하려고 합니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세보증금 변동이 없다면 계약서 작성을 안 하셔도 됩니다. 카톡이나 문자로 계약갱신에 관한 대화로도 충분합니다. 불안하시다면 임대인과 두분이서 계약서를 작성하셔도 됩니다. 법에서 정한 계약서 양식은 없기 때문에인터넷에서 계약서 양식을 다운 받으시면 됩니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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월세 계약서에 없는 내용 이행 의무가 있나요?(반려견 양육 특수청소비 청구)
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민번 제623조 (임대인의 의무) "다음세입자를 위해 임대인이 상태를 유지하게 할 의무를 담당하기 때문에 세입자는 그 비용을 지급할 의무가 없다.""임차인의 통상적인 사용에 따라 자연적으로 임차목적물이 소모되거나 더러워진 것에 불과한 경우에는 임차인ㅇ ㅣ임차기간 만료 후 임대인에게 부담하는 통상의 원상회복 의무에 포함되지 않는다." 계약서 특약사항에 청소비가 임차인 부담으로 되어 있다면 청소비는 임차인 부담입니다. 하지만 계약서상 없다면 임대인 부담입니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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오피스텔 월세를 알아봤는데요 전입신고가 안된단데요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인이 전입신고불가 조건을 거는 이유는 바로 임대인이 세금을 피하기 위해서입니다. 오피스텔은 건축법상으로는 업무시설로, 주택법상으로는 준주택으로 구분됩니다. 그에 따른 세제 부담도 다릅니다. 주거용 오피스텔의 경우 취득세와 양도세 등에 있어서 업무용보다 더 많은 세금을 내야 합니다. 반면 업무용 오피스텔은 취득세 중과 대상에서 제외됩니다. 더군다나 업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있습다. 임대인이 업무용 오피스텔을 분양 받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있는 것이다. 하지만 나중에라도 주거용으로 전환해 임차인이 전입신고를 하게 되면 임대인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 합니다. 그리고 주택에 부과되는 세금을 부과하게 됩니다. 전입신고를 안 하게 되면 혹시 모를 상황(임대인바뀜 또는 경매 등)에 보증금을 지키기 어려울수도 있습니다. 손해를 볼 수 있습니다. 대항력(전입신고+이사), 우선변제권(대항력+확정일자)을 갖추고 있어야지 자신의 권리를 활용할 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.12.15
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